房地產市場何時能春暖花開？

2009年1月份，受春節(jié)因素影響，全國樓市成交表現(xiàn)低迷，各城市未能延續(xù)08年年末回升的態(tài)勢，市場供應和成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅回落；與去年同期相比，僅華南的廣州、深圳等城市樓市成交有較大幅度回升態(tài)勢。

是回暖，還是乍暖還寒

2008年，在全球金融危機的形勢下，中國政府以審慎和靈活的宏觀調控政策，保持了中國經濟的平穩(wěn)發(fā)展。2008年上半年，在國家調控政策主導下，中國房地產市場逐漸由2007年的過熱轉向理性回歸，各項指標高位調整，過度需求泡沫得到有效的抑制：但2008年第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

2009年1月份，受春節(jié)因素影響，全國樓市成交表現(xiàn)低迷，各城市未能延續(xù)08年年末回升的態(tài)勢，市場供應和成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅回落：與去年同期相比，僅華南的廣州、深圳等城市樓市成交有較大幅度回升態(tài)勢。

面對全國樓市持續(xù)低迷狀況，中央和地方政府加大了救市力度：不僅廢止城市房地產稅暫行條例，還放寬購房入戶政策、第二套住宅房貸優(yōu)惠政策、上調個人住房公積金貸款上限等；但市場熱度仍未提升，全國大部分城市綜合指數(shù)持續(xù)小幅下滑，同比降幅逐步加大。2009年1月，房地產市場依舊冷清，雖然中央和地方政府依然陸續(xù)出臺“救市”政策，但效果甚微。

2009年2月份，國家統(tǒng)計局資料顯示，北京、上海、杭州、深圳等大中城市的房地產銷售量都有所增加，大部分城市2月份成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升。一線城市中，北京、上海和深圳成交面積環(huán)比分別增長28％、53％和25％。二線城市中，蘇州和廈門成交量環(huán)比增幅更是超過100％。成交量出現(xiàn)下降的城市僅有青島和南京，成交面積環(huán)比分別減少了13％和9％。此外有7個城市2月份成交量要好于2008年平均水平，其中天津、成都和蘇州還創(chuàng)出了2008年以來的新高。

2009年3月份，政府工作報告關于房地產的提法更加積極，其中似乎隱含了國家對如何促進房地產發(fā)展的新的政策思路，譬如通過房地產稅改革來引導房地產消費、通過“收儲”來化解房地產空置過高的危機等，對市場信心以較大的提振。隨著國家4萬億投資的推出以及十大產業(yè)振興規(guī)劃的出臺，國內的部分先行經濟指標如M2增速、新增貸款數(shù)量等都出現(xiàn)了轉好的跡象；從行業(yè)上看也出現(xiàn)了房地產銷售回暖的態(tài)勢，但僅以此就推斷房地產行業(yè)觸底仍然為時尚早。房地產行業(yè)的調整仍未結束，但房價在近期出現(xiàn)大幅下跌的可能性估計也不會很大。

樓市回暖，要牽好“牛繩”

溫家寶總理在這次兩會政府工作報告中，有較大篇幅是關于房地產的。其大體可以分兩部分：第一部分是加強保障性住宅的，這些都非常具體，有具體金額和套數(shù)；另一部分是關于房地產市場的。政府工作報告提出的辦法都是用市場的辦法去鼓勵房地產的發(fā)展，而一個繁榮的房地產市場對于經濟增長的意義，已為近年來的發(fā)展事實所證明。房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，牽涉面廣，市場起伏波及水泥、鋼材、家具等行業(yè)的興衰，一旦陷入低迷，將對經濟發(fā)展產生巨大損害。尤其在當前外需減弱、經濟增長趨緩的背景下，保證房地產投資適當增速，對于“保增長”至關重要。中央經濟工作會議強調，要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產業(yè)的支柱作用結合起來，發(fā)揮房地產在擴大內需中的積極作用。

樓市偏冷的表現(xiàn)是成交量在下降，而并不是房價有多么大的下調。高房價不回落，居民怎么會有更多動力購房?現(xiàn)在很多地區(qū)的房價依然高得離譜，與居民的實際購買力之間依然存在很大差距。如果不能讓房價回歸理性，市場反應就不可能值得期待。樓市泡沫必須要擠出來才有可能促使交易量回升。我們要認識到的是，在宏觀調控中，政府的責任在于防止房價急劇下調，而不是阻止下調。要想讓消費者積極購房，就要減輕高房價本身給人們帶來的負擔。實際上，相對消費者而言，房地產商更需要調控，不讓他們認識到市場的嚴峻、主動調整價格，樓市就很難掉頭回暖。降價既能進一步刺激消費，也有助于回籠資金，更能從根本上防止樓市出現(xiàn)大起大落而影響到經濟社會穩(wěn)定，何樂而不為?

經歷了自2007年底以來的樓市蕭條，中國房地產市場已經進入了一個嶄新的買方時代。在房地產市場，購房者逐漸成為了對房價擁有最終話語權的一方。中國各地正在加快保障性住房建設。2008年底，中央政府公布規(guī)模達4萬億元經濟刺激政策，將9000億元的份額投向保障性住房市場?？梢灶A見，2009年全國許多城市將迎來保障性住房建設高潮。保障性住房使得一些城市住房供應結構呈現(xiàn)多元化。保障房的增加使得各地過去高企的房價加快了調整。逐步回歸到越來越多的城市中等收入家庭有能力購買的水平。

不斷出臺的利好，讓樓市需求有所回暖，而開發(fā)商的信心，也同樣得到巨大的鼓勵。但如果房地產行業(yè)認為形勢就將一片大好，那還為時太早。中國的實體經濟，在本次金融風暴中已經遭受重大的打擊，實體經濟衰退對中國經濟的影響是深遠的，這一輪經濟調整的結局，是中產階層的大規(guī)模破產。

隨著首付、稅收和利率的大幅下降，購房者的負擔將大幅減少，樓市需求將很快得以釋放。但與此同時，房地產企業(yè)資金鏈緊張情況并沒有得到改善，房企度過難關的最佳手段依然是讓價格理性回歸。這，也是中央政府公開呼吁開發(fā)商主動調整價格以適應市場的最關鍵問題。伴隨著銀根放松和利率稅收下降，樓市需求將逐步釋放，但要樓市真正回暖，還需要房價的理性回歸。如果房企能夠順應時勢調整價格，讓房價與釋放的需求對接，樓市將有望回暖。

回暖，還得訴諸市場

現(xiàn)在樓市出現(xiàn)了比較明顯的觀望期，可大家還是要清楚地看到，以往每次觀望期結束后，就是樓價的又一波上漲可開始。盡管這次觀望期和以往有所不同，但指望一直觀望到樓價大幅下跌恐怕不太現(xiàn)實。

對于房地產市場來說，目前內需的供給面大于需求面，但這里面的需求只是表面需求，而剛性需求永遠大于供給，只有在剛性需求得到釋放的前提下，房市回暖才能有望。

對于樓市回暖一說目前比較普遍的說法是：一二線城市房地產成交量08年已經見底，09年將啟穩(wěn)回升，而其它城市將滯后半年左右：二月份成交量回升有低基數(shù)和壓抑需求釋放因素，三月份成交量將難以繼續(xù)大幅度提升，二季度將趨于穩(wěn)定。房價則將滯后于成交量見底，維持09年四季度價格見底判斷，未來價格走勢更多體現(xiàn)在結構性調整和區(qū)域性波動；房地產市場回歸05年以前的競爭態(tài)勢，企業(yè)差異明顯，產品質量好、成本控制能力強或者擁有大量廉價土地儲備的公司將明顯受益；預計今明兩年中國經濟將保持增長，房地產行業(yè)不會出現(xiàn)長周期調整，維持2～3年中期調整判斷。

“給點陽光，就感覺到燦爛”，這句人皆能懂的俗語，用來形容現(xiàn)在的開發(fā)商似乎比較恰當。面對氛圍轉暖的樓市，開發(fā)商有這種心態(tài)也是正常的，但問題的關鍵是，是不是只要感受到了一點陽光燦爛，樓盤的全面回暖就真的到了呢?

最后，對于房地產市場的現(xiàn)狀我們不妨再來聽聽房地產老總們的心聲：

1996～1998年就曾出現(xiàn)房地產的全行業(yè)虧損，但并非所有的企業(yè)都在全行業(yè)的虧損中虧損，而是有好有壞。企業(yè)的競爭會讓一部分人出局，一部分人攀登到新的高峰。

——北京市華遠集團總裁 任志強

或許商業(yè)地產的風險為零。過去幾年，住宅價格一直在漲，相比而言，寫字樓的價格低。從國外經驗來看，政府對商業(yè)地產的產品介入較少，所以相較住宅風險小。商業(yè)地產的價值被低估了。

——SOHO中國有限公司董事長 潘石屹

對于房地產來講，雖然現(xiàn)在整體形勢有問題，但是我覺得眼前恰恰是房地產整體升級的最好時期。因為過去兩年數(shù)量增長太快，什么樣的房子都好賣，真正關心客戶居住環(huán)境的很少。現(xiàn)在我們又回到了原點，就是使你的產品更適應客戶，如何讓客戶更滿意。

實際上我們看到2007年兩個指標是有問題的，一個是房地產價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大。還有一個是越來越多資金注入房地產，所以庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個指標越來越高，市場一定會發(fā)生變化。從市場的長遠角度來看，企業(yè)要克服僥幸心理，減少一些賭性。所以，市場好的時候你要想象市場不好，整個市場不好的時候，你卻要樂觀一些。

——萬科董事局主席 王石

目前房地產市場的現(xiàn)狀，就像劇場里放了一半的劇目，觀眾到了中場階段突然聽說要改劇目。所帶來的結果是外資投資者離場，部分海外華人投資者在觀望；25～35歲之間的年輕人因為剛性需求，會停留在市場里不離開，但他們對價格的耐受力卻較差；還有媒體和經濟學家會質疑。對于劇場來說，下半場開始10分鐘后，一切會趨于安靜。房地產市場也一樣，到2009年上半年還會比較平淡，但到了下半年隨著政策的逐漸明朗，市場會趨于穩(wěn)定。

——萬通地產董事長 馮侖