從政府工作報(bào)告看２００９年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

從有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年開(kāi)始全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)重大的調(diào)整，不僅一些城市房?jī)r(jià)下跌，而且全國(guó)普遍出現(xiàn)住房銷(xiāo)售快速萎縮，而這是政府工作報(bào)告現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。在此，我們先來(lái)看當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。

首先，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格在早幾年快速上漲的基礎(chǔ)上，2008年房?jī)r(jià)上漲幅度開(kāi)始逐月下降，但全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)仍然處于上漲態(tài)勢(shì)，全年上漲6.5％，并且不少地方房?jī)r(jià)仍然處于高位。還有，從全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)上漲水平來(lái)看，2009年一月，上漲最大的城市有銀川(8.0％)、三亞(6.8％)、?？?3.1％)、蘭州(3.8％)、烏魯木齊(2.8％)、安慶(3.3％)、煙臺(tái)(4.3％)、濟(jì)寧(3.9％)、北海(4.1％)等城市。也就是說(shuō)，盡管2009年一月份，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)為負(fù)數(shù)(0.9％)，但是，其負(fù)增長(zhǎng)幅度十分微小。而且，房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)主要表現(xiàn)為沿海一線(xiàn)城市，比如廣州與深圳，在內(nèi)地二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍然處于上漲通道。

2008年房?jī)r(jià)的上漲，一定會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)及各類(lèi)資金以不同的方式大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2008年1～12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為30579億元，同比增長(zhǎng)20.9％(2005～2007年則同比分別增長(zhǎng)為19.8％、21.8％、30.2％)。也就是說(shuō)，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)低于2007年水平，而高于2005年和2006年的增長(zhǎng)水平，但2008年的總完成額大于2007年5000多億元。其中，中西部地區(qū)同比分別增長(zhǎng)31.7％、22.7％：住宅開(kāi)發(fā)投資完成額為19332億，同比增長(zhǎng)25.2％。也就是說(shuō)，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總盤(pán)子仍然不小，并開(kāi)始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。

2008年1～12月份進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)38148億，同比增長(zhǎng)1.8％，增幅比2007年低，但總量則在大于2007年多。其中銀行貸款6600億，同比增長(zhǎng)1.0％，多增100多億(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款多增，而且住房個(gè)人消費(fèi)貸款少增，1～12月份個(gè)人住房消費(fèi)貸款3572億，負(fù)增長(zhǎng)29.7％，少增加1300億)；利用外資726億，同比增長(zhǎng)13.3％，金額多增加70多億；自籌資金15081億，同比增長(zhǎng)28.1％，同比多增加近3500多億。也就是說(shuō)，盡管2008年流入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金增幅有所下降，但是總量沒(méi)有減少，只不過(guò)資金來(lái)源方式不同。2008年流入房地產(chǎn)的資金為兩大塊，即自籌資金來(lái)源和其他資金來(lái)源，而且商業(yè)銀行流入房地產(chǎn)資金比重下降。這說(shuō)明了兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是房地產(chǎn)融資出現(xiàn)的多元化格局，特別在全球資金緊縮的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在利用各種方式讓不同的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是隨著次貸危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)下行的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，在此情況下，商業(yè)銀行開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)的信貸收縮，這種格局在短期內(nèi)不會(huì)改變。而2008年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的萎縮，最為重要的是個(gè)人住房按揭貸款迅速減少。這里有兩個(gè)方面的原因，一是由于政策與市場(chǎng)變化，住房投資者逐漸在退出市場(chǎng)，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象發(fā)生大的變化。

1～12月份，全國(guó)房屋施工面積達(dá)274149萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.0％，同比多開(kāi)工近4億平方米。房屋竣工面積58502萬(wàn)平方米，同比負(fù)增長(zhǎng)3.5％，與上年基本持平；房屋銷(xiāo)售面積62088萬(wàn)平方米，同比負(fù)增長(zhǎng)19.7％，同比少銷(xiāo)售近14000萬(wàn)平方米，基本上全年都處于負(fù)增長(zhǎng)：商品房銷(xiāo)售金額24071億元，同比負(fù)增長(zhǎng)19.5％，銷(xiāo)售金額減少5000多億元，連續(xù)出現(xiàn)9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。從上述的數(shù)字來(lái)看，全國(guó)房屋開(kāi)工、竣工面積增長(zhǎng)比較快，但住房銷(xiāo)售出現(xiàn)了嚴(yán)重的負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)商手中持有住房越來(lái)越多，住房的空置率越來(lái)越高。

從數(shù)據(jù)可以看到，2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)某種意義的變化。這種變化一是表現(xiàn)為住房銷(xiāo)售迅速萎縮，進(jìn)入住房投資的人減少；二是住房銷(xiāo)售的減少，最為關(guān)鍵的問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整與居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力相差較大。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)維持房地產(chǎn)的高價(jià)格，希望以房地產(chǎn)投資者的定價(jià)來(lái)讓住房消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買(mǎi)，這是不可能的。特別是受美國(guó)次貸危機(jī)的沖擊與影響，全球所有的商品價(jià)格都出現(xiàn)全面下跌，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格也理所當(dāng)然地在調(diào)整范圍之內(nèi)了。因此，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)是，一方面住房銷(xiāo)售迅速萎縮，但房地產(chǎn)企業(yè)則不愿意調(diào)整價(jià)格讓住房需求釋放出來(lái)，而是希望通過(guò)政府改變現(xiàn)行的政策讓購(gòu)買(mǎi)進(jìn)入市場(chǎng)來(lái)消化這過(guò)多的住房供給；另一方面，住房的消費(fèi)者由于房?jī)r(jià)過(guò)高而沒(méi)有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)，從而使得巨大住房消費(fèi)需求無(wú)法釋放出來(lái)。在這種情況下，擴(kuò)大內(nèi)需更是無(wú)從談起。房地產(chǎn)市場(chǎng)這種僵局的出現(xiàn)，基本上是地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與住房消費(fèi)者利益博弈的一種結(jié)果。特別是地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直試圖利用其在市場(chǎng)中占有格局，希望如早幾年那樣，通過(guò)改變政府的房地產(chǎn)政策及輿論攻勢(shì)誘導(dǎo)住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)。但是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境完全改變，政府房地產(chǎn)政策調(diào)整了，這場(chǎng)房地產(chǎn)利益博弈主導(dǎo)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到住房消費(fèi)者手上。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不改變目前這種利益格局，不通過(guò)房?jī)r(jià)機(jī)制來(lái)調(diào)整市場(chǎng)的利益關(guān)系，那么最后輸者只能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府。

2009年政府工作報(bào)告中，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)論和提案比任何一年都多。不過(guò)，報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)容的闡述，基本上是在2008年131號(hào)文件基礎(chǔ)上再具體化，其內(nèi)容沒(méi)有超出131號(hào)文件的內(nèi)容。

報(bào)告中房地產(chǎn)方面的內(nèi)容包括：一是，強(qiáng)調(diào)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，比如報(bào)告要求采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。(但是，報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)方面的內(nèi)容不像早幾年那樣大談穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而根本沒(méi)有談到房?jī)r(jià)問(wèn)題。)從這意義上說(shuō)，今年所指的房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展不是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資與消費(fèi)。在當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售急劇萎縮的情況下，要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資與消費(fèi)，當(dāng)然要從價(jià)格入手，房地產(chǎn)存量多了，供大于求，就得通過(guò)房?jī)r(jià)來(lái)調(diào)節(jié)，來(lái)減少房地產(chǎn)企業(yè)存貨。這樣，才能保證房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的穩(wěn)定。

二是，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。報(bào)告中把整個(gè)“落實(shí)房地產(chǎn)穩(wěn)定措施”放在如何把房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支柱性與居民住房條件的改善性結(jié)合起來(lái)，重點(diǎn)放在居民自住性的住房消費(fèi)上。而住房的自住性消費(fèi)，其中包括了保障性住房的建設(shè)落實(shí)。比如爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題；今年擬安排430億元，用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)：幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍等。也就是說(shuō)，加大保障性住房投入，是今年擴(kuò)大房地產(chǎn)居民消費(fèi)首要任務(wù)。這些都是早幾年沒(méi)有的內(nèi)容，今年則是通過(guò)具體的財(cái)政安排完全落實(shí)了下來(lái)。

三是，對(duì)于鼓勵(lì)居民的自住性住房消費(fèi)。報(bào)告中提出了通過(guò)住房公積金安排，信貸優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠安排來(lái)支持居民購(gòu)買(mǎi)自住性和改善性住房。在這里，特別提出了對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買(mǎi)者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)于這些都在131號(hào)文件中已經(jīng)確定了政策。值得注意的是，盡管這些政策比2007年房地產(chǎn)大繁榮時(shí)期的政策要寬松得多，但是“核心”沒(méi)有改變——對(duì)于購(gòu)買(mǎi)住房者所有的優(yōu)惠，基本上只是保證個(gè)人住房自房性購(gòu)買(mǎi)，而且這種住房的自住性購(gòu)買(mǎi)都給出了一定的限制條件。

四是，為了促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，報(bào)告也要求加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。也就是說(shuō)，早些時(shí)候有人說(shuō)要取消國(guó)六條的90/70政策，看來(lái)并非容易。

從以上政策內(nèi)容來(lái)看，其表現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特征。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的重要性。房地產(chǎn)內(nèi)需擴(kuò)大的基點(diǎn)要放在居民的自住性消費(fèi)上，放在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是為改善全體居民的基本居住條件上。無(wú)論是保障性住房，還是商品性自住性購(gòu)買(mǎi)的各種優(yōu)惠政策都表明了這一點(diǎn)。

第二，既然報(bào)告中明確了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)的價(jià)格就得由絕大多數(shù)居住實(shí)際支付能力來(lái)決定。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是否能夠釋放出來(lái)，或房地產(chǎn)市場(chǎng)能否成為擴(kuò)大內(nèi)需的動(dòng)力，在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格能夠適應(yīng)絕大多數(shù)居民實(shí)際支付能力。因此，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整可能成為絕大多數(shù)居民住房需求能否釋放出來(lái)的關(guān)鍵。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望政府出臺(tái)有利他們的政策把房?jī)r(jià)“托”在房地產(chǎn)投機(jī)者所定位的價(jià)格上是不可能的。最近有些城市出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，這些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，但是這只是回光返照。因?yàn)?，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定并不是讓價(jià)格穩(wěn)定在某個(gè)高位，而且要讓房地產(chǎn)消費(fèi)需求釋放出來(lái)，讓這個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到平衡。只有房地產(chǎn)供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)平衡，才能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與需求穩(wěn)定。

第三，今年報(bào)告最大利好政策是政府對(duì)第二套限制信貸政策松綁，不少媒體也大力宣傳政府報(bào)告是對(duì)二套信貸政策松綁，但是實(shí)際上不是如此。銀監(jiān)會(huì)劉明康就指出這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及媒體對(duì)報(bào)告中二套住房政策的誤讀。其實(shí)，對(duì)于取消對(duì)第二套住房的限制問(wèn)題，這次報(bào)告給出明確的標(biāo)準(zhǔn)。報(bào)告指出，只有是自住性的普通住房才能夠比照首次房貸的優(yōu)惠條件。而且，不僅對(duì)二套住房限制放開(kāi)限定了條件，更重要的是，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)入下行通道，二套住房?jī)?yōu)惠政策放開(kāi)可能會(huì)增加商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)并降低其收益。由于二套房放開(kāi)與否的掌握權(quán)在商業(yè)銀行手上，商業(yè)銀行對(duì)此政策的積極性不會(huì)太高，特別是當(dāng)商業(yè)銀行對(duì)二套住房購(gòu)買(mǎi)者貸款及整個(gè)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)的判斷時(shí)，商業(yè)銀行完全有理由減少此類(lèi)貸款。

在全球經(jīng)濟(jì)衰退的周期性調(diào)整背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)及政府的房地產(chǎn)政策。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)預(yù)期，讓房?jī)r(jià)降低到絕大多數(shù)住房消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要就能夠釋放出來(lái)。我想，這是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展或回歸理性的根本所在。當(dāng)前的情況是，政府政策確定了、市場(chǎng)完全改變了、購(gòu)買(mǎi)住房的對(duì)象不同了，那么房地產(chǎn)企業(yè)不改變企業(yè)利潤(rùn)預(yù)期能行嗎?這就是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。

從這樣的意義上來(lái)說(shuō)，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是中央政府再出臺(tái)救市房地產(chǎn)政策機(jī)率不會(huì)太高：二是在政策已經(jīng)確定及市場(chǎng)發(fā)生的巨大變化的情況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)能否恢復(fù)就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整幅度，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有經(jīng)過(guò)一輪重大價(jià)格調(diào)整，它要發(fā)展是不可能的；三是既然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商不愿意進(jìn)行調(diào)整，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格要回歸理性比較慢，甚至于是一個(gè)相當(dāng)漫長(zhǎng)的過(guò)程。如果這種情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整與恢復(fù)及擴(kuò)大內(nèi)需的巨大障礙；四是由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整緩慢，一定會(huì)讓更多人及企業(yè)徘徊房地產(chǎn)市場(chǎng)之外而且出現(xiàn)僵局。一旦這種情況出現(xiàn)，不僅讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越積越大，也容易導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬著陸。

這些均可能是2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生的事情。