廣州商品房高空置率與高價(jià)格并存之謎

[摘要] 進(jìn)入21世紀(jì)以來，廣州的商品房空置率居高不下，房價(jià)卻一直攀升。本文闡述了出現(xiàn)這一現(xiàn)象的幾點(diǎn)原因，重點(diǎn)解釋了廣州商品房的空置率為何這么高，并提出了幾點(diǎn)建議。

[關(guān)鍵詞] 商品房 空置率

一、樓房空置率高，房價(jià)卻居高不下

樓房的空置率有很多不同的定義，其中一個(gè)較為被廣泛接受的是：可供銷售或出租但是尚未銷售或出租的房屋，不包括已經(jīng)出售或出租的房屋在內(nèi)。這個(gè)定義關(guān)注的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。當(dāng)前流行的空置率計(jì)算方法有兩種:全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積;空置商品房面積除以3年內(nèi)竣工的建筑面積。

從以上的數(shù)據(jù)可以看出，目前國內(nèi)超過1.2億平方米的商品房是空置的。這些占?jí)旱馁Y金超過2500億元。根據(jù)CNKI知識(shí)搜索網(wǎng)公布的數(shù)字，1997年廣州商品房的空置率為10.7%，此后逐漸上升，2001年為23.1%，2002年的上半年又新增598.67萬平方米，同比增長6.97%，直到2003年上升到23.6%。廣州樓房的空置率已經(jīng)長期地超出國際警戒線所規(guī)定的10%。

在空置率居高不下的同時(shí)，房價(jià)仍然保持著猛漲的趨勢(shì)。2005年廣州十區(qū)住宅均價(jià)為5117元/m2，比2004年上漲了10.8％；2006年住宅均價(jià)為6352元/m2，比2005年上漲了24％；2007年1～5月，十區(qū)住宅均價(jià)為7462元/m2，比去年的整體均價(jià)上漲了17.5％。可見，這三年來，廣州一手住宅均價(jià)一路上漲，2007年1～5月的均價(jià)和2004年全年均價(jià)相比，漲幅已超過60％。

二、商品房供求不平衡與空置率高并存

1.住房需求越來越強(qiáng)勁的原因

(1)外來人員外來人員的住房需求持續(xù)上揚(yáng)，主要包括外來經(jīng)商人員、各院校畢業(yè)生。外地人員在廣州打拼幾年稍微有了點(diǎn)成就后往往打算購房定居下來。

從表2的數(shù)據(jù)可以看出，隨著高校擴(kuò)招的趨勢(shì)，畢業(yè)生越來越多，而他們當(dāng)中有很大一部分希望留在廣州發(fā)展，他們渴望通過幾年甚至是幾十年的奮斗在廣州落戶扎根，成為城市的主人。從中可見住房的需求是非常旺盛的。

(2)已有住房但想改善居住條件的人數(shù)增多。這些人往往已經(jīng)擁有一套以上的房子，但已經(jīng)有點(diǎn)破舊。隨著生活水平的提高、生活質(zhì)量的改善，手頭富裕的他們希望可以住上更好的房子以改善居住環(huán)境。

(3)投資性購房需求旺盛。很多人喜歡炒房，低價(jià)買入一套房子之后高價(jià)轉(zhuǎn)手賣出，從中賺取差價(jià)?；蛘呤琴I了房子之后租出去，收取傭金。這種投資性購房的買家占了購房者中的很大一部分。

2.住房供給增加速度相對(duì)減緩

自2004年以來，房價(jià)持續(xù)上漲，但無論是從全國的建筑竣工面積來看還是從廣州、深圳的房屋建筑施工面積來看，其增長的速度在放緩。由于土地供應(yīng)量的限制以及建筑施工的滯后期，想要在短期內(nèi)顯著地提高住宅供應(yīng)量幾乎是不可能的。廣州的住宅供給的價(jià)格彈性很低，即使房價(jià)猛漲，住宅供應(yīng)量還是緩慢增長。

三、空置率為何那么高

1.房地產(chǎn)商謀取高額利潤

歷史上廣州房地產(chǎn)空置規(guī)模最高是在2003年，空置面積為722.01萬平方米，空置率達(dá)到23.6%。為什么房子建好之后還要空置起來？價(jià)格是一個(gè)非常重要的因素。沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。空置率那么高，一方面是住宅結(jié)構(gòu)問題，面積適中、檔次屬于中低檔的住宅蓋的不夠多。另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)商有意存留一些房子不賣。

為什么呢？房地產(chǎn)商囤積樓房的目的是為了謀取最大的利潤。如果他們預(yù)期房價(jià)會(huì)迅速上升，最佳對(duì)策就是將蓋好的住宅推遲出售。房價(jià)上漲形成的利潤不僅能夠覆蓋住宅空置的各項(xiàng)成本（如住宅的閑置成本、維護(hù)成本、貸款利息等），還能夠帶來超額利潤。所以，空置率上升在一定程度上反應(yīng)了房地產(chǎn)商對(duì)房價(jià)的預(yù)期。

但是，房地產(chǎn)商手中的住宅積壓到一定的程度，就會(huì)使他們?cè)馐芰鲃?dòng)資金的約束。一般房地產(chǎn)商修建完一棟住宅，就會(huì)再想建一棟，如果遭受流動(dòng)資金約束的話，同時(shí)考慮空置住宅的成本和機(jī)會(huì)成本，還要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)償還銀行貸款利息，也許就會(huì)停止新建項(xiàng)目，或者是降價(jià)出售建好的住宅。房地產(chǎn)商不可能長時(shí)間地將建成的住宅握在手中待價(jià)而沽。從這個(gè)角度看，空置率屬于一種市場(chǎng)現(xiàn)象，只要沒有出現(xiàn)市場(chǎng)失靈，政府就用不著干預(yù)。

事實(shí)上，很多房地產(chǎn)商與地方政府和銀行進(jìn)行合作。從總體上看，目前廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于寡頭壟斷局面，不能簡單套用充分競(jìng)爭市場(chǎng)理論。

房地產(chǎn)商為“囤積”商品房，使得市面上形成“缺貨假象”，間接推高樓價(jià)。對(duì)比2005年和2006年五一黃金周的樓價(jià)發(fā)現(xiàn)，2005年5月廣州市十區(qū)商品房樓價(jià)為5460元/平方米，而2006年5月1日至7日，廣州市十區(qū)新建商品住宅實(shí)際簽約826套，簽約面積9.47萬平方米，簽約金額5.66億元，簽約均價(jià)5976元/平方米。一年時(shí)間，樓價(jià)升了500多元/平方米。另外，陽光家緣網(wǎng)站上顯示，06年越秀區(qū)的樓盤銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到8252元/平方米，天河區(qū)的樓價(jià)也瀕臨8000元/平方米。房價(jià)還不斷上升，并且上升的速度越來越快，直到2007年年尾才有所下降。盡管2007年12月廣州樓價(jià)的跌幅為全國第一，達(dá)22.59%，但廣州商品房均價(jià)為12670元/平方米，比2006年5月份的均價(jià)翻了一番！房地產(chǎn)商將空置的房子抓在手里，拖得越久，房價(jià)越高，賺得就越多。所以，房地產(chǎn)商必然會(huì)給建好的住宅標(biāo)個(gè)非常高的價(jià)格，不急于出售。

某些房地產(chǎn)商的目標(biāo)是利潤最大化而不考慮國有資產(chǎn)或銀行貸款的損失。他們寧可將住宅空置也不愿意降價(jià)銷售。在空置期間，當(dāng)資金鏈緊張時(shí)，他們向別的銀行借新債還舊債，又可以拖上一段時(shí)間。實(shí)際上，這些房地產(chǎn)商拿銀行的錢在賭博，堅(jiān)守高房價(jià)不肯讓步。只要賣出高價(jià)，超額利潤足以彌補(bǔ)空置成本。

2.政府、銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的照顧

80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行的貸款?？梢哉f，正是由于銀行的放寬貸款使得新樓盤猶如雨后春筍般層層涌現(xiàn)，市場(chǎng)的長期空缺使消化量異常良好，現(xiàn)金流的迅速轉(zhuǎn)化與項(xiàng)目開發(fā)形成了一個(gè)短周期的良性循環(huán)。盡管房地產(chǎn)商定的價(jià)格很高，但考慮到購樓需求的旺盛，只要賣出去銀行就能回收投資，從而間接使得廣州樓房價(jià)格與空置率那么高。另外，政府對(duì)房地產(chǎn)商也比較照顧，既沒有作直接的限價(jià)措施，也沒有要求房地產(chǎn)商對(duì)外公布房價(jià)成本。

3.樓市的積極預(yù)期

從投機(jī)需求看，房地產(chǎn)的投資者當(dāng)然想房價(jià)穩(wěn)定上漲，因?yàn)檫@樣他們才能夠獲得超額利潤。再者，民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來預(yù)期較為樂觀，有部分一次置業(yè)者甚至買漲不買落，這樣理性預(yù)期會(huì)推動(dòng)房價(jià)上升；從旺盛的真實(shí)需求看，隨著居民的可支配收入不斷增加，房價(jià)可能會(huì)漲。由于樓市的積極預(yù)期，間接推動(dòng)房價(jià)上升，從而使空置率攀高。

四、降低商品房空置率的對(duì)策與建議

1.政府調(diào)整金融紀(jì)律是降低空置率的關(guān)鍵

空置率10%是國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)紅綠燈。而廣州的商品房空置率已經(jīng)超越了這個(gè)危險(xiǎn)邊界，這無疑會(huì)成為懸在銀行頭上的一把“達(dá)摩克利斯之劍”，蘊(yùn)藏巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

有些人也許會(huì)問：空置率高無非是有些建好的住宅沒有賣出去，就算空放個(gè)好幾年，房子還是房子，只要不垮掉，基本的價(jià)值還是在那里，怎么會(huì)變成了銀行頭上的一把劍呢？其實(shí)，在居高不下的空置率和金融危機(jī)之間有一個(gè)通道，那就是銀行房貸。

住宅空置本身并不直接構(gòu)成金融風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)在于開發(fā)商手里的銀行貸款。房地產(chǎn)商的房子賣不完或者沒有賣出去，到期不能還貸付息，銀行就會(huì)追債討債。假若房地產(chǎn)商拔腿而逃，銀行最后只能把房子拿過來拍賣，拍賣的價(jià)格一般會(huì)低于房地產(chǎn)商的定價(jià)，由于這種差價(jià)所造成的損失則全部由銀行自己承擔(dān)，造成銀行的嚴(yán)重壞賬；假若房地產(chǎn)商定價(jià)太高，故意“囤積”房子，到期不能還貸付息，也會(huì)造成銀行的呆賬。

政府應(yīng)該運(yùn)用行政手段控制房價(jià)上漲幅度，嚴(yán)肅金融紀(jì)律，可設(shè)立在沒有還清貸款之前一律不再提供新的貸款這樣類型的規(guī)定，使得房地產(chǎn)商的資金鏈繃得緊一些，從而降低房價(jià)，壓低空置率。

2.采取新的經(jīng)濟(jì)適用房政策

2007年8月13日國務(wù)院公布24號(hào)文件是關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房政策的。廣州政府可以適當(dāng)?shù)刈屇承┛罩脴潜P成為經(jīng)濟(jì)適用房，或者多蓋些60平方米以下的住宅，免收低價(jià)，其他稅費(fèi)減半。這樣的經(jīng)濟(jì)適用房比商品房便宜不少，讓收入較低的人能夠買得起。

另外，還應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房及其購買者進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房只能夠自住，不得上市轉(zhuǎn)讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。在嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)加大對(duì)違規(guī)行為的處罰力度。

3.政府運(yùn)用行政力量改變房屋供給結(jié)構(gòu)

當(dāng)前廣州的高、中檔的商品房占據(jù)了絕大部分的市場(chǎng)，而低檔房極有可能是供不應(yīng)求的。政府應(yīng)該增加低價(jià)土地的供給，同時(shí)開發(fā)商要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際購買力分配好高檔戶型、低檔戶型的比例，這樣無疑會(huì)實(shí)現(xiàn)空置率的大幅回落，同時(shí)也會(huì)讓更多的低收入者成為購買者。

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