《物權(quán)法》框架下的業(yè)主委員會(huì)的法律地位

摘要我國(guó)《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定為，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。但并沒(méi)有給業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)和地位給予明確規(guī)定，導(dǎo)致有人認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)在我國(guó)不能滿(mǎn)足業(yè)主權(quán)利保護(hù)和現(xiàn)代物業(yè)管理的需要。業(yè)主委員會(huì)作為重要的物業(yè)管理組織和重要的業(yè)主維權(quán)組織，其法律地位如何，直接涉及其行為后果的歸屬和法律責(zé)任的承擔(dān)。在目前的法律制度框架內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)一個(gè)執(zhí)行和代表機(jī)構(gòu)，沒(méi)有規(guī)定其獨(dú)立的法律地位，然而業(yè)主委員會(huì)的法律地位真的不明確嗎?本文將具體分析業(yè)主委員會(huì)作為自治組織的特征，及現(xiàn)有的法律的規(guī)定得出主委員會(huì)的應(yīng)然的實(shí)體法律地位，司法實(shí)踐的困惑所在及解決的途徑。

關(guān)鍵詞業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任承擔(dān)

中圖分類(lèi)號(hào):D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

2007年8月26日國(guó)務(wù)院修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)在行政法規(guī)級(jí)別的規(guī)范性法律文件中使用了“業(yè)主委員會(huì)”的概念，明確規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并列舉了業(yè)主委員會(huì)的具體職責(zé)?！稐l例》雖然通過(guò)行政性法規(guī)的形式確立了五方面的物業(yè)管理和使用關(guān)系，分別是業(yè)主與業(yè)主大會(huì)之間成員與團(tuán)體的關(guān)系、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的選聘與被聘用關(guān)系、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間的決策機(jī)構(gòu)與執(zhí)行代表機(jī)構(gòu)關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的委托與被委托關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的合同主體關(guān)系，但并沒(méi)有很好地建立起與我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀相適應(yīng)的、配套的業(yè)主自治組織體系來(lái)保證物業(yè)管理活動(dòng)的持續(xù)及良性運(yùn)行，由此引發(fā)了大量的物業(yè)管理糾紛以及其他糾紛。原因是多方面的，但是作為業(yè)主維權(quán)的重要組織，業(yè)主委員會(huì)尷尬的法律地位是重要的原因之一。業(yè)主委員會(huì)是什么性質(zhì)的組織?其實(shí)體的法律地位如何?對(duì)此，《條例》并沒(méi)有明確規(guī)定。2007年3月16日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)盡管該法第六章的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，從第七十條到八十三條用了十三個(gè)條文規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)，但對(duì)業(yè)主委員的地位、性質(zhì)也沒(méi)有明確規(guī)定，而這些問(wèn)題都將關(guān)系到其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)，對(duì)實(shí)踐也有著非常重要的意義。業(yè)主委員會(huì)作為民事法律主體的地位問(wèn)題，將會(huì)導(dǎo)致其主體行為的法律后果歸屬難以界定的。然而業(yè)主委員會(huì)法律地位法律雖然沒(méi)有直接規(guī)定，但是其法律地位是清晰的，缺失的是在私法框架下的制度結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)及在此制度下的權(quán)利保護(hù)。

1 物業(yè)管理視角下的業(yè)主委員會(huì):業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)

業(yè)主委員會(huì)法律地位的確立要有效地進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理，涉及的內(nèi)容很多，要研究的問(wèn)題也不少，業(yè)主委員會(huì)的法律地位就是其中之一。為明確這一問(wèn)題，我們先從現(xiàn)代物業(yè)管理的基本特征出發(fā)，具體分析業(yè)主委員會(huì)的成因和特性，再根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求，確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的法律地位。

物業(yè)，按香港李宗愕先生的說(shuō)法就是“單元性地產(chǎn)”豍。我國(guó) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》所稱(chēng)的物業(yè)管理，‘是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！?這一界定雖然權(quán)威，但容易使人們產(chǎn)生一種誤解，即把物業(yè)管理等同于物業(yè)管理企業(yè)的管理。事實(shí)上，這種誤解與物業(yè)管理企業(yè)的名字有關(guān)，它忽略了法律賦予物業(yè)主人的物權(quán)中所包涵的對(duì)物業(yè)管理的決定權(quán)，混淆了物業(yè)管理的主體。根據(jù)我國(guó)法律賦予公民對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，物業(yè)管理的正確含義應(yīng)當(dāng)是:物業(yè)管理是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)物業(yè)的共用部位、設(shè)施、設(shè)備和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動(dòng)。即物業(yè)管理是業(yè)主為維護(hù)共同利益所發(fā)生的一種行為，物業(yè)管理企業(yè)只是為了完成這種行為應(yīng)運(yùn)而生的衍生物，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主進(jìn)行管理活動(dòng)所采取的一種手段豎。

我們所說(shuō)的現(xiàn)代物業(yè)管理，從本質(zhì)上說(shuō)是全體業(yè)主共同選擇、共同付費(fèi)、共同受益的集體消費(fèi)行為?，F(xiàn)在的區(qū)分建筑物的情況下，每棟樓內(nèi)的全體業(yè)主構(gòu)成了該棟樓房的建筑物區(qū)分所有，但這并不否定在各樓宇之間存在一些共用地段和設(shè)施，如道路、綠地等.在特定居住區(qū)范圍內(nèi)，每一棟樓所占的基地形成該棟房屋的自用部分，而樓宇之間的共用地段和設(shè)施形成樓宇之間的共用部分。若以每棟樓區(qū)分所有權(quán)人為一個(gè)‘所有權(quán)主體’，那么，不同樓宇的區(qū)分所有權(quán)人又因共同擁有居住區(qū)內(nèi)的共用土地和設(shè)施而形成該居住區(qū)區(qū)分所有共同體。也就是說(shuō)，這里忽略了一棟建筑物內(nèi)的區(qū)分所有，而只將他們視為一個(gè)所有權(quán)主體，由此形成一種特殊的區(qū)分所有?？梢?jiàn)，住宅小區(qū)中的物權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)有著相同的地方?？梢詫⒆≌^(qū)看作一個(gè)整體，這個(gè)整體可以劃分為相對(duì)獨(dú)立的部分，各個(gè)部分上成立相對(duì)獨(dú)立的所有權(quán)，同時(shí)，各所有權(quán)人對(duì)共用部分擁有共有所有權(quán)，對(duì)小區(qū)的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)又享有成員權(quán)。多個(gè)所有人基于自己的居住環(huán)境，對(duì)與房屋相關(guān)的土地、配套設(shè)施等享有共有或共用業(yè)主自治構(gòu)成了現(xiàn)代物業(yè)管理的基礎(chǔ)。因此，現(xiàn)代物業(yè)管理最基本的特征是內(nèi)部的業(yè)主自治與外部的物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)相結(jié)合豏。物業(yè)管理制度的最主要的就是業(yè)主自治。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質(zhì)上說(shuō)，自治就是自治主體依法自我設(shè)權(quán)、自我約束、自我管理、自我服務(wù)、自我發(fā)展和自我實(shí)現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是自治主體對(duì)自治權(quán)的設(shè)置和自治權(quán)的行使。因此，物業(yè)管理中，業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì);自治所遵循的基本原則是民主原則;自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng);業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉以及對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。同時(shí)，隨著現(xiàn)代社會(huì)分工細(xì)化，業(yè)主的自治管理也逐漸社會(huì)化，專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理的企業(yè)隨之出現(xiàn)，故委托專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)管理就成為現(xiàn)代物業(yè)管理的必然組成部分。

因此，業(yè)主委員會(huì)正是這樣一個(gè)為代表全體業(yè)主更好地行使建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)而成立和存在的組織，因此，有的民法學(xué)者又稱(chēng)之為“建筑物區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體”。由此也可得知，業(yè)主委員會(huì)只是物業(yè)管理制度中業(yè)主自治的一個(gè)機(jī)構(gòu)而已，其成立的主要目的就是代表業(yè)主管理居住過(guò)程中產(chǎn)生的各種問(wèn)題，其與專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理企業(yè)共同構(gòu)成對(duì)共用部分的管理。

2 《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》視角下業(yè)主委員會(huì):權(quán)利與義務(wù)并存的民事主體

依照《條例》的和《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)依法享有一定的權(quán)利，也履行一定的義務(wù)，而這種權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，是其獨(dú)立存在的基礎(chǔ)，是業(yè)主委員會(huì)具有獨(dú)立法律主體的資格的證明。所謂業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù);即指業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間法律關(guān)系，筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間是存在著一種組織與成員之間的授權(quán)代表與管理關(guān)系。一方面，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主管理共同事務(wù)，維護(hù)全體業(yè)主利益，代表全體業(yè)主對(duì)外實(shí)施法律行為;另一方面，業(yè)主委員會(huì)為了維護(hù)團(tuán)體本身的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，對(duì)全體業(yè)主具有管理權(quán)能。

2.1業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利

業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主的代表與管理關(guān)系中，所具有的權(quán)利為:事務(wù)管理權(quán)、具有訴訟權(quán)、一定的決策權(quán)、懲罰權(quán)、具有監(jiān)督權(quán)。

2.2業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)

業(yè)主委員會(huì)在行使權(quán)利的同時(shí)，還必須履行以下義務(wù)，以維護(hù)業(yè)主的整體利益，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)包括:勤勉盡責(zé)的義務(wù)、遵紀(jì)守法的義務(wù)、配合協(xié)調(diào)的義務(wù)、接受監(jiān)督的義務(wù)。

3 業(yè)主委員會(huì)的法律地位及其民事行為能力

基于以上分析，業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主依照法律規(guī)定而成立的業(yè)主自治組織，對(duì)內(nèi)具有管理權(quán)，對(duì)外代表業(yè)進(jìn)行特定的民事活動(dòng)，具有民事主體資格。

然而，業(yè)主委員會(huì)其為業(yè)主自治組織，其權(quán)利來(lái)源于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，其權(quán)利并非不受限制的。

3.1基于其作為自治組織的目的的限制

業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主的自治組織，其行為必須有益于全體業(yè)主，而不得從事有害其業(yè)主的行為。如果其行為超越了此限度，法院可以以超越了公共利益的范圍，認(rèn)定無(wú)效。

3.2基于法律規(guī)定的限制

法律要求民事活動(dòng)必須合法，這是法律所設(shè)定的民事活動(dòng)的一般準(zhǔn)則，業(yè)主委員會(huì)當(dāng)然必須遵守，否則行為無(wú)效。另外，法律特別規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的行為的，其固然也限制了業(yè)主委員會(huì)的行為方式和內(nèi)容。

3.3基于業(yè)主大會(huì)的規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的章程的限制

我國(guó)物權(quán)法中規(guī)定了業(yè)主大會(huì)及其職責(zé)，在業(yè)主大會(huì)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的章程從而來(lái)限制業(yè)主委員會(huì)的行為，業(yè)主委員會(huì)必然的遵循。

因此，業(yè)主委員會(huì)的行為能力是受到限制的，此不同于其他諸如法人等民事主體，另外，根據(jù)我國(guó)的法律，業(yè)主委員會(huì)的成立并不要求其要有自己的財(cái)產(chǎn)，因此業(yè)主委員會(huì)不能承擔(dān)其責(zé)任，但不能承擔(dān)責(zé)任并不能否認(rèn)其訴訟上的主體資格?；谝陨戏治銎湫再|(zhì)屬于我國(guó)《民法通則》中的其它組織，并且行為能力受到限制的組織。

4 業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)實(shí)的困惑:責(zé)任的承擔(dān)及解決途徑

從我國(guó)目前現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的定位是業(yè)主大會(huì)的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)和代表機(jī)構(gòu)，其對(duì)外能代表全體業(yè)主，對(duì)內(nèi)能管理日常物業(yè)管理事務(wù)。因此司法實(shí)踐中，卻存在一方面承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的原告和或被告的訴訟地位，而另一方面卻否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)作為原告或被告時(shí)的訴訟主體地位的情況。司法實(shí)務(wù)中，已經(jīng)大量出現(xiàn)的物業(yè)管理方面的民事?tīng)?zhēng)議，使得我們務(wù)必現(xiàn)實(shí)地面對(duì)和重新審視業(yè)主委員會(huì)所涉及到的民事實(shí)體法的民事主體問(wèn)題豐。另外，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)。一方面，業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)章程而以自己或全體業(yè)主的名義從事法律行為，超越和濫用職權(quán)。如業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開(kāi)發(fā)商簽訂賠償協(xié)議;藏匿開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償給全體業(yè)主的架空層、底層車(chē)庫(kù);將部分房屋私自出租給個(gè)別業(yè)主65年:私自向外發(fā)包13個(gè)小區(qū)物業(yè)工程;用維修基金購(gòu)買(mǎi)超市水票作為獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放等等。當(dāng)業(yè)主們要求業(yè)主委員會(huì)公布維修基金明細(xì)賬、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況、會(huì)議紀(jì)要和開(kāi)發(fā)商移交的架空層、底層車(chē)庫(kù)及部分房屋的位置及數(shù)量清單，超市水票、重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、出租收入納入維修基金等一系列問(wèn)題時(shí)，業(yè)主委員會(huì)拒不處理。豑與此相反，更有甚者，對(duì)涉及業(yè)主利益并且明顯是其職責(zé)范圍內(nèi)的事項(xiàng)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)根本就不問(wèn)不管不理。自《條例》實(shí)施以來(lái)，業(yè)主委員會(huì)作為民事主體和訴訟主體參與的活動(dòng)和訴訟案件越來(lái)越多。其最主要的在于責(zé)任的承擔(dān)，集中在:

4.1在業(yè)主委員會(huì)對(duì)外活動(dòng)中，產(chǎn)生的民事責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。如與物業(yè)公司的合同。

4.2業(yè)主委員會(huì)侵犯業(yè)主的權(quán)利時(shí)，業(yè)主尋求救濟(jì)導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任的承擔(dān)。

關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任的承擔(dān)，如前所分析業(yè)主委員會(huì)是沒(méi)有承擔(dān)能力的，當(dāng)發(fā)生此項(xiàng)糾紛時(shí)?？梢哉?qǐng)求業(yè)主委員會(huì)的成員因其加害行為或?yàn)檫`反業(yè)主的共同一致的行為承擔(dān)個(gè)人責(zé)任，其屬于個(gè)人行為。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)的章程不能也不可能授權(quán)其違法或者加害行為，如果章程違法其章程是無(wú)效的。

基于這些問(wèn)題的存在，有些學(xué)者認(rèn)為我國(guó)法律沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的主體地位所導(dǎo)致的是一種錯(cuò)誤，我國(guó)法律已經(jīng)規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生、成立、職責(zé)。那么余下的問(wèn)題根據(jù)法律的規(guī)定則足可以推定其法律地位，進(jìn)而解決糾紛?，F(xiàn)實(shí)中，很多的小區(qū)忽視了對(duì)業(yè)主委員會(huì)的章程的制定，及在章程中規(guī)定業(yè)主委員會(huì)及其成員的具體事項(xiàng)的權(quán)利及發(fā)生糾紛的解決機(jī)制才是問(wèn)題沒(méi)有辦法解決的正真的原因。私法中從尚私法自治、私法自由，而業(yè)主基于法律知識(shí)的缺乏未能加以利用此種自由通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)建設(shè)自己的家園。因?yàn)槲覈?guó)法律在業(yè)主委員會(huì)很多方面沒(méi)有規(guī)定，留下的自由空間允許不同的人集合業(yè)主自由設(shè)定一些自己需要的保障程序，以保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)。