房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架研究

李俊

摘要：全球經(jīng)濟(jì)的低迷給我國市場(chǎng)形成一定沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭將會(huì)進(jìn)一步提升，加上房地產(chǎn)企業(yè)面臨高昂的拿地成本，許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極大的挑戰(zhàn)。在此關(guān)鍵時(shí)期，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)更不容出現(xiàn)任何問題，因?yàn)樨?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成骨諾米效應(yīng)，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)，嚴(yán)重還會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架問題研究迫在眉睫。本文就房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體概述，然后結(jié)合我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀挖掘出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在主要問題，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架，總結(jié)出具體措施提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。在激烈競(jìng)爭的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為切入點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)管理防范體系進(jìn)行完善，才能夠確保在全球經(jīng)濟(jì)低迷狀態(tài)下平穩(wěn)過渡。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);管理框架

引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，又關(guān)系到社會(huì)民生住房問題。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)從誕生以來，不僅需要面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭，還需要受到政府的嚴(yán)格調(diào)控。尤其是在近些年房價(jià)瘋漲，直接影響到社會(huì)民眾的住房保障問題，所以政府出臺(tái)多種政策來限制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，希望通過給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫來遏制飛漲的房價(jià)。加上新冠肺炎疫情的暴發(fā)直接致使全球經(jīng)濟(jì)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)面臨國內(nèi)、國外市場(chǎng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。所以當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)一定要注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，避免由于財(cái)務(wù)管理不善導(dǎo)致的現(xiàn)金流斷裂等問題發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)必須要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)其中的對(duì)策進(jìn)行改進(jìn)，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的先進(jìn)性，適應(yīng)目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健渡過經(jīng)濟(jì)低迷期奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

房企財(cái)務(wù)管理活動(dòng)本身非常復(fù)雜，再加上波云詭譎的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房企財(cái)務(wù)管理活動(dòng)面臨極大不確定性，必定會(huì)存在許多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，就需要通過風(fēng)險(xiǎn)管理框架對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)性管理。結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，房企必須要保證充足現(xiàn)金流才可應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的影響。房企經(jīng)營收入主要是進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，整個(gè)回款過程需要拿地、獲得審批、建設(shè)開發(fā)、銷售等多個(gè)流程，回款周期長。持續(xù)周期越長，房企風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率就越大。正是由于房企經(jīng)營的特殊性以及當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性占據(jù)經(jīng)營管理核心地位。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題

（一）負(fù)債比例過高，資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，需要充足現(xiàn)金流才可保障企業(yè)經(jīng)營管理以及項(xiàng)目開放，因此房企經(jīng)營過程中需要龐大資金支撐。如果房企僅僅只是憑借自身所擁有的資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)與項(xiàng)目開發(fā)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，通常需要從外部進(jìn)行貸款，而且由于房企的特殊性，貸款的財(cái)務(wù)杠桿十分高，通過大量的資金借入維持運(yùn)營也是房企特殊的經(jīng)營形式，房企資產(chǎn)負(fù)債率在所有企業(yè)類型中都是排名靠前的。

由于房企特殊的經(jīng)營形式，直接造成資本結(jié)構(gòu)失調(diào)。資本結(jié)構(gòu)是房企擁有資本以及借貸資本的關(guān)系，會(huì)計(jì)上表示為資產(chǎn)與負(fù)債的關(guān)系。不科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)將會(huì)對(duì)房企發(fā)展形成不利影響，尤其是會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。房地產(chǎn)運(yùn)營管理過程中需要龐大資金進(jìn)行推動(dòng)，所以當(dāng)資金結(jié)構(gòu)管理不當(dāng)時(shí)，一旦資本結(jié)構(gòu)失調(diào)引發(fā)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問題，極有可能導(dǎo)致房企項(xiàng)目資金欠缺，形成惡性循環(huán)，最終引爆財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。房企在籌資過程主要是以土地使用權(quán)作為抵押獲得貸款，所以貸款比例較高，資產(chǎn)負(fù)債率普遍處于80%左右。根據(jù)和訊網(wǎng)數(shù)據(jù)表示，房地產(chǎn)行業(yè)2018年行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為80.35%，2019年行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85%;融資規(guī)模也在持續(xù)增長，2016—2019年，融資規(guī)模分別為12.9萬億元、19.6萬億元、19.7萬億元以及20.3萬億元。

在資本結(jié)構(gòu)失調(diào)的情況下，房企的償債水平也較弱，使得房企一直處于高壓的貸款到期償還違約風(fēng)險(xiǎn)中。一旦出現(xiàn)該風(fēng)險(xiǎn)直接就會(huì)使得房企整個(gè)信貸業(yè)務(wù)受到限制，融資渠道被壓縮，直接影響到房企的正常運(yùn)作。

（二）房企成本核算不合理

房企投資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，需要投入大量資本，通過融資借貸等形式籌集資金。但是資金回籠周期較長，房企項(xiàng)目調(diào)整缺乏靈活性，所以必須要提前將各個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)算進(jìn)行確定，便于為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理提供資料。而多數(shù)房企盡管擁有一定成本核算方式，但是因?yàn)轭A(yù)算編制不夠合理，無法將作用進(jìn)行充分發(fā)揮。房企經(jīng)營管理的目標(biāo)仍然以經(jīng)濟(jì)效益為主，然而房企在預(yù)算過程中，極易追求短期利益，對(duì)于項(xiàng)目開展后的預(yù)算成本有所忽視。只是在項(xiàng)目開始前，對(duì)其進(jìn)行簡單、粗放的成本預(yù)算，將后續(xù)的市場(chǎng)開發(fā)以及突發(fā)事件所帶來的資金消耗排斥出成本預(yù)算范圍，根本不利于房企項(xiàng)目的順利開展。

（三）內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展各個(gè)階段都對(duì)于資金有著極大的需求，從融資開始到銷售資金回籠，各個(gè)環(huán)節(jié)都需要現(xiàn)金流作為支撐。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)流程的復(fù)雜性，很難將內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制貫徹到各個(gè)管理活動(dòng)當(dāng)中。因?yàn)閮?nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制的不健全，使得房企財(cái)務(wù)管理過程中授權(quán)審批執(zhí)行不嚴(yán)格，財(cái)務(wù)管理控制缺乏力度。尤其是針對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范只是簡單的在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生時(shí)運(yùn)用一定的手段來降低企業(yè)損失，并沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的多樣化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出有效的事前防控措施以及運(yùn)作方案。

內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制的不健全將會(huì)導(dǎo)致房企造成不必要投資浪費(fèi)情況，還體現(xiàn)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估方法缺乏改進(jìn)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并不精準(zhǔn)。尤其是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)變化、不斷升級(jí)，所以對(duì)房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法提出更高的要求，如果只是一味運(yùn)用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方式，將無法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的新型財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)控意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)欠缺

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化建設(shè)缺乏重視。企業(yè)文化作為企業(yè)的重要指導(dǎo)，在戰(zhàn)略大方向制定出的背景下企業(yè)文化也要緊跟戰(zhàn)略進(jìn)行制定。房地產(chǎn)企業(yè)由于不重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化的建設(shè)，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱，無法將風(fēng)險(xiǎn)管理理念融入房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中。尤其是業(yè)務(wù)部門對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)知，認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與業(yè)務(wù)不會(huì)存在較大的聯(lián)系，只需要配合日常的財(cái)務(wù)管理工作就可以達(dá)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的要求。日常業(yè)務(wù)工作當(dāng)中無法將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念運(yùn)用到業(yè)務(wù)管理環(huán)節(jié)，造成房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)基礎(chǔ)較差，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的優(yōu)化與發(fā)展。其次則是財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)無法滿足財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。多數(shù)財(cái)務(wù)管理人員無法掌握系統(tǒng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論知識(shí)體系，對(duì)于某些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工具應(yīng)用不夠。最終造成在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程中無法跟上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變化，造成房企財(cái)務(wù)信息質(zhì)量低下，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析不到位，容易為房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理埋下隱患，最終不利于房企穩(wěn)健的運(yùn)營。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架

（一）完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能部門

房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的核心在于資金風(fēng)險(xiǎn)問題，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)如果無法獲得大量資金支持就容易經(jīng)營困難，所以必須要加強(qiáng)資金鏈管理。構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理部門對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，穩(wěn)健的降低負(fù)債水平，有效的分散資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。其次從財(cái)務(wù)、審計(jì)、業(yè)務(wù)以及其他財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)部門的成員當(dāng)中抽取核心骨干組建風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，該委員會(huì)的主要職能就是將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行完善，并且執(zhí)行監(jiān)督。對(duì)于經(jīng)營環(huán)節(jié)當(dāng)中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的識(shí)別，然后落實(shí)相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。從房地產(chǎn)企業(yè)整體出發(fā)將負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，適度的去杠桿經(jīng)營，掌握好還款期、利率水平。將融資渠道進(jìn)行拓展，運(yùn)用多種融資模式，比如內(nèi)部融融資、應(yīng)收賬款證券化等融資方式來進(jìn)行籌資，將融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步分散。通過風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行優(yōu)化，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理始終緊跟房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展水平。

（二）加強(qiáng)成本預(yù)算管理的科學(xué)性

房產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)成本是必不可少的，但是必須要進(jìn)行科學(xué)化的成本預(yù)算，從土地購置、原材料成本以及人工成本等，再到銷售環(huán)節(jié)，總體投資成本較大，必須要對(duì)成本加強(qiáng)管控。成本預(yù)算管理科學(xué)化后，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的壓力。

因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)施工團(tuán)隊(duì)供應(yīng)商等進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，確保整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量，杜絕質(zhì)量問題返工造成成本增加、浪費(fèi)等問題。另外對(duì)于成本預(yù)算的執(zhí)行需要從預(yù)算編制審批機(jī)制出發(fā)，構(gòu)建完善的監(jiān)管機(jī)制，由管理層與財(cái)務(wù)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本預(yù)算進(jìn)行調(diào)查、評(píng)審，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算具有深入的了解。并且?guī)椭康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目各部門認(rèn)清自身職責(zé)，積極地參與到財(cái)務(wù)成本預(yù)算當(dāng)中。以此來不斷推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本預(yù)算的水平，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理奠定重要基礎(chǔ)。

（三）構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)管理體系

健全的財(cái)務(wù)管理體系是從企業(yè)內(nèi)外整體出發(fā)，完善財(cái)務(wù)管理體系必須有風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)進(jìn)行引導(dǎo)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo);并且在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的大框架下，制定各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體流程以及監(jiān)管方式。

最關(guān)鍵的就是將預(yù)算管理系統(tǒng)進(jìn)行建立，因?yàn)轭A(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)日常工作當(dāng)中貫徹各個(gè)環(huán)節(jié)的，通過該環(huán)節(jié)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的結(jié)合，可以有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)于運(yùn)營資金各個(gè)流程的管理。所以通過完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，不僅能夠?qū)①Y金預(yù)算進(jìn)行編制，還有利于從預(yù)算角度加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在定期或者不定期的情況下實(shí)時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)管。只有當(dāng)財(cái)務(wù)管理體系完善后，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理才能夠發(fā)揮出事半功倍的作用。

（四）提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員綜合素養(yǎng)

要想確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行優(yōu)化，就必須要從風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及財(cái)務(wù)人員綜合素養(yǎng)兩方面出發(fā)。首先需要重視房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍的營造，增強(qiáng)房企領(lǐng)導(dǎo)層財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)層以及中高管理層進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念在房地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行普及;其次將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與財(cái)務(wù)人員的績效進(jìn)行掛鉤，充分激發(fā)財(cái)務(wù)人員主觀能動(dòng)性，主動(dòng)提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力。而且對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程中表現(xiàn)優(yōu)異的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該給予交流培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，到優(yōu)秀的房企當(dāng)中學(xué)習(xí)先進(jìn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)，然后結(jié)合自身房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)際需要，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理逐漸優(yōu)化。最后要對(duì)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理技能進(jìn)行定期或不定期考察，注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理技能是否熟練掌握，增強(qiáng)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)儲(chǔ)備，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作能夠及時(shí)有效的發(fā)揮作用。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)一定要注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，避免由于財(cái)務(wù)管理不善、現(xiàn)金流斷裂等問題發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)通過將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)其中的對(duì)策進(jìn)行改進(jìn)，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的先進(jìn)性，適應(yīng)目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健渡過經(jīng)濟(jì)低迷期奠定基礎(chǔ)。

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