論房地產(chǎn)市場因素與住房倒按揭的交互影響

[摘 要] “倒按揭”作為一種新的住房融資渠道和養(yǎng)老模式，能否在我國順利推行，實(shí)現(xiàn)其養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)支持功能，首先需要從理論的視角厘清其與相關(guān)因素間的關(guān)系。本文將把著眼點(diǎn)放在“住房倒按揭”與房地產(chǎn)相關(guān)因素上，著重探討二者的交互影響。自有住房擁有量和房地產(chǎn)市場價(jià)值總和為“住房倒按揭”推行和可行性提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)條件和市場需求支持。同時(shí)，住房產(chǎn)權(quán)、房屋價(jià)值評估和房地產(chǎn)政策也成了“住房倒按揭”難以推行的障礙性因素。另外，住房倒按揭對形成房地產(chǎn)二級市場大的機(jī)構(gòu)供應(yīng)商，穩(wěn)定市場價(jià)格，以及衍生品牌地產(chǎn)，以及促進(jìn)住房消費(fèi)上具有積極意義。

[關(guān)鍵詞] 倒按揭 房地產(chǎn)市場 品牌地產(chǎn)

目前我國正處于快速老齡化階段，我國將平均每年增加596萬老年人口，到2051年，中國老年人口規(guī)模將達(dá)到峰值4.37億。2005年的世界銀行報(bào)告顯示，2001年到2075年間，我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的收支缺口將高達(dá)9.15萬億元。因此，在中國，特別是在經(jīng)濟(jì)相對不發(fā)達(dá)的西部地區(qū)，社會(huì)養(yǎng)老保障的問題將不得不探索民間和市場化的解決方案。“倒按揭”作為一種新的住房融資渠道和養(yǎng)老模式，在引進(jìn)和推行過程中，涉及到如代際關(guān)系、遺產(chǎn)、房地產(chǎn)、金融、法律、保險(xiǎn)等方方面面的問題，這些因素與“住房倒按揭”的推行交互影響，各類因素既為“住房倒按揭”的實(shí)施提供了有利的條件，同時(shí)也存在著一些障礙性因素。“倒按揭”能否在我國順利推行，實(shí)現(xiàn)其養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)支持功能，首先需要從理論的視角厘清其與相關(guān)因素間的關(guān)系。本文將把著眼點(diǎn)放在“住房倒按揭”與房地產(chǎn)相關(guān)因素上，著重探討二者的交互影響。

一、什么是“住房倒按揭”

“住房倒按揭”是上世紀(jì)80年代美國新澤西州的一家銀行創(chuàng)立的，其放貸對象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由銀行定期向借款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債增加，自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

二、房地產(chǎn)市場因素對“住房倒按揭”的影響

“倒按揭貸款”是以自有住房作抵押的銀行貸款，必將會(huì)受到房地產(chǎn)市場因素的影響，其中主要的影響因素如下：

1.自有住房擁有量

經(jīng)過二十多年持續(xù)的發(fā)展，尤其是近年實(shí)施住房制度改革以來，我國居民的住房條件有了很大改善。據(jù)國家第五次人口普查顯示，中國城市人口中城市家庭中有9.2%購買商品房，6.5%購買了經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，29.4%購買原公有住房，26.8%的戶建有自住房，城市中擁有住房的家庭戶達(dá)到72%，其中相當(dāng)比例的是擁有房子且沒有多少積蓄的老年人，我國已經(jīng)具備了開展住房反向抵押的堅(jiān)實(shí)物質(zhì)條件。據(jù)2006年建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示中國住房“自有率”接近82%，并且存量房產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)大于近年來商品化新建住房。

2.房產(chǎn)市場價(jià)值

截止2007年5月末，我國住房按揭貸款余額達(dá)到22000億元，雖然與高達(dá)14萬億的居民儲(chǔ)蓄余額相比還不算太高，但發(fā)展勢頭相當(dāng)快，是金融行業(yè)目前增長最好的一塊業(yè)務(wù)。同時(shí)目前固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)占的比重相當(dāng)大，住宅開發(fā)年投資額已超過1萬億的規(guī)模，這兩年住房開發(fā)規(guī)模的增速盡管受宏觀調(diào)控的影響，預(yù)計(jì)還將會(huì)保持在較高增長。即使維持目前規(guī)模不變，開發(fā)投資都將逐步轉(zhuǎn)化為居民房地產(chǎn)消費(fèi)或投資，假設(shè)未來年度投資額的20%轉(zhuǎn)化為住房消費(fèi)貸款，住房按揭貸款也能保持在10%以上的增幅，保守估計(jì)在2020年也能夠達(dá)到7萬5千億的規(guī)模，僅貸款支撐的房地產(chǎn)保有量價(jià)值就可在15萬億以上，是一筆巨大的民間財(cái)富，將遠(yuǎn)大于養(yǎng)老金缺口的數(shù)額，隨著養(yǎng)老觀念變化很大，住房倒按揭養(yǎng)老將有很好的市場需求支撐。同時(shí)從持有的資產(chǎn)數(shù)量上看，我國居民擁有的房產(chǎn)市場價(jià)值總和遠(yuǎn)高于居民儲(chǔ)蓄余額，從1991年～2004年的數(shù)據(jù)來看，我國的房價(jià)一直呈現(xiàn)上升趨勢，房屋平均售價(jià)從1991年的786元增長到2004年的2714元，房價(jià)的增長的勢頭明顯。更重要的是住房較儲(chǔ)蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像儲(chǔ)蓄、證券等資產(chǎn)20%的人掌握著80%的價(jià)值。以中國人目前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析，未來儲(chǔ)蓄、房產(chǎn)、證券（股票、基金等）將三分未來家庭的資產(chǎn)，房產(chǎn)價(jià)值將遠(yuǎn)超養(yǎng)老金及其他社會(huì)保險(xiǎn)現(xiàn)值，將成為未來普通家庭的主要財(cái)產(chǎn)。

3.住房產(chǎn)權(quán)

目前我國城鎮(zhèn)中離退休的老年人基本上是通過福利分房獲得住房，經(jīng)過住房制度改革后取得了住房的產(chǎn)權(quán)，因此也產(chǎn)生了一些住房產(chǎn)權(quán)的遺留問題。例如，一些單位職工雖已購房但不能真正擁有住房產(chǎn)權(quán)，一些職工在購買單位住房時(shí)，僅購買了70%的產(chǎn)權(quán)，并且一直未購買剩余30%的產(chǎn)權(quán)，這樣的住房就不能進(jìn)入市場交易；甚至有少量職工住宅只有居住權(quán)，沒能購買房屋的產(chǎn)權(quán)。住房制度改革遺留的產(chǎn)權(quán)問題使部分老年人不能擁有住房產(chǎn)權(quán)，從而直接影響到老年人對“倒按揭貸款”的需求。

4.房屋價(jià)值評估

房屋價(jià)值評估是“倒按揭貸款”運(yùn)作中的重要一環(huán)，決定著貸款的發(fā)放金額。由于我國房地產(chǎn)市場仍不成熟，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)明顯，加之“倒按揭”一般要十多年甚至二三十年，使得“倒按揭”模式中的房屋價(jià)值評估工作十分復(fù)雜和困難。房屋價(jià)值決定于房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又受到房地產(chǎn)自身因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國際因素的影響。我國正在改革開放的快速發(fā)展時(shí)期，所以這些因素均處于不同程度的變化中，會(huì)直接或間接地導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化，使得人們對房屋價(jià)值的預(yù)期發(fā)生變化，從而使房屋價(jià)值評估更難把握。

5.房地產(chǎn)政策

我國的房地產(chǎn)政策體系還不完善，一些相關(guān)政策的空白或不明確將制約“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)的開展。比如我國目前住宅的土地使用權(quán)最長只有70年，老年人擁有的住房一般已有若干年的使用期，如果再向銀行申請20年的“倒按揭貸款”，等到20年后銀行擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的剩余時(shí)間往往已經(jīng)不多了，若國家沒有明確的土地使用權(quán)續(xù)延政策，銀行會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。

在以上影響因素中，自有住房擁有量和房地產(chǎn)市場價(jià)值總和為“住房倒按揭”推行和可行性提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)條件和市場需求支持。

三、“住房倒按揭”對房地產(chǎn)市場的影響

1.形成房地產(chǎn)二級市場大的機(jī)構(gòu)供應(yīng)商，穩(wěn)定市場價(jià)格。

“住房倒按揭”將使相當(dāng)多的住房逐步掌握在住房倒按揭機(jī)構(gòu)手中，他們獲得房屋處置權(quán)后，將通過租賃市場或二手房買賣交易再次投入房地產(chǎn)市場，只要住房倒按揭在一個(gè)城市或區(qū)域發(fā)展到一定規(guī)模都能形成這個(gè)區(qū)域最大的二手房供應(yīng)機(jī)構(gòu)，改變目前二級市場散兵游俑占主的二級市場參與者結(jié)構(gòu)，在一定的政策配合下，對二級市場形成強(qiáng)影響力，對政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場大有益處。

近年來，在各方面因素的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢。2004年全國商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格分別上漲了14.4%和15.2%，是1998年以來的最高水平。房價(jià)的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。為了調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，中國人民銀行調(diào)整了個(gè)人住房貸款政策，對住房需求進(jìn)行調(diào)控。但是，在緊縮開發(fā)信貸和土地結(jié)構(gòu)調(diào)整的雙重作用下，目前市場普遍預(yù)期供應(yīng)將縮減，供需矛盾將更加突出。在這背景下，若及時(shí)推出住房反向抵押貸款，可以有效地緩解目前我國房地產(chǎn)市場供需矛盾，減少由于信息不對稱、由散戶相互博弈而形成較易失衡的非理性局面，有效地抑制房價(jià)上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，從而起到調(diào)整住房結(jié)構(gòu)失衡、平抑房價(jià)的作用。

2.“住房倒按揭”衍生品牌地產(chǎn)的需求和開發(fā)

“住房倒按揭”可以促使現(xiàn)在的購房者更加注重樓盤的品質(zhì)和潛在價(jià)值，因?yàn)楝F(xiàn)在買房的年輕人，二、三十年后才可能會(huì)退休，如何讓房子在幾十年里最大化地保值增值非常重要。一個(gè)相對可行的辦法，就是盡量買品牌開發(fā)商的房子，因?yàn)槠放崎_發(fā)商的樓盤質(zhì)量過硬，技術(shù)含量較高，配套成熟，后期的服務(wù)好，將來作“倒按揭”的時(shí)候，會(huì)因?yàn)榉孔淤|(zhì)量和社區(qū)較好而得到更多的錢來養(yǎng)老，來保障高品質(zhì)的生活，這樣通過促進(jìn)消費(fèi)者的更理性選擇實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商的市場選擇和淘汰，促進(jìn)開發(fā)商建立更好的房子，形成更良好的品牌。

3.促進(jìn)住房消費(fèi)

通過住房“到按揭”可以使住房擁有了養(yǎng)老功能，可以讓年輕人將部分為未來養(yǎng)老而預(yù)先保留的儲(chǔ)備金拿出來投資在住房上，提前消費(fèi)，既能增強(qiáng)年輕的提前購買住房的經(jīng)濟(jì)能力，有能增加年輕人的購房意愿，從而增加住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

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