政策調(diào)控：底在何處？

在房價(jià)的背后，起主導(dǎo)作用的是政策調(diào)控。

面對(duì)調(diào)控，每一年幾乎都是政策年。從央行121號(hào)文件，到“90／70”政策，在前所未有的緊縮性貨幣政策以及持續(xù)數(shù)年的行業(yè)調(diào)控政策作用下，中國樓市開始了實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。2008年，地產(chǎn)業(yè)“救市”、“松綁”呼聲不斷。面對(duì)宏觀調(diào)控的適度微調(diào)，人們又開始揣測(cè)：政策調(diào)控是否已到底？

揣測(cè)政策底

國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個(gè)百分點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心主持的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有近百名國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，目前的房價(jià)水平依舊偏高。

這些信息可能會(huì)讓開發(fā)商們感到雪上加霜——在此情形之下，寄望決策層“松綁”房地產(chǎn)行業(yè)的可能性更小了。

此前，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一透露，中房協(xié)已上書中央，建議政府可根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場的變化，在保持宏觀調(diào)控政策相對(duì)穩(wěn)定的前提下，對(duì)某些調(diào)控措施進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。而且有消息稱，該建議已獲得中央重視。

長期以來，人們已經(jīng)習(xí)慣從政府方面的表態(tài)尋找市場信息，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)這一受政策影響較大的行業(yè)。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾表示，你們有沒有注意到政府針對(duì)宏觀調(diào)控所用的字眼已經(jīng)發(fā)生了改變？從今年初的“防止房價(jià)快速上漲”已經(jīng)變?yōu)椤胺€(wěn)定住房價(jià)格”，這或許是一個(gè)政策“溫和”的信號(hào)。

之前，央行公告說，目前我國宏觀調(diào)控的首要任務(wù)是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和控制物價(jià)過快上漲，簡稱為“一保一控”，以區(qū)別于此前的“雙防”——防經(jīng)濟(jì)過熱、防全面通貨膨脹政策。同時(shí)，央行將在下一階段保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

就在這份公告中，央行沒有再提“繼續(xù)從緊的貨幣政策”，這個(gè)僅僅改變了幾個(gè)字的公告，引起了無數(shù)人的揣度與期待。最近，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任劉鶴在接受人民日?qǐng)?bào)的專訪時(shí)表示，從當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀看，宏觀調(diào)控政策力度已基本到位，沒必要再加大宏觀調(diào)控力度，未來應(yīng)保持各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策穩(wěn)定。這是繼上個(gè)月央行確定下半年宏觀調(diào)控政策基調(diào)后，首位政府官員對(duì)此進(jìn)行的解讀。

政府方面的表態(tài)則顯示出對(duì)宏觀調(diào)控的滿意度和持續(xù)性。國土資源部部長徐紹史表示，上半年土地供應(yīng)總量下降，結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，土地價(jià)格漲勢(shì)也總體趨緩，土地市場競爭降溫。他說：“總體來看，土地和礦產(chǎn)市場運(yùn)行符合宏觀調(diào)控目標(biāo)的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地和工業(yè)建設(shè)用地影響不大?！?/p>

從金融層面來看，人民銀行6月再次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，使存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了17.5%的高位。而銀監(jiān)會(huì)6月初發(fā)布的《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，也明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款。因此，國信證券認(rèn)為，“看不出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控有放松跡象”。

有沒有松綁的理由？

就在各方揣度政策意圖的時(shí)候，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布經(jīng)濟(jì)述評(píng)明確指出，成交低迷只能說明需求方認(rèn)為價(jià)格不合理，市場觀望氣氛濃厚，房價(jià)自然還會(huì)下跌。文章稱，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策面不支持房價(jià)持續(xù)高漲，需求層面不支持房價(jià)持續(xù)高漲，供給方面臨的資金困局不支持高房價(jià)，房產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)。文章預(yù)計(jì)，按照國內(nèi)目前購房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長速度，房價(jià)下調(diào)是必然的。

其實(shí)，當(dāng)政府決心已下，并動(dòng)用各種資源的時(shí)候，房價(jià)漲跌已沒有懸念，人們擔(dān)心的只是政策的反復(fù)。我們不得不承認(rèn)，若沒有當(dāng)年的價(jià)格戰(zhàn)，也沒有今天能夠屹立于國際市場上的中國家電企業(yè)。今天的房價(jià)還在降與不降之間徘徊，會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)當(dāng)年的彩電價(jià)格戰(zhàn)那樣慘烈的一天？可能很多年以后，當(dāng)王石、潘石屹、馮侖等大腕退出江湖的時(shí)候，他們一定會(huì)想起這個(gè)火辣辣的夏天。也許這場調(diào)控幫他們清理了大部分競爭對(duì)手，也許他們自己差點(diǎn)就被清理了。

但是今天，面對(duì)調(diào)控壓力的時(shí)候，他們還是想回到前些年的好日子。所以潘石屹會(huì)說，對(duì)中國房地產(chǎn)市場不能用“救市”這個(gè)概念，過去幾年時(shí)間為了限制房地產(chǎn)市場的規(guī)模和發(fā)展，出臺(tái)了許多宏觀調(diào)控的政策，今天房地產(chǎn)的形勢(shì)已經(jīng)與幾年前完全不同了，應(yīng)該“松綁”，給予和其他行業(yè)一樣公平的待遇。

但靜下心來分析，你還是會(huì)為這些年房價(jià)的飆漲瞠目結(jié)舌。以上海為例，2000年上海商品住房均價(jià)3000元/平方米不到，到了2008年上海商品住房的均價(jià)已高達(dá)17000元/平方米以上，不到8年的時(shí)間房價(jià)漲了約6倍。

全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生力主主管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“放松銀根”，但她也不得不承認(rèn)目前部分城市樓市低迷的一個(gè)重要因素，是2007年部分城市地價(jià)飛漲，房價(jià)透支了未來。

長城證券的研究也指出，若下半年緊縮政策松動(dòng)，將增強(qiáng)資金緊張的開發(fā)商抵御樓市調(diào)整的能力，其降價(jià)銷售的動(dòng)力不復(fù)存在，間接后果是延長擠出房價(jià)泡沫的調(diào)整時(shí)間。而且，對(duì)房企的信貸松動(dòng)，并不能改變房價(jià)過高、自住需求購買力不足的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)未必能扭轉(zhuǎn)大眾對(duì)于房價(jià)下跌的預(yù)期，對(duì)改善樓市低迷的作用也有限，難以實(shí)際增強(qiáng)房地產(chǎn)公司的盈利能力，而順應(yīng)市場自身的調(diào)整才能使行業(yè)健康發(fā)展。若政府此時(shí)救市，有可能造成房價(jià)再度非理性上漲，樓市泡沫膨脹得更加劇烈，并可能最終導(dǎo)致崩盤。

在陣痛之后，房地產(chǎn)行業(yè)需要多一份遠(yuǎn)見與平和，少一些投機(jī)與灰色。就像現(xiàn)在，賭政策松綁與否也是一場冒險(xiǎn)。