２００８年緊縮政策下的廣西房地產(chǎn)業(yè)對(duì)策研究

[摘要] 通過(guò)分析廣西房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家緊縮性調(diào)控政策下的運(yùn)行情況，反映了廣西房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，提出發(fā)展二手房市場(chǎng)、建立完整的住房保障配套體系等順應(yīng)政策的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 緊縮政策 房地產(chǎn)業(yè) 廣西

2008年國(guó)家依然延續(xù)了宏觀調(diào)控的主基調(diào)，連續(xù)施行了一系列緊縮性的調(diào)控政策，其對(duì)廣西房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)產(chǎn)生什么影響及如何促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展值得研究。

一、重要的房地產(chǎn)緊縮性調(diào)控政策一覽

1.國(guó)務(wù)院相繼于2005年3月印發(fā)國(guó)八條， 2006年5月發(fā)布國(guó)六條， 2006年5月發(fā)布國(guó)十五條。但其關(guān)于“90/70”之爭(zhēng)至今都還沒(méi)有徹底的解決。

2.2007年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布24號(hào)文。要求廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%，要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，單宗土地開(kāi)發(fā)周期原則上不得超過(guò)3年。

3.中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2007年9月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套(含）以上住房的首付款比例不低于40%。

4.出于加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控2007年到2008年連續(xù)18次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金利率、5次加息。

二、 緊縮性調(diào)控政策下的廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析

1.廣西房地產(chǎn)供需情況分析。2008年1月～6月，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資146.65億元，同比增長(zhǎng)38.3%，增速同比上升13個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.71%，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善，其中經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資3.18億元，同比增長(zhǎng)4.3倍；商業(yè)用房投資18.6億元，增長(zhǎng)24.9%，；住宅需求回升。1月～6月，商品房銷(xiāo)售545.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%，商品住宅空置面積為79.2萬(wàn)平方米，同比下降9.7%，供需均呈較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2.廣西房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析。2008年6月，全區(qū)商品房平均售價(jià)每平方米為2083元，同比增長(zhǎng)6.8％，其中住宅1810元，增長(zhǎng)2.5%，經(jīng)濟(jì)適用房1582元，商業(yè)用房5460元，價(jià)格處于全國(guó)較低水平，2008年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格總體水平趨穩(wěn)。

3.廣西房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。從商品用房和保障性用房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，商品房地產(chǎn)施工面積約占92%，經(jīng)濟(jì)適用房等保障類(lèi)用房約占8%，占比過(guò)低，尚有部分縣市未開(kāi)展目前經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房建設(shè)。

從商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，普通商品住宅施工面積達(dá)3057.45萬(wàn)m2，占全部商品房施工面積的78%；別墅、高檔公寓施工面積占商品住宅的比例為6.07%，其他商業(yè)用房占15.93%。

從商品房的面積配比看，市場(chǎng)需求集中的100m2～120m2/套的商品住房供應(yīng)量比較大，但90㎡以下住房還沒(méi)辦法滿足需求。

4.廣西房地產(chǎn)區(qū)塊構(gòu)成分析。根據(jù)房?jī)r(jià)與投資規(guī)模可把廣西房地產(chǎn)劃分為三大區(qū)塊，一為以南寧為首的南寧、柳州、桂林與北海，該區(qū)塊現(xiàn)狀均價(jià)為2500元～3400元/m2，房地產(chǎn)投資規(guī)模占廣西總投資規(guī)模的60%～70%；二為東興、防城港、欽州、玉林、貴港等沿海城市與除第一區(qū)塊外的地級(jí)城市，該區(qū)塊現(xiàn)狀均價(jià)為1600元～2200元/m2，房地產(chǎn)投資規(guī)模占廣西比20%～30%，屬二線城市，發(fā)展?jié)摿τ写诰?；三為全區(qū)余下的縣級(jí)城市，現(xiàn)狀均價(jià)為1000元～1500元/m2，房地產(chǎn)投資規(guī)模占廣西比10%左右。

三、廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題分析

1．廣西部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。由于收入差距的存在、投機(jī)性需求的增加、政策效應(yīng)存在著相互抵消和矛盾、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的區(qū)域發(fā)展背景、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)以及城市化的加速進(jìn)程等都會(huì)造成廣西如北海市、南寧市等城市房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲。

2．結(jié)構(gòu)矛盾突出。如區(qū)位矛盾、套型結(jié)構(gòu)矛盾和價(jià)格矛盾等等都比較突出，中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足。

3．住房保障體系滯后。存在著中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應(yīng)中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來(lái)源缺乏制度化保障。廉租房制度在廣西各城市剛起步，沒(méi)有建立起住房保障、家庭檔案的申請(qǐng)審批制度等問(wèn)題。

4.宏觀調(diào)控相關(guān)部門(mén)借勢(shì)升權(quán)。

四、順應(yīng)緊縮性調(diào)控政策的廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策

如何順應(yīng)宏觀調(diào)控的要求，促進(jìn)廣西房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵是要責(zé)任分清，各司其責(zé)，是市場(chǎng)的職責(zé)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)與負(fù)責(zé)，是政府的職責(zé)由政府負(fù)責(zé)，避免各種形式的權(quán)力尋租。

一是繼續(xù)貫徹宏觀調(diào)控，堅(jiān)持一手抓市場(chǎng)調(diào)控一手抓結(jié)構(gòu)調(diào)控，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落。

二是當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研究，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的健康程度，形成風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)方案。尤其是要加強(qiáng)對(duì)中小開(kāi)發(fā)單位和樓盤(pán)的監(jiān)控，特別是預(yù)售款的監(jiān)管，保證建房資金及時(shí)安全到位，防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。

三是鑒于投機(jī)性需求增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的明顯互動(dòng)關(guān)系，應(yīng)在加快落實(shí)中央有關(guān)住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的一系列政策舉措、加快住房保障體系建設(shè)步伐的同時(shí)，抑制投機(jī)性需求膨脹，加大有關(guān)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和執(zhí)行力度，適時(shí)出臺(tái)更有力的調(diào)控舉措，使房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回歸平穩(wěn)發(fā)展的軌道。

四是堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，穩(wěn)定房?jī)r(jià)水平。商品房?jī)r(jià)格上漲受多方面因素影響，宏觀調(diào)控政策不是單方面打壓房?jī)r(jià)，而是理順?lè)績(jī)r(jià)到合理區(qū)域，暴跌也應(yīng)該是本次調(diào)控的目標(biāo)對(duì)象。因此政府在輿論導(dǎo)向上，要全面宣傳，引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房。

五是積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。二手房的消費(fèi)群體主要是中低收入家庭，對(duì)符合政策的二手住房交易，采用減稅的辦法，將政策扶持直接落實(shí)到中低收入家庭，有利于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。

六是建立完整的住房保障配套體系，包括合適的財(cái)政安排、有效的保障性住房分配機(jī)制，還包括剝離與戶籍相掛鉤的福利分配制度等。

參考文獻(xiàn)：

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