房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品略析

面對房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的火爆銷售，投資者一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和風險防范措施，審慎投資。

今年隨著國家宏觀調(diào)控政策的進一步收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道逐漸從銀行和資本市場轉(zhuǎn)向了同信托機構(gòu)的合作。同時，隨著股市的持續(xù)下跌，投資者也轉(zhuǎn)向了信托理財市場，其中房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的銷售更是異?；鸨?。據(jù)了解，北京市場的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品只要一公布發(fā)行消息，往往1天之內(nèi)就會被預約一空，準入門檻更是超過了100萬元。這是因為目前市場房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預計收益率普遍較高，而且近3年來已到期的全部此類信托產(chǎn)品均順利兌付，并沒有出現(xiàn)零收益或負收益之類的糾紛，在目前股市低迷、基金折損嚴重的情況下顯示出其獨特的投資價值。

盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類信托產(chǎn)品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風險，投資時一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和風險防范措施，審慎投資。

因項目地點不同、項目公司財務(wù)狀況不同、建設(shè)進度不同、資金運作模式不同，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的風險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：

一、抵押貸款型

運作原理：開發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計簡單，法律關(guān)系清晰，也是前期已經(jīng)兌付的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的主流模式，選擇時應關(guān)注以下幾點：

1、 信托融資規(guī)模與抵押物的價值比率，價值是否經(jīng)過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價，同時房地產(chǎn)項目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產(chǎn)價格在高位運行，抵押比率應該控制得更為嚴格，通常應當不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評估價格打3折抵押）則比較安全。

2、 抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開發(fā)商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項權(quán)利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。

3、 房地產(chǎn)項目的運行狀況，已經(jīng)取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經(jīng)具備土地規(guī)劃證和土地使用權(quán)證），截至到信托產(chǎn)品發(fā)行時的開發(fā)進度，項目的位置、預計銷售價格及市場前景等。

4、 借款的開發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。

二、房產(chǎn)回購型

運作原理：開發(fā)商將已經(jīng)達到預售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發(fā)商溢價回購該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買該房產(chǎn)，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。此種信托的風險點在于以下幾個方面：

1、 提防風險開發(fā)商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產(chǎn)。投資者可以考察開發(fā)商的資質(zhì)和過去已經(jīng)開發(fā)項目的銷售情況。

2、開發(fā)商承諾回購的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風險，往往以低于當時市場價格一半的價格購買開發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風險。投資者也應經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場價格的波動狀況。

3、 如信托公司在購買房產(chǎn)后未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責，則開發(fā)商可能一房多賣，發(fā)生糾紛（如開發(fā)商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執(zhí)行風險很高）。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，且要求信托公司履行項目盡職管理的責任，以避免該風險。

三、財產(chǎn)受益權(quán)型

運作原理：利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。選擇此種信托時，投資者應當關(guān)注以下幾個方面：

1、 項目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配？

2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

3、 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應不高于50%。

四、股權(quán)型房地產(chǎn)信托

運作原理：信托公司以發(fā)行信托計劃所募集的資金認購房地產(chǎn)建設(shè)項目公司的股權(quán)，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實際建設(shè)開發(fā)該項目的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權(quán)。在目前房地產(chǎn)公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項目現(xiàn)金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結(jié)構(gòu)復雜、風險水平較高，投資者在選擇投資此類信托時，應重點關(guān)注以下幾點：

1、 提防風險，如果項目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風險。信托公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務(wù)人員，但是否能實際掌握該公司的財務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。

2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設(shè)資金后，項目開發(fā)的后期又面臨資金短缺，即信托產(chǎn)品的募集資金不足以覆蓋項目資金缺口，如此時不能獲取后續(xù)資金來源（銀行貸款或預售回款），則此房地產(chǎn)項目會成為“爛尾”項目，屆時信托產(chǎn)品就會遭遇風險。、

3、 如該房地產(chǎn)項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權(quán)的股東財務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流作為回購保證？另外，考察該房地產(chǎn)項目未來是否有良好的銷售前景和當區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，也應是投資者的主要工作。

同前3種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對信托投資公司的風險管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對于債權(quán)都是劣后的，所以承擔的風險也較高，理論上投資者應要求更高的風險收益補償。同時，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識或經(jīng)驗，才能做出準確的判斷。

五、夾層融資型

所謂“夾層融資”的含義是指：債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備以上4種類型房產(chǎn)信托的基本特點，同時也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復雜的特色。正是基于此，如初涉房地產(chǎn)類信托的客戶，不建議選擇此種信托進行投資，而具備豐富信托投資經(jīng)驗和較高風險承受力的客戶可以嘗試購買。