房價與地價關系的探析

[摘要] 2004年我國全面實行土地招拍掛后，地價與房價的關系成為社會各界關注的熱點。本文梳理了近幾年來關于地價與房價關系的主要理論和實證文獻，厘清理論界對房價與地價相互關系的現(xiàn)狀研究，在對各種觀點進行比較后，指出其存在的不足和需進一步探討的問題，為以后的研究提供探討的平臺。

[關鍵詞] 房價與地價 因果關系 比例關系

自房價快速上漲以來，地價作為房價構成要素之一，在房價上漲過程中的影響程度，在社會各界引起很大爭論，特別是2004年全面實行招拍掛以后，地價與房價的關系更為各方關注的焦點。本文對近幾年來這一領域有關文獻進行綜述，對各種觀點進行梳理和比較，以期推動對這一問題的研究。

一、地價與房價關系理論研究現(xiàn)狀

對于房價與地價的因果關系，國內(nèi)外學者主要從以下幾個方面進行了探討。一類觀點是以需求論為基礎得出房價決定地價。o Sullivan從傳統(tǒng)的一般均衡理論出發(fā)研究了房價與地價的關系，認為高房價導致了高地價。張清勇應用城市經(jīng)濟學的基本模型，在嚴格假設下推導得出住房價格與地價因果關系的模型，提出地價由房價決定。而另一類觀點從地價構成住房成本的角度分析認為高房價是地價的結果。尤其是在2004年全面實行土地的招拍掛后，此類觀點更是得到很多開發(fā)商的贊同。Kim研究韓國房地產(chǎn)時認為高地價是房價上漲的一個主要原因。況偉大采用城市經(jīng)濟學模型，在假設條件中假定房地產(chǎn)市場是空間競爭的市場，并得出長期內(nèi)地價上漲是導致房價上漲的原因。此外，還有一部分研究認為地價和房價是互為因果。苗啟虎和王方華從經(jīng)濟學角度分析認為房價上漲導致地價上升，但土地供應量變化對房價將產(chǎn)生巨大影響。因此二者之間是相互影響的。黃賢金認為就政府土地供應而言，以需求引致為主；但是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積和炒賣地皮，則又導致了地價成本不斷提高，因此又是成本驅動型的房價上漲。整體上看，房價與地價互為因果。

由以上得出，國內(nèi)外學者在房價和地價因果關系問題上進行了激烈地探討，其中以下兩種理論觀點比較成熟：“房價決定地價”觀點大多依據(jù)“玉米法律悖論”，將此理論引申到房地產(chǎn)市場，土地看作生產(chǎn)要素、從引致需求的角度出發(fā)，認為房價高刺激了對土地的需求，由于土地的供給價格彈性小而導致了地價的升高。第二類觀點從地價構成住房成本的角度認為地價是房價的基礎，地價的上漲必然推動房價的攀升。因此，所依據(jù)的理論原理不同，結論就會產(chǎn)生差異。而理論模型的結論又取決于假定條件。即使利用的模型相同，但假設條件不同，推導結論也可能截然相反（張清勇和況偉大的研究）。

二、地價與房價關系實證研究現(xiàn)狀

另外，也有不少文章運用格蘭杰因果檢驗法進行實證分析，對此按照地區(qū)、時間序列長度等項進行了整理見下表。格蘭杰因果檢驗過程中有很多細節(jié)需要處理，任何一個微小的失誤都有可能導致結果的不一致。下表中高波等采用格蘭杰因果檢驗未進行單位根檢驗和協(xié)整檢驗，檢驗結果不具穩(wěn)定性，其研究結果很難具有說服力。即使對變量運用了單位根檢驗和協(xié)整檢驗，因得出的時間序列平穩(wěn)性、變量的協(xié)整關系不同，采用的格蘭杰因果檢驗形式也就不一致，實證研究結果也就有所不同。表中既有采用一般的回歸分析（VAR）又有同時使用VAR和ECM，運用的因果檢驗形式不同使得實證結論也存在差異。房價按其分類標準不同又有不同的表示形式，如表1中， 謝敘祎選用的是上海市房屋銷售價格，而況偉大等選用的是全國住宅銷售價格，選取的指標不一致必然會影響到格蘭杰因果檢驗。另外，選取的時間序列長度也會影響到研究結論?？傊?，在運用格蘭杰因果檢驗法進行實證分析時，由于受多個方面的影響，研究結論存在差異是必然的。但為使結論具有準確和可信性，無論是變量或時間序列選取還是檢驗形式的選擇，都應按照一定的原則進行，做到有章可循。

地價與房價關系實證研究狀況表

在地價與房價關系的爭論中，焦點集中在地價和房價孰因孰果。但部分學者對房價、地價因果關系持有其他觀點:許軍從理論上分析了當前地價與房價關系的爭論。他認為“房價決定地價論”的著眼點是在價格的形成機制上，而“地價決定房價論”的著眼點在房價的構成上。同時也表明了自己的觀點：在關于房地產(chǎn)價格與土地價格的關系討論中，土地的特點影響了房地產(chǎn)價格，而土地價格是由房地產(chǎn)價格而形成的。同時，也有學者對房價與地價是否為因果關系進行了反駁。艾建國等研究得出房價和地價之間絕不是簡單的因果關系，但兩者之間又有很強的關聯(lián)性。此結論給予了我們新的思路，地價與房價的關系不應僅局限在因果關系的研究中，而忽略其線性相關性的研究?？v觀近年來研究房價的文獻，對地價與房價是否同步上漲的研究的確較少。劉琳，劉洪玉由地價與房價的數(shù)學公式得出：地價與房價之間為線性正相關關系，地價與房價之間影響的程度因建安成本、稅費率和容積率的不同而不同。而黃賢金認為從時間上來看，隨著時間的推移，地價和房價都在快速上升，但房價和地價并非線性關系?？偟内厔萑匀皇欠績r上漲快于地價上漲，房價對地價有一定的引致作用?？梢钥闯鲆延械难芯咳狈嵶C檢驗，研究結果的可信性有待于進一步的探討。因此，對地價與房價是否同步上漲的研究可以運用線性相關分析法進行實證檢驗。

三、結語

綜上所述，近年來對地價與房價兩者關系的理論研究和實證檢驗從未間斷，然而研究結論卻是莫衷一是。定性研究中大多基于經(jīng)驗判斷，未能明確其觀點背后的假設，缺乏理論的推導和論證。而定量研究中存在樣本時間序列長短不一致、忽略因果關系檢驗的前提條件等問題，這些都會影響到研究結果。理論研究的結論取決于所應用的經(jīng)濟學原理，而實證研究結論又依賴于數(shù)據(jù)樣本、計量方法以及選取的指標?？傊?，在房價與地價因果關系的爭論中，房價高決定地價高或地價高決定房價高，都是片面的，對房價和地價的因果關系要從不同的角度不同的時點來分析。由于每個地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展所處的階段不同，在房價和地價的關系方面也會有不同的表現(xiàn)。從一個樣本區(qū)的結論來斷定地價和房價兩者的關系是不妥當?shù)?。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，地區(qū)差價較明顯，討論地價與房價的關系以某一城市的數(shù)據(jù)為例會更具有說服力。在以后的研究中，應該將樣本的選取從全國具體到各個區(qū)域、城市，探討房價與地價關系是否存在空間上的一致性。另外，對房價與地價關系的探討不應只局限于因果關系的分析，二者之間是否存在線性關系也是值得研究。

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