個人住房貸款資金安全的風(fēng)險分析及其管理

[摘 要] 近年來隨著個人住房貸款額度逐年攀升，隨之而來也給銀行帶來了一定的金融風(fēng)險。如何解決住房貸款中存在的風(fēng)險成為近年一個熱點(diǎn)問題。本文針對我國個人住房貸款中存在的風(fēng)險因素進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的對策與建議。

[關(guān)鍵詞] 個人住房貸款 風(fēng)險 管理

一、個人住房貸款業(yè)務(wù)的特性及風(fēng)險

1.個人住房貸款的特性。個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買普通住房的貸款，貸款不得用于購買豪華住房。貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。貸款擔(dān)保可分別采取抵押、質(zhì)押、保證的方式，也可以同時并用以上三種擔(dān)保方式。個人住房貸款風(fēng)險具有分散性、多樣性、隱蔽性和滯后性等特點(diǎn)。

2.個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。我國的個人住房貸款于1992開始發(fā)展，自1997年以來規(guī)模不斷擴(kuò)大。到2005年年底，中國商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9％。與此同時，個人住房貸款的風(fēng)險也日漸突出，特別是個人住房貸款風(fēng)險往往是在業(yè)務(wù)大規(guī)模發(fā)展后的3年～8年里才集中地暴露和顯現(xiàn)，具有一定的滯后性，所以個人住房貸款風(fēng)險控制已成為當(dāng)前值得關(guān)注的重要課題。

二、個人住房貸款的風(fēng)險分析

1.銀行的流動性風(fēng)險。由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險。隨著國內(nèi)資本市場的逐漸壯大，必然導(dǎo)致國內(nèi)居民資產(chǎn)從銀行存款大量分流，到時銀行很可能面臨資金流動性問題。特別是一旦房地產(chǎn)市場崩盤，銀行很難在短期內(nèi)將大量的抵押資產(chǎn)以合理的價格變現(xiàn)，而且拍賣本身也具有很高的交易成本，這些抵押貸款將會迅速轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款。

2.開發(fā)商的風(fēng)險。個人住房貸款的抵押物大多是開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)，在未正式過戶到購房者名下并辦理抵押登記手續(xù)之前，開發(fā)商一般都需要承擔(dān)階段性保證責(zé)任，有時銀行還會要求開發(fā)商承擔(dān)回購責(zé)任，因此，開發(fā)商將給銀行帶來經(jīng)營風(fēng)險、虛假貸款風(fēng)險、信用風(fēng)險、營銷風(fēng)險、超值抵押風(fēng)險。

3.個人住房貸款的操作風(fēng)險。銀行對貸款的調(diào)查不深人細(xì)致，只求數(shù)量擴(kuò)展，不求質(zhì)量提高。從制度或管理上放寬貸款要求而造成的違規(guī)操作。另一方面，銀行對借款人的資信情況難以做準(zhǔn)確的評價。貸后貸款檔案管理不健全不規(guī)范。因工作人員變動而造成個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失，使收貸無據(jù)可依。銀行監(jiān)控催收不力，造成借款人賴賬或拖欠不還。根本無法及時了解貸款客戶經(jīng)濟(jì)及家庭變化的情況。

4.個人住房貸款的信用風(fēng)險。個人住房貸款單筆金額相對較小，受信的消費(fèi)者分散，加之現(xiàn)代人口因素具有較強(qiáng)的易變性，因而在個人房貸的授信與受信中存在著嚴(yán)重的信息不對稱，可能導(dǎo)致信貸的逆向選擇效應(yīng)和道德風(fēng)險。

5.住房貸款的利率風(fēng)險。房地產(chǎn)消費(fèi)信貸的利率風(fēng)險是指在貸款期限內(nèi)，因市場利率的變化而使消費(fèi)信貸的提供者從消費(fèi)信貸中所得到的利息收入受到影響，導(dǎo)致利潤下降的可能性。我國對個人住房貸款實(shí)行浮動利率制度，商業(yè)銀行發(fā)放的中長期貸款，實(shí)行的是逐年調(diào)整利率的計(jì)息方式，住房貸款一般期限較長，借款人的利息支出始終處于不確定狀態(tài)。在這種制度下，當(dāng)利率上升時，借款人只有通過提前還貸的辦法，來減少損失，規(guī)避風(fēng)險。

三、個人住房貸款風(fēng)險的控制對策

1.開展住房抵押貸款證券化。中國個人住宅融資的渠道以商業(yè)銀行中長期貸款為主，而商業(yè)銀行的資金來源主要是短期存款，客觀上存在期限匹配不一致的問題。開展個人住房抵押貸款證券化，可以調(diào)節(jié)商業(yè)銀行短存長貸的結(jié)構(gòu)匹配，緩解商業(yè)銀行流動性壓力，增強(qiáng)商業(yè)銀行整體抗風(fēng)險能力。住房抵押貸款經(jīng)過證券化處理以后，發(fā)行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉(zhuǎn)讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風(fēng)險可以通過證券市場得到轉(zhuǎn)移。

2.加強(qiáng)對開發(fā)商的審查和監(jiān)管。首先加強(qiáng)開發(fā)商的貸款申請審查，主要包括資信審查和開發(fā)項(xiàng)目的審查。其次強(qiáng)化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。從市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看，銀行貸款的安全性越來越差，為減少貸款風(fēng)險，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險機(jī)制，以求達(dá)到雙重保險已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。

3.提高從業(yè)人員的政治素養(yǎng)與業(yè)務(wù)水平。經(jīng)辦人員嚴(yán)把貸前審查關(guān)。要對借款人的個人信息進(jìn)行認(rèn)真核對及審查、核實(shí)借款人的收入證明，使收入證明體現(xiàn)借款人的真實(shí)收入狀況。強(qiáng)化對個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的管理。由專人負(fù)責(zé)保管個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案，逐步建立、完善借款人的違約檔案，實(shí)現(xiàn)電腦和文件資料(原件)的雙重管理。

4.建立社會信用體系。建立科學(xué)有效的個人信用檔案體系是銀行控制消費(fèi)信貸風(fēng)險的前提保證。可以銀行內(nèi)部的信用卡個人信息資料為基礎(chǔ)，將其他各專業(yè)部門保存的個人客戶信息資料集中起來，建立全行性個人客戶信用數(shù)據(jù)庫，鼓勵個人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間的共享；另外，應(yīng)建立一個公正、權(quán)威、獨(dú)立的資信評級機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可由央行牽頭建立并進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，聯(lián)合各金融機(jī)構(gòu)、政法部門、企事業(yè)單位等，搜集整理個人收入、信用、犯罪等記錄，評估個人信用等級，為發(fā)放消費(fèi)信貸的金融機(jī)構(gòu)提供消費(fèi)者的資信情況。

5.加大對個人住房貸款利率風(fēng)險的控制。在借款人提前還貸的情況下，必然造成銀行預(yù)期利息收益的降低。當(dāng)銀行提高貸款利率時，會加重借款人的利息負(fù)擔(dān)，甚至?xí)虼藢?dǎo)致借款人的違約風(fēng)險。大力發(fā)展衍生金融工具，例如利率期貨、期權(quán)和互換等金融衍生品，可以把風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)。

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