建筑房產(chǎn)價格理論

[摘要] 房地產(chǎn)是個復(fù)雜的市場，其價格決定較一般商品更為復(fù)雜。本文中構(gòu)建了幾個房地產(chǎn)價格的模型，同時根據(jù)簡單的理論結(jié)合實際情況，對市場走勢作出判斷。

[關(guān)鍵詞] 房價 市場結(jié)構(gòu) 供給剛性

影響房價的因素很多，如供求比例、經(jīng)濟發(fā)展、居民收入變動情況、居住水平和居住結(jié)構(gòu)等。最直接關(guān)鍵的是供需之間的關(guān)系。本文以李宏瑾教授的供給剛性、市場結(jié)構(gòu)與金融--關(guān)于房價的Carey(1990)模型擴展理論為最專業(yè)的理論基礎(chǔ)，同時闡述了自己其他理論模型。

一、經(jīng)典的Carey房地產(chǎn)模型

房地產(chǎn)價格取決于投資者數(shù)量，收入水平，供給數(shù)量，金融政策等因素?？紤]了不完全競爭市場結(jié)構(gòu)與短期供給剛性等房地產(chǎn)市場的特殊性質(zhì)，李宏謹對中國房地產(chǎn)進行了檢驗，結(jié)論是：

1．房地產(chǎn)價格與投資者數(shù)量成正向變動，與投資者可獲得的金融資源成正向變動，而與房地產(chǎn)市場的供給數(shù)量成反向變動。市場上每增加一個投資者，房地產(chǎn)價格上升0.15元；增加1億元貸款，上升0.685元；增加1萬平米竣工面積，下降0.32元。貸款對價格的邊際影響最大。

2．房地產(chǎn)市場的供給收入彈性小于需求收入彈性，供給約束大于需求約束。收入彈性是1.55，供給彈性是0.75。供給約束大于需求約束，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1個百分點，實際供給僅增加0.75個。

3．貸款與供給同方向變化，個人住房貸款與房地產(chǎn)市場需求同方向變化。房地產(chǎn)供給貸款彈性系數(shù)為0.95，需求貸款彈性系數(shù)為0.68，說明銀行信貸直接決定供需。

4．低利率政策極大刺激供給和需求。房地產(chǎn)需求對名義利率敏感程度大于對供給敏感程度，名義利率上升1個百分點，房地產(chǎn)需求增長率下降0.97個百分點，供給增長率下降0.64個百分點。利率下調(diào)時供給增長無法跟得上需求增長；上調(diào)時房地產(chǎn)需求下降的速度快于供給下降速度，對房地產(chǎn)價格構(gòu)成向下壓力。房價回落可能使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，引發(fā)銀行大面積壞賬和宏觀經(jīng)濟波動，金融風(fēng)險大量集中于供給方，傳導(dǎo)至銀行部門。當(dāng)房地產(chǎn)貸款期望收益提高、或者最低資產(chǎn)規(guī)模要求下降時，銀行將具有擴大房地產(chǎn)貸款規(guī)模的動力；而若違約率的上升或相關(guān)金融產(chǎn)品越加豐富，則可以降低銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)的集中程度。

二、通俗的社會模型

房價一直較高，從微觀經(jīng)濟學(xué)角度上，在于許多房子是奢侈消費品，奢侈品的供求價格曲線與普通商品供求曲線是不同的。奢侈品的價格越高，供給也越多。供給和需求的平衡點所組成的曲線價格和供給是成正比的，但是這個曲線是有拐點的，拐點取決于需求的剛性。當(dāng)市場需求達到飽和時，房子由奢侈品變成普通消費品，同時曲線變化，與普通供給曲線開始重合。所以，依靠市場自主均衡或者調(diào)節(jié)能力無法導(dǎo)致房價下降的結(jié)果。唯一的對策是政府大力引導(dǎo)房地產(chǎn)商開發(fā)經(jīng)濟適用房。

三、對未來中國房地產(chǎn)價格的預(yù)期的通俗理論

目前，上海市中心黃金地段新開盤房子已達到RMB 35000/m2，而且是毛坯房， 折合美元4600/m2。由于普遍是大戶型（150m2～180m2），所以一套就是 USD 700'000～830'000 ！這筆錢在美國都可買套很不錯的大房子了。這讓人很難同中國是發(fā)展中國家聯(lián)想起來。那老百姓可以等到房產(chǎn)大跌的時候再買房子嗎？請看分析：

1.房地產(chǎn)的升降，歷來同國家或地區(qū)的經(jīng)濟狀況掛鉤。還沒有哪一個國家經(jīng)濟繼續(xù)繁榮，而單單房地產(chǎn)大跌。假設(shè)：如果中國經(jīng)濟大蕭條了就等于中國房地產(chǎn)大跌；那么今天財力不足而持幣觀望的海外華人一定會一擁而上地購買中國房地產(chǎn)(尤其沿海)，這樣剛剛下跌的中國房地產(chǎn)又會反彈。西方繁榮而唯獨中國房地產(chǎn)跌價，是不太可能的。

2.日本和香港雖然都經(jīng)歷過房地產(chǎn)大跌，但它們跟大陸不同：日本和香港是發(fā)展巔峰期暴跌的，而中國仍是窮國，發(fā)展?jié)摿€很大，離巔峰期還很遙遠。

3.房地產(chǎn)跟投資掛鉤，投資熱，房地產(chǎn)就熱。今天的投資取決于投資者對明天贏利的期待。今天西方對中國未來的期待是很大的，甚至很多專家認為中國就是未來。能讓中國房地產(chǎn)暴跌另一大因素是：全球投資者對中國失去信心。以現(xiàn)在趨勢，這種可能性很小。所以，不管中國房產(chǎn)漲價的原因是什么，大跌的可能性不大。

4.老百姓住房問題的解決，中國只能學(xué)習(xí)新加坡模式，國家出面建平民房，專門賣給或租給貧民。跟紐約東京一樣，上海市中心的房子，永遠不屬于當(dāng)?shù)仄胀ɡ习傩铡?/p>

所以我對未來房地產(chǎn)價格的預(yù)期是：在未來的數(shù)年里，世界的經(jīng)濟大繁榮將造就中國樓市的繁榮，短時間內(nèi)，房價不會回落，原因在于中國市場的需求剛性，這種剛性的決定因素，包括適齡青年，農(nóng)村城市化，還有中國整體經(jīng)濟的發(fā)展促進的需求。同時如果在未來數(shù)年中中國政府能在宏觀調(diào)控上做的出色，中國可能可以在2020年之前使樓市供需上達到平衡。并且，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展關(guān)鍵是搞好結(jié)構(gòu)調(diào)整，這包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是住宅投資的重點必須向適用普通市民需要的一般商品住房傾斜。

參考文獻：

“供給剛性、市場結(jié)構(gòu)與金融——關(guān)于房價的Carey(1990)模型擴展”李宏瑾（中國人民大學(xué)，中國財政金融研究中心，北京，100000）