房地產(chǎn)信托 突圍新主力

嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，從緊的貨幣政策，較高的收益預(yù)期，成就了房地產(chǎn)信托理財。

今年以來，在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控與從緊的貨幣政策下，備受資金之苦的房地產(chǎn)業(yè)借道信托，樹起了高收益的幌子，使房地產(chǎn)信托儼然成了證券類信托產(chǎn)品的“接班人”。

據(jù)普益財富統(tǒng)計，今年1－9月，國內(nèi)共發(fā)行60款房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品，募集資金總規(guī)模接近100億人民幣，而且發(fā)行量逐月增加，到9月份則達(dá)到了21.94億元，接近全年已募集規(guī)模的25％。

今年6月，北京國際信托投資有限公司發(fā)行的財富5號集合資金信托計劃，預(yù)期收益率最高可達(dá)15％。7月，中信信托公司發(fā)行的中信鴻圖投資集合資金信托計劃預(yù)期收益率達(dá)到24％。

房地產(chǎn)信托在2008年的走強(qiáng)，與2003年有同樣的理由，均因房地產(chǎn)企業(yè)融資陷困境，不得已借道信托融資。重慶國際信托投資公司私人股權(quán)投資部總經(jīng)理傅志強(qiáng)告訴記者：“其實2005年開始，房地產(chǎn)企業(yè)就一直在不斷探討多元化融資之路，今年以來，因為股票市場走熊，一直在信托資金上高居榜首的證券投資類信托產(chǎn)品開始下降，取而代之的是房地產(chǎn)信托?！?/p>

據(jù)市場人士介紹，很多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行不到一周就提前賣完了，熱捧程度不亞于2007年的打新股類理財產(chǎn)品。另據(jù)了解，從目前的實際兌付情況來看，在已發(fā)行并兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，尚未有因投資出現(xiàn)問題而無法兌付的情況，且所有的產(chǎn)品均達(dá)到甚至超過預(yù)期收益率。

房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品能夠賣得火熱，還得益于其超高的預(yù)期收益回報。目前，理財市場已難見收益率超過6％的人民幣理財產(chǎn)品，而9月發(fā)行的房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品平均收益率達(dá)11.16％，最低收益率為6％，最高甚至達(dá)到20％。

“房地產(chǎn)開發(fā)商需要資金，才不惜提供這么高的收益率、付出這么大的成本。”北京一信托公司產(chǎn)品研發(fā)部負(fù)責(zé)人說。一方面有不計成本的資金需求方，一方面市場資金又投資無門，房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品今年以來的持續(xù)火爆也就不足為奇了。

信托公司對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的偏愛也是一個原因。傅志強(qiáng)介紹說，國家限制銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，因此信托公司在土地招標(biāo)之前進(jìn)入地產(chǎn)項目，幫助房地產(chǎn)商解決拿地資金，在地產(chǎn)商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后，銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)項目，替換出信托資金。即使地產(chǎn)商最終拿不到地，也不影響信托資金的安全?；蛘咝磐匈Y金進(jìn)入后，地產(chǎn)商拿到了地，但銀行資金跟不上，信托資金還有土地作為抵押，與其他抵押品比較，土地的變現(xiàn)能力更強(qiáng)，即使出現(xiàn)了風(fēng)險，信托資金也容易退出。

房地產(chǎn)信托熱銷的局面能持續(xù)多久?中泰信托研究發(fā)展部總經(jīng)理助理盛大認(rèn)為，信托融資是銀行信貸的一個替補(bǔ)角色。房地產(chǎn)信托總是隨宏觀調(diào)控趨緊及房地產(chǎn)遇困境而發(fā)展，隨房地產(chǎn)火爆及宏觀環(huán)境寬松而低迷。但從目前的情況看，尚沒有地方政府的新政直接幫助開發(fā)商緩解資金困難，同時，央行、銀監(jiān)會近期仍重點強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)貸款要防范風(fēng)險。因此，即使新政取得效果，或許并不意味著開發(fā)商銀行融資渠道重新被打通，房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品的供應(yīng)方面不會出現(xiàn)較大變化。

另一方面，今年以來，隨著證券市場的大幅回落，各種投資工具收益平淡。在這個背景下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場相對來說還是很具有投資價值的。 “我個人認(rèn)為房地產(chǎn)信托相對熱銷的局面仍將持續(xù)?！笔⒋蟊硎?。

業(yè)內(nèi)人士表示，日前保險法修訂草案規(guī)定可投資不動產(chǎn)，說明政府鼓勵房地產(chǎn)商從別的渠道獲得資金。所以，信托這一類的資產(chǎn)證券化會逐漸增多，間接融資部分會逐漸減少。

或許，房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品會比證券類信托來得長遠(yuǎn)而穩(wěn)定。