宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

[摘要] 近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，為了確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，政府采取了緊縮銀根的貨幣政策。緊縮銀根的貨幣政策對(duì)銀行信貸等產(chǎn)生了一定的影響。而作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴較大，也受到緊縮貨幣政策較大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)展現(xiàn)有的融資模式，并對(duì)房地產(chǎn)融資方式進(jìn)行創(chuàng)新，來(lái)確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

一、近幾年的銀根緊縮政策

近幾年，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)高位加速態(tài)勢(shì)，2007年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到11.4%，國(guó)內(nèi)通貨膨脹壓力持續(xù)加大，流動(dòng)性過(guò)剩問題也趨于明顯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)總體上看在加大。在此期間，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，2007年12月，全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲10.5％。房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%。

為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，國(guó)家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準(zhǔn)利率，十次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。針對(duì)目前房地市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，2007年9月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)購(gòu)買自住房首付款比例做了更嚴(yán)格的規(guī)定。12月又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批更為嚴(yán)格。2007年11月，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。

二、緊縮政策下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，加劇了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。央行10次提高存款準(zhǔn)備金率，目的在于收縮商業(yè)銀行的信貸數(shù)量，緩解市場(chǎng)上貨幣流通過(guò)剩問題。但緊縮信貸的同時(shí)也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量，使房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款進(jìn)行融資的難度進(jìn)一步加大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資比較困難

2003年9月，證監(jiān)會(huì)又公布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》，規(guī)定：除國(guó)有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市。以上條件對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，難以達(dá)到要求，因?yàn)槠溆Ｊ接袆e于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出，不具有持續(xù)穩(wěn)定贏利的特征。房地產(chǎn)企業(yè)想通過(guò)上市來(lái)進(jìn)行融資難度較大。

3.房地產(chǎn)信托融資受限

2005年9月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。2006年8月，銀監(jiān)會(huì)再次下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號(hào)文”的有關(guān)規(guī)定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定，向他人提供貸款不得超過(guò)其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%。這使得房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資變得困難。

4.海外資金融資受到限制

2006年7月，由建設(shè)部、商務(wù)部等6部委共同簽發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見》，對(duì)境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)做了嚴(yán)格的規(guī)定。2007年11月，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

1.促進(jìn)信托的進(jìn)一步發(fā)展

房地產(chǎn)信托對(duì)物業(yè)的投資持有是長(zhǎng)期的，在一定政策的扶持下，大量機(jī)構(gòu)投資者的出現(xiàn)會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期化，降低目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)。而且作為機(jī)構(gòu)投資者，REITs更專業(yè)，其要求回報(bào)率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為。因此要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

2.加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展

發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長(zhǎng)貸缺乏現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長(zhǎng)期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來(lái)源，有利于降低信貸政策對(duì)房企融資的影響，減少對(duì)信貸融資的依賴，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常較高，間接融資會(huì)提高負(fù)債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財(cái)務(wù)成本。

3.進(jìn)一步擴(kuò)充股市規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)上市，從股市融資規(guī)模一般較大，融資成本低廉，無(wú)需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。上市融資后進(jìn)行收購(gòu)、并購(gòu)、合資等資本運(yùn)作，提高公司的服務(wù)范圍和專業(yè)水準(zhǔn)，還可以把原來(lái)可能給銀行系統(tǒng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)增發(fā)、配股等方式，轉(zhuǎn)嫁出去，對(duì)于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)有一定的好處。

目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時(shí)間快，節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)。目前我國(guó)上市的房地產(chǎn)公司僅有80家，只占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約0.2%，因此，可以進(jìn)一步擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。

4.積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過(guò)橋貸款等新型融資方式，來(lái)確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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