房價：下跌還是調(diào)整

斷供的背后，根本性原因還是房價。

回顧2007年，房價、地價居然在接二連三的宏觀調(diào)控政策下比翼雙飛、疊創(chuàng)新高，而且“全國山河一片紅”。業(yè)內(nèi)總結(jié)說，2007年的樓市用“瘋癲”兩字來概括最恰當(dāng)不過了。

進(jìn)入2008年，始自2005年的宏觀調(diào)控終于起了作用，全國許多地方房價出現(xiàn)了量跌價滯的局面，自住者持幣觀望，投資客掃樓不再。

房價將邁入下跌通道還是調(diào)整周期？漲還是跌？這可能是個永恒的話題。

地王不再

盡管中國“地王”北辰實(shí)業(yè)澄清了“退地傳言”，但開發(fā)商日子不好過的事實(shí)再也無法遮擋，因?yàn)榻衲暌詠?，地產(chǎn)商退地早就不是新聞了。

2007年，是全國各地地王頻現(xiàn)的一年，地產(chǎn)商高價拿地幾乎貫穿了整個2007年一年。隨著地王頻頻產(chǎn)生，土地款自然就成為去年房地產(chǎn)公司主要資金支出。SOHO中國董事長潘石屹在其博客中透露，去年開發(fā)商投入買地的資金達(dá)到3萬億元，超過房地產(chǎn)業(yè)全年的銷售收入。

回顧2007年，這是全國各地地王頻現(xiàn)的一年，支撐地產(chǎn)商瘋狂拿地舉動的是，2007年股市一路向上挺進(jìn)6000點(diǎn)過程中，房地產(chǎn)上市公司在股市、房市和地市間上演了一出“儲地為王”的對賭大戲。

根據(jù)今年4月底中國社會科學(xué)院發(fā)布的2008年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》的不完全統(tǒng)計，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)等手段從股市融得的資金在1000億元以上。藍(lán)皮書認(rèn)為，正是資本在2007年釋放出了前所未有的能量，使得“地王”頻頻出現(xiàn)。

然而，今年開發(fā)商們再也沒有了這種氣魄，來自于銷售市場上的戰(zhàn)績讓他們偃旗息鼓。市場上幾乎所有項(xiàng)目的銷售量都在下降，不是“少收了三五斗”，而是少收了一大半。與記者相熟的一位開發(fā)商看到報紙刊出某項(xiàng)目熱銷100多套后，急切地上網(wǎng)去查交易記錄，發(fā)現(xiàn)實(shí)際只賣出6套，不免身心大慰。我們看到，今年春天以來，地產(chǎn)銷售經(jīng)理們的日子同樣開始不好過，不過銷控表做起來卻更加隨心所欲。

中建國際發(fā)展股份有限公司運(yùn)營副總裁雷越姝說，地王不退出，勢必要開發(fā)進(jìn)入市場，一個高成本的土地進(jìn)入市場，不利于控制房價，也不利于刺激購買。只有地王退出，泡沫被擠出，才意味著這個市場逐漸恢復(fù)正常水平，意味著向上行情有可能開始。雷越姝表示，那個時候，地產(chǎn)投資的價值才會再次顯現(xiàn)出來。

降還是不降？

持續(xù)的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響毋庸置疑。

從房地產(chǎn)市場的成交數(shù)據(jù)來看，主要一、二線城市成交量大幅下滑，深圳地區(qū)無疑是最為嚴(yán)重的。根據(jù)截至5月份的統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1－5月份深圳的商品房成交面積同比下降超過50%；北京的成交面積同比下降也超過了40%；廣州、武漢、蘇州、南京等地的成交面積同比下降也有約30－40%；上海情況可能稍好，天津下降幅度相對也較少，均在15%左右；只有重慶、西安等少數(shù)城市的成交量維持了小幅增長態(tài)勢。

再來看看上半年上海的GDP， 同比增長10.3%，低于全國水平。上海市統(tǒng)計局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初在新聞發(fā)布會上表示，原因之一是證券和房地產(chǎn)行業(yè)受到行業(yè)波動影響，增長有所減緩。其中，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率為負(fù)，導(dǎo)致GDP少增0.4個百分點(diǎn)。而就在2005年，上海房地產(chǎn)投資的熱度曾經(jīng)引得國家強(qiáng)行其年內(nèi)減速。

在北京，1月至7月間已經(jīng)有11家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司放棄存量房資金監(jiān)管資格，這意味著它 們在放棄二手房交易業(yè)務(wù)。北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，此前北京市共有58家企業(yè)具備存量房資金監(jiān)管資格，現(xiàn)在選擇“退市”的企業(yè)幾乎占到了1/5。

伴隨著宏觀調(diào)控的收緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了寒冬！北京市地稅局公布的數(shù)據(jù)也顯示，上半年北京市房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比增長14.7%，低于總體稅收16.3%；與2007年房地產(chǎn)業(yè)稅收占總稅收的23%相比，2008年上半年已降至20%， 這是兩年內(nèi)首次出現(xiàn)明顯下降。欠稅的房地產(chǎn)企業(yè)也達(dá)到50余家，較兩個月之前增加了20多家。

但從價格來看，房地產(chǎn)市場似乎還沒有那么凄慘，據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個百分點(diǎn)；環(huán)比價格與上月持平，這是近幾年首次出現(xiàn)月度環(huán)比不再增長的情形。

有關(guān)專家因此提醒說，其實(shí)，每個房產(chǎn)投資客都明白一個道理，更能反映市場真實(shí)情況的是二手住宅價格環(huán)比增幅，而今年五、六兩個月國內(nèi)二手房價格環(huán)比增幅已開始連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長。

造成這個局面的原因是，全國3萬多家開發(fā)商大部分都在等著、看著、憋著，少開一點(diǎn)盤、少趕一點(diǎn)工，慢一點(diǎn)、再慢一點(diǎn)是目前大部分開發(fā)商的行為選擇。房地產(chǎn)商硬挺不降價，但五花八門的促銷手段早已用上。北京一些開發(fā)商開始替消費(fèi)者繳契稅，杭州濱江區(qū)一些樓盤推出買樓送車活動，上海還出現(xiàn)了買別墅送寶馬、買房送黃金、送十年物業(yè)費(fèi)、送小孩幼兒園學(xué)費(fèi)等等促銷活動。

但無論如何，前兩年排隊搶購的場景不再，房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商與消費(fèi)者的房價較量正在上演。這個時候，再也沒有人懷疑，房地產(chǎn)市場真真切切地進(jìn)入了調(diào)整中。

有人問，房地產(chǎn)市場會發(fā)生前些年在彩電行業(yè)出現(xiàn)過的價格大戰(zhàn)嗎？早已習(xí)慣了買房排隊和開盤即售馨的房地產(chǎn)商們，又能適應(yīng)那樣慘烈的市場競爭嗎？這需要時間才能見分曉，目前房地產(chǎn)商大多還愿守株待兔，期待著有一天能再度撥云見日，柳暗花明。

當(dāng)持幣待購已非偶然的時候，地產(chǎn)圈內(nèi)蔓延著憂慮。消費(fèi)者在等待那些資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)率先降價賣房，而大多數(shù)房企又執(zhí)意地認(rèn)為，可能越降老百姓越不敢買。

活躍在上海房地產(chǎn)界、以獨(dú)立思考者自稱的顧海波在給記者的郵件中表示，2008下半年上海（長三角）房價作為全國房價的“風(fēng)向標(biāo)”和高房價最后的堡壘，將繼續(xù)呈現(xiàn)窄幅縮量盤整的格局，但已是“強(qiáng)弩之末”，上海樓市的“拐點(diǎn)”為期不遠(yuǎn)。

根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，北京樓市上半年商品房銷售面積457萬平方米，同比下降近5成，北京房價下半年的松動已不可避免；作為全國房價率先盤整的深圳，下半年房價將繼續(xù)小幅下滑；全國其他地區(qū)的房價將呈現(xiàn)窄幅箱型波動或穩(wěn)中微降的態(tài)勢。

房價下跌，看來只是時間問題。

買還是不買？

金色雅筑是萬科在上海的一個著名樓盤，最近，價格由原來的每平米18000元左右降到14000元左右，若折算裝修標(biāo)準(zhǔn)的同步下降，實(shí)質(zhì)性降價約2000元左右，結(jié)果被購房者一搶而空。北京三里屯SOHO項(xiàng)目的逆市熱銷，更被視為這個季節(jié)最激動人心的事件。

對此，市場解釋為，剛性需求依然是存在的。持這種觀點(diǎn)的不僅在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，也存在于經(jīng)濟(jì)學(xué)界。中國社科院欠發(fā)達(dá)地區(qū)研究中心主任袁鋼明表示，盡管目前市場觀望氣氛嚴(yán)重，樓市的剛性需求依舊占主導(dǎo)位置，從全國范圍看，大多數(shù)地區(qū)房價依舊在高位堅挺，房價下降的只是極個別地區(qū)。

作為投資者，此時買房還是不買呢？買，會不會買在高位？不買，又會不會在高通脹下后悔？在有的開發(fā)商看來，因?yàn)殇摻睢⑺嗟戎饕牧系膬r格上漲迅速，使得開發(fā)成本升高，高成本已封殺了樓市下跌空間。再加上上半年以來的調(diào)整，地產(chǎn)價值已經(jīng)接近理性。真是這樣嗎？顧海波仍然堅持表示，現(xiàn)在世界平均產(chǎn)業(yè)的利潤率在5%左右，而我國的房地產(chǎn)業(yè)利潤率高達(dá)100%以上。只要2008年上海房價不跌，那么2008年就不是入場的機(jī)會。

近日，在國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心的主持下進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，今年全國房價漲幅已經(jīng)連續(xù)5個月下降。統(tǒng)計顯示，今年6月份，全國70個大中城市房價同比上漲8.2%，漲幅比5月份低1個百分點(diǎn)，創(chuàng)下了今年以來房價單月漲幅的最大下跌，這也是2月份以來房價漲幅第5個月出現(xiàn)下降。

近百名參與此項(xiàng)調(diào)查的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，目前房價依舊處于高位，調(diào)控部門應(yīng)繼續(xù)堅持政策的連續(xù)性。52%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房價“較高”，31%認(rèn)為“過高”。在全部參與調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中，只有1%認(rèn)為房價“較低”。

中建國際副總裁雷越姝也表示，目前遇到的危機(jī)恰恰是在市場波動之中，價滯量跌，甚至量價齊跌，當(dāng)大部分企業(yè)能夠正確認(rèn)識危機(jī)，正確調(diào)整自己對市場的認(rèn)識，對利潤的估值，價格會逐漸回歸理性，短期盤整是市場恢復(fù)正常狀態(tài)的前提。

房地產(chǎn)市場的調(diào)整已然是共識，只是這個調(diào)整將持續(xù)多長時間，調(diào)整多大幅度，這將影響每個投資者的投資決策。上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭表示，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)減速已成事實(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行期間，期望樓市短期內(nèi)迅速止跌反彈的可能性很小。但從長期看，中國房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)至少還有10年的好日子，這是我國工業(yè)化、城市化、人口紅利、城市舊改等因素所決定的。

顧海波是堅定的唱空者，堅持認(rèn)為上海房價的大幅波動一定會到來，時間大約會在未來一到兩年內(nèi)，認(rèn)為深圳房價的今天，就是上海和全國房價的明天。唱多的也不乏其人，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰就認(rèn)為，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)開始顯現(xiàn)好轉(zhuǎn)，基于目前依然需求旺盛，預(yù)計今年三季度的整體市況應(yīng)該好于二季度，特別是體現(xiàn)樓市風(fēng)向標(biāo)的成交量應(yīng)該有明顯的回升。

紛紛擾擾的輿論中，投資者更需要擦亮雙眼。