我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

[摘要] 旅游房地產(chǎn)是開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程與旅游密切相關(guān)，并以塑造景區(qū)或旅游接待作為其功能的房地產(chǎn)。本文旨在通過分析我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，找出存在的問題，以促進(jìn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 旅游 房地產(chǎn) 發(fā)展

一、旅游房地產(chǎn)綜述

1.旅游房地產(chǎn)的概念

旅游房地產(chǎn)是開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程（策劃、規(guī)劃、融資、營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)、管理等）與旅游密切相關(guān)，并以塑造景區(qū)或旅游接待（旅游餐飲，旅游住宿，旅游購(gòu)物，旅游商務(wù)，旅游娛樂，旅游休閑等）作為其功能的房地產(chǎn)。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)在多個(gè)角度、多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都發(fā)展到成熟階段時(shí)出現(xiàn)的一種地產(chǎn)業(yè)態(tài)。因此，旅游房地產(chǎn)有兩種基本屬性，即旅游和房地產(chǎn)。首先旅游房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)范疇，是與住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等等相并列的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)；其次，旅游房地產(chǎn)又是緊密圍繞旅游、為滿足旅游業(yè)發(fā)展所帶來的地產(chǎn)的需求而形成。

2.旅游房地產(chǎn)的分類

旅游房地產(chǎn)種類多樣，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。隨著旅游房地產(chǎn)的成熟與市場(chǎng)需求的不斷變化，這些分類模式已呈現(xiàn)多樣化發(fā)展特征，很多旅游房地產(chǎn)存在交叉空間，并不能單純地歸屬哪類模式。

旅游房地產(chǎn)按照物業(yè)產(chǎn)品形式可劃分為：產(chǎn)權(quán)酒店，分時(shí)度假，時(shí)權(quán)酒店，景區(qū)住宅，景觀型房地產(chǎn)，養(yǎng)老型酒店，高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村。

按照房地產(chǎn)項(xiàng)目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為：旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)，旅游商務(wù)房地產(chǎn)，旅游度假房地產(chǎn)，旅游住宅房地產(chǎn)，旅游商業(yè)房地產(chǎn)。

二、我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.城市化率上升，旅游房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段

從世界旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生發(fā)展過程來看，旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生因素主要有兩條線路：一條是以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為線路，第二條是以房地產(chǎn)的發(fā)展為線路。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)城市化發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展。城市化與經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)發(fā)展是保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要因素。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為城市化發(fā)展過程中的核心產(chǎn)業(yè)，與城市化進(jìn)程相符相成，并直接接受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。

當(dāng)一個(gè)城市的城市化水平達(dá)到70%時(shí)，城市居住的房地產(chǎn)價(jià)值達(dá)到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，郊區(qū)化逐步成為城市發(fā)展主流。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程加快，人們對(duì)休閑生活的要求日益提高和多樣化。旅游的支出在經(jīng)濟(jì)消費(fèi)中的比重不斷上升，旅游房地產(chǎn)業(yè)也隨之出現(xiàn)并不斷創(chuàng)新和快速發(fā)展。

由于中國(guó)的國(guó)情和社會(huì)發(fā)展背景的不同，中國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展過程與國(guó)外旅游房地產(chǎn)的發(fā)展過程并不完全相同，自始至終它的發(fā)展與三個(gè)基本因素密切相關(guān)。即中國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)型及中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展。

圖2 中國(guó)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)生過程示意圖

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民生活水平的提高直接導(dǎo)致了旅游業(yè)的發(fā)展與興旺，一部分人開始進(jìn)入休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代。伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，旅游人口、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比重、旅游消費(fèi)性支出、服務(wù)能力、城市功能、服務(wù)水平等旅游房地產(chǎn)的相關(guān)因素也將得到同步提升。當(dāng)富裕起來的人們有能力講究居住品質(zhì)的時(shí)候，當(dāng)工作方式發(fā)生變化，人們有了更多閑暇時(shí)間的時(shí)候，旅游房地產(chǎn)也就應(yīng)勢(shì)而發(fā)展起來。

目前，我國(guó)一部分大型城市的城市化率已經(jīng)超過了70％，已經(jīng)進(jìn)入城市發(fā)展的后期階段，根據(jù)世界旅游房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，這個(gè)階段郊區(qū)化成為發(fā)展主流，都市區(qū)化和城市群成為發(fā)展的方向，而旅游房地產(chǎn)業(yè)也成為重要的發(fā)展業(yè)態(tài)，有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.我國(guó)旅游房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間巨大

我國(guó)不斷完善的休假制度為旅游房地產(chǎn)創(chuàng)造了巨大的需求。從2008年起一年117天的休假制度不僅為休閑度假提供了充分的時(shí)間，而且由此引發(fā)的“假日經(jīng)濟(jì)”也正在逐步造就強(qiáng)大的消費(fèi)群體和旅游消費(fèi)市場(chǎng)，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的市場(chǎng)支持。

目前第二套住宅的概念正在中國(guó)興起。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧教授提倡發(fā)展第二套住宅，他認(rèn)為，第二套住宅的乘數(shù)效應(yīng)有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。第二套住宅概念主要是指在旅游地區(qū)，休閑、度假者擁有可供旅游度假期間居住的全部或部分旅游物業(yè)產(chǎn)權(quán)，它與第一居所的需求不會(huì)產(chǎn)生沖突。隨著第二套住宅概念的興起，人們?nèi)找孀⒅匦蓍e、度假，旅游房地產(chǎn)可供開發(fā)的空間也在加大。

3.新型旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)初露端倪

目前，國(guó)內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目投放全國(guó)，并取得了較大的市場(chǎng)反應(yīng)。隨著住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，這一有著廣闊發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力的新興物業(yè)形式已引起不少投資商和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

三、各類旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

1.我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展不規(guī)范，但具有良好前景

產(chǎn)權(quán)式酒店從2001年起開始傳遍全國(guó)。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店，經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展，在國(guó)內(nèi)以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店便遭遇敗績(jī)。究其原因有三：一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出以回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國(guó)消費(fèi)者了解和接受。這反映出我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店在開始沒有找到一個(gè)適合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展模式。

目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)好轉(zhuǎn)，尚待提高：其一，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開始釋放，這來源于近幾年對(duì)外開放和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念；其二，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時(shí)度假概念逐步被人們接受；其三，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)雖已形成，但市場(chǎng)的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場(chǎng)的完善在很大程度上取決于制度、法規(guī)和秩序的完善，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此。

同時(shí)，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)新興旅游資源越來越豐富，國(guó)際分時(shí)度假公司走進(jìn)中國(guó)，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界和消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同?？梢哉f，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟，仍然具有良好的發(fā)展前景。

綜合上面的分析，我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店目前的發(fā)展尚不規(guī)范，市場(chǎng)尚不成熟，但是擁有良好的發(fā)展前景。

2.我國(guó)旅游度假村發(fā)展迅速

國(guó)際旅游度假村的發(fā)展至今已有數(shù)百年的歷史，然而，度假村業(yè)的大規(guī)模發(fā)展出現(xiàn)在上世紀(jì)后半期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1983年，法國(guó)度假旅游者就已占全國(guó)總?cè)丝诘?8%；1985年聯(lián)邦德國(guó)的這一比例為57.1%；而英國(guó)的這一比例則高達(dá)70%多；1985年英國(guó)出國(guó)度假旅游者達(dá)1490萬(wàn)，占出國(guó)旅行總?cè)藬?shù)的98.3%，特別是在七、八月份，每年約有四分之三的人去地中海沿岸海灘勝地度假；美國(guó)的度假旅游也很盛行，1984年美國(guó)有2718萬(wàn)出國(guó)旅游者，其中度假旅游者約占59%。

在中國(guó)，真真正正的旅游業(yè)的發(fā)展，是改革開放以后近20年的事情，而度假村業(yè)的興起和發(fā)展是旅游業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國(guó)旅游度假村雖然起步晚，但發(fā)展迅速，到目前為止，已有大大小小2000多家旅游度假村。這些度假村形式各種各樣，有風(fēng)景度假村、溫泉度假村、高爾夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等等。而且，隨著我國(guó)各地景區(qū)開發(fā)進(jìn)程不斷加快，度假村個(gè)數(shù)仍有較大的增長(zhǎng)空間，度假村的形式也越來越具有文化特色。

3.旅游商業(yè)地產(chǎn)大有可為

旅游與商業(yè)密不可分，互相促進(jìn)。旅游商業(yè)地產(chǎn)是旅游、商業(yè)和房地產(chǎn)三個(gè)行業(yè)相互融合的產(chǎn)物。隨著旅游業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，我國(guó)旅游商業(yè)地產(chǎn)業(yè)初露端倪。旅游商業(yè)地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，其主要形式是主題商業(yè)街。

隨著人們生活品質(zhì)的日益提高，個(gè)性化消費(fèi)成為時(shí)尚，“大而全”、千人一面的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)消費(fèi)者而言，已經(jīng)不具備吸引力，主題商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生?！爸黝}商業(yè)街”就是整體上塑造一個(gè)鮮明的商業(yè)主題，呈現(xiàn)一種既閉合又開放的統(tǒng)一格局。在商鋪的經(jīng)營(yíng)上，從餐飲、娛樂到休閑、購(gòu)物，從展覽、展示到閱讀、欣賞，無(wú)不引入同一文化主題為標(biāo)準(zhǔn)，以量身定做的經(jīng)營(yíng)理念總體規(guī)劃、整體經(jīng)營(yíng)、專業(yè)管理、集合推廣，整合和集中街區(qū)與特色街店，保障總體品質(zhì)，充分發(fā)揮各式商業(yè)業(yè)態(tài)的力量。

從本質(zhì)上來看，主題式專業(yè)市場(chǎng)與傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)最大的不同，就在于它以專業(yè)經(jīng)營(yíng)為特色，小到兒童用品、女士服裝，大到家具、汽車等，只突出一個(gè)主題，在這個(gè)主題下，商品價(jià)格、款式具備一定的梯度，可以滿足不同消費(fèi)者對(duì)同類商品不同層次的需求。

4.旅游住宅是住宅業(yè)發(fā)展的新模式

旅游住宅是旅游業(yè)和傳統(tǒng)住宅相結(jié)合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)住宅業(yè)發(fā)展的全新模式。通過依托景區(qū)或者旅游資源，開發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，提升住宅的品質(zhì)與功能，是住宅開發(fā)方面全新的突破和亮點(diǎn)，也是廣大消費(fèi)者提升居住條件、享受個(gè)性生活、滿足置業(yè)與投資的新的需求。

國(guó)內(nèi)的旅游住宅業(yè)主要類型有別墅、高檔公寓、景區(qū)住宅、園林小區(qū)。其中別墅市場(chǎng)經(jīng)過十多年的發(fā)展走過了“從無(wú)到有、從有到優(yōu)、從優(yōu)到全、從全到純、從純到特”的演進(jìn)過程，已經(jīng)得到廣大消費(fèi)者的認(rèn)可。而高檔公寓、景區(qū)住宅、園林小區(qū)等形式剛剛興起，有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

四、促進(jìn)我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的建議

1.合理選址

旅游地產(chǎn)的發(fā)展，必定要以區(qū)域發(fā)展為背景。項(xiàng)目選址時(shí)需要考慮的因素有：合適的區(qū)位門檻、良好的地形地貌、自然生態(tài)條件好、海拔高度適宜等等，同時(shí)，要選擇合理的土地獲取方式，爭(zhēng)取低地價(jià)。

2.準(zhǔn)確定位

旅游房地產(chǎn)要找準(zhǔn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)代性角色，避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上的雷同，努力發(fā)揮旅游性這一自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，將土地、人口、農(nóng)副特產(chǎn)、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮角色與功能目標(biāo)，整合到開發(fā)項(xiàng)目中去，培植獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

3.精心設(shè)計(jì)

旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現(xiàn)“以人為本”是衡量項(xiàng)目質(zhì)量的標(biāo)志；功能完善、設(shè)施齊全、規(guī)模適當(dāng)、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)運(yùn)用和體現(xiàn)的設(shè)計(jì)原則，尤其是對(duì)普通百姓和弱勢(shì)人群的方便與關(guān)愛，諸如扶手高度、地面防滑等具體的細(xì)節(jié)都應(yīng)該在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)出來。

4.開拓融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)資金密集性強(qiáng)、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金供應(yīng)的穩(wěn)定往往關(guān)乎項(xiàng)目的成敗?，F(xiàn)代金融體系的發(fā)展使得企業(yè)的融資工具進(jìn)一步多樣化，而不同融資工具的成本和效率又各不相同，對(duì)企業(yè)的影響各有千秋。因此，企業(yè)需要對(duì)各種融資渠道進(jìn)行審慎的研究和選擇。

5.先做旅游，后做房產(chǎn)

綜合型的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目一般來說原則上是：先做旅游，后做房地產(chǎn)。

首期的項(xiàng)目中應(yīng)包括主要的旅游項(xiàng)目，以人氣帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升（旅游項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)要不求盈利，只求精品），并可增強(qiáng)項(xiàng)目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號(hào)召力，取信于人，為后續(xù)開發(fā)的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

但由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金壓力大，為此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，要短線開發(fā)與長(zhǎng)線開發(fā)結(jié)合。因此，也要適當(dāng)包括一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力。

參考文獻(xiàn):

[1]丁名申錢平雷:旅游房地產(chǎn)學(xué)[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2004.6

[2]胡浩汪宇明:中國(guó)旅游目的地房地產(chǎn)開發(fā)模式研究[J].桂林旅游高等?？茖W(xué)報(bào)，2004(4)

[3]盧求:旅游地產(chǎn)大盤開發(fā)之方式[J].城市開發(fā)，2005(01)

[4]劉會(huì)燕:我國(guó)旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式及制約因素分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)， 2005(12)

[5]徐翠蓉:關(guān)于旅游房地產(chǎn)問題的探討[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2004(11)