對房地產(chǎn)業(yè)不宜輕言“救市”

受國內(nèi)緊縮政策和美國次貸危機一再擴散的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)在2007年10月份以后，呈現(xiàn)逐波走低、由繁榮進入調(diào)整的變化走勢，許多地區(qū)商品房交易呈現(xiàn)“價量齊跌”的局面，由于商品房大量滯銷、資金周轉(zhuǎn)不靈導(dǎo)致房地產(chǎn)開放商感覺面臨前所未有的艱難。始于2003年的本輪經(jīng)濟增長周期，與房地產(chǎn)投資和銷售的快速增長密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)是拉動經(jīng)濟高速增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它的衰落對整體經(jīng)濟的不良影響不容忽視。正是基于此種考慮，許多人提出中國政府應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)予以“救市”扶助，更有人提出，美國政府面對金融和房地產(chǎn)業(yè)危機連續(xù)幾次、多方位出臺救市政策，“救市”資金多達一萬多億美元，中國政府不能對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的低潮無動于衷。對此，認為中國政府目前對房地產(chǎn)業(yè)不宜輕言“救市”。本文作者認為，中國政府目前對房地產(chǎn)業(yè)不宜輕言“救市”。

房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整實屬必然

隨著我國福利分房制度的取消，1999年以來，在公有住房商品化、成本價買房、商品房買賣規(guī)范化、二手房交易放寬等政策的引導(dǎo)下，我國居民住房商品化、私有化以前所未有的進程快速推進。2000-2007年我國商品房銷售額年均增速高達35.3%，商品房銷售面積年均增長26.7%，商品房銷售增速遠遠快于其它商品的銷售增速。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積由改革開放初期的不足10平米，提高為2007年的人均27.1平米。我國住房自有化程度也快速提高，據(jù)統(tǒng)計，世界發(fā)達國家的住房自有率大約為50%-70%，而2005年我國居民住房自有率目前已達到81.6%，2006-2007年進一步有所提高。2006年以來我國各地區(qū)的商品房價格也快速上漲，“價量齊漲”成為商品房銷售的主要特征。

面對“過度繁榮”的商品房市場，2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。此外，對于當時普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機行為，銀監(jiān)會也重拳出擊，從信貸的角度加以規(guī)范。一年后，監(jiān)管部門的“9#8226;27房貸新政”顯示出威力，各地房價瘋漲的勢頭被遏制，投機炒樓行為大幅減少，商品房價格和銷售回歸理性。緊縮性政策也帶來了樓市成交量萎縮、房地產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，銀行房貸業(yè)務(wù)量下降等等問題，這是實現(xiàn)政策調(diào)整目的的附屬產(chǎn)品，不足為奇，如果由于開發(fā)商的艱難，取消政策限制，甚至出臺“救市”新政，前期政策效果將前功盡棄。

“救市”意味著保護房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利

從2007年10月份以來，我國房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)除了“蕭條”的態(tài)勢，表現(xiàn)為交易量不斷下降，連續(xù)幾年房子不愁賣的局勢成為往事。在蕭條上加上引號，是因為這種“蕭條”不是真正意義上的蕭條，嚴格來說，蕭條是指在市場價格不斷下跌即使跌破成本價的情況下，需求依然難以有效提高的經(jīng)濟現(xiàn)象。反觀我國房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場需求不旺的原因不在于出現(xiàn)了真正的蕭條，而是由于房地產(chǎn)價格過高，大大超過廣大消費者的購買能力，因而壓制了需求。個別地區(qū)樓盤大幅度降價，結(jié)果購房者踴躍購買，說明了這一問題。

從經(jīng)濟學(xué)的角度來分析我國目前房地產(chǎn)市場的供求狀況，其本質(zhì)在于市場需求和供給不能形成均衡，只要價格回落到均衡價格，需求和供給就會達到均衡。正是由于產(chǎn)品的供應(yīng)者即房地產(chǎn)開發(fā)商堅持價格不回落，個別開發(fā)商甚至還要將價格抬高一下，最終人為地造成了供需缺口。

目前房地產(chǎn)開發(fā)商在等待市場積攢反彈的力量，希望重現(xiàn)前幾年房地產(chǎn)價格扶搖直上的局面。房地產(chǎn)是個暴利行業(yè)，前幾年的積累足夠能讓他們挺住。他們能在市場“蕭條”的情況下還能維持強姿態(tài)，恰恰說明他們的日子還能過下去，只是沒前幾年那么舒服而已，如果挺不住了，房價自然要降。房地產(chǎn)開發(fā)商擔心一旦房地產(chǎn)市場價格下跌的趨勢控制不住，那么很可能就會一路降低到其應(yīng)有的價格即均衡價格，而這一價格水平很可能比現(xiàn)在的市場價格要低很多，房地產(chǎn)開放商的贏利就要大幅降低。房地產(chǎn)開發(fā)商力圖通過堅挺、熬過困難期，達到操控房地產(chǎn)市場走勢的目的。一些開發(fā)商采取變相的方法降低房地產(chǎn)價格，意圖無非是要掩蓋房地產(chǎn)價格應(yīng)該下跌的趨勢，希望通過這種間接的降價方式達到既能增加部分需求，又能最大限度維持房地產(chǎn)名義價格不下降的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)商敢于操控市場的原因在于其壟斷，在于開發(fā)商在市場上的話語權(quán)。雖然房地產(chǎn)業(yè)具備了“充分競爭”的形式，但是從具體運營上看，無論從拿地，還是經(jīng)營上，都多多少少有“社會資本”的影子。不夠透明的要素市場、不完全遵循市場規(guī)則的運營方式，注定了房地產(chǎn)市場是不充分競爭的。更為重要的是，在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商壟斷了定價權(quán)力這一最重要的話語權(quán)，導(dǎo)致廣大購房者只能是被動的接受者。即使在目前房市不景氣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商也能堅持住，關(guān)鍵就是其壟斷了定價權(quán)。上述的分析可以看出，我國房地產(chǎn)市場步入的是一個人為的“蕭條”期，是房地產(chǎn)商自己造就的困境，根本不存在本質(zhì)上的市場轉(zhuǎn)折期。這是政府是否要“救市”的重要判斷條件。

我國房地產(chǎn)調(diào)整和美國房地產(chǎn)危機性質(zhì)截然不同

許多國人要求政府出臺“救市”政策，其重要參照依據(jù)是美國出臺了多項對房地產(chǎn)、對金融危機的“救市”計劃，其實美國房地產(chǎn)危機和中國房地產(chǎn)市場蕭條性質(zhì)和階段截然不同，美國的政策在中國并不適用。美國出臺“救市”政策是在房地產(chǎn)泡沫破裂后，為維持經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)采取注入大量資金的補救措施，無可厚非。而中國房地產(chǎn)不景氣其實質(zhì)是在房地產(chǎn)泡沫的制造過程中受阻，此時如果政府在金融、信貸等方面施以援手，進行“救助”，那就意味著支持房地產(chǎn)業(yè)可以繼續(xù)吹大泡沫，表面看，中國經(jīng)濟保住了增速、房地產(chǎn)開放商度過了艱難，但實際受損失的是普通購房者和國民經(jīng)濟持續(xù)健康增長的前景。老百姓購買了遠遠高于自己支付能力的住房，背上一生難以解脫的債務(wù)，國民經(jīng)濟由于房地產(chǎn)的過度泡沫早晚要破裂，經(jīng)濟運行不僅會重蹈日本80年代房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的實體經(jīng)濟危機，也會重現(xiàn)美國本次房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的一系列金融和信用危機。

美國之所以要“救市”，在很大程度上，政府要救的是金融系統(tǒng)。房利美和房地美兩家公司為了業(yè)務(wù)上的需要，采取了按揭貸款證券化的措施，這就等于把按揭貸款推向了金融市場，進而由于房地產(chǎn)市場而產(chǎn)生的相關(guān)金融風險在金融市場得到擴張。據(jù)統(tǒng)計，從1995至2001年間，房利美和房地美從銀行買入了2.25萬億美元的按揭貸款，而同期商業(yè)貸款額僅僅為1.29萬億美元，同時房利美和房地美等公司自1995年以來所提供的房屋按揭貸款占房屋按揭總貸款的3/4左右。而隨著近幾年美國房地產(chǎn)泡沫的逐漸破滅，加之銀行利息不斷上調(diào)，最終導(dǎo)致房屋空置率提高，因業(yè)主不能償還貸款而導(dǎo)致的銀行收房率不斷提高，在2005年6月就達到1.16%。而這一危機最終通過對房利美、房地美兩家極其敏感、在市場中處于十分重要位置的兩家抵押貸款公司的影響進而傳導(dǎo)到整個金融市場，或者說就是因為房地產(chǎn)的問題導(dǎo)致這兩家公司出現(xiàn)經(jīng)營了困難進而瀕臨倒閉，而這一后果直接導(dǎo)致了金融市場出現(xiàn)了系統(tǒng)性危機，自由放任可能導(dǎo)致美國整個金融系統(tǒng)出現(xiàn)重大問題，所以美國政府才接管了這兩家公司。

但是，適應(yīng)美國的政策未必適應(yīng)我國。首先，我國的房地產(chǎn)相關(guān)貸款所占比例與美國相比，比重依然比較低。相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國目前各項貸款余額的占比中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大約占7%，個人住房貸款大約占11%，二者合計達到18%。跟美國相比，這一比例并不大。其次，我國還沒有實施按揭貸款證券化等措施，即使萬一發(fā)生一些危險，也不會在整個金融系統(tǒng)大規(guī)模傳播，因為房地產(chǎn)問題而發(fā)生大規(guī)模金融風險的可能性不大。再次，我國斷供這一說法最近很短時間才出現(xiàn)，而且大多數(shù)被證明為騙局，由某些利益團體推動的騙局，而另一部分可能會出現(xiàn)斷供的團體是投機者。因此，大規(guī)模的斷供出現(xiàn)的可能性并不大。同時，即使出現(xiàn)小規(guī)模斷供，銀行由于規(guī)模大，受到的影響也不會很大。

出臺“救市”政策有悖公平

“救市”的忠實擁護者大概包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、地方政府和一部分學(xué)者，這些利益團體背后的動機不言而喻，都是能夠從房地產(chǎn)價格上漲中獲利的階層?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的情況讓很多開發(fā)商如坐針氈，降價不是，不降價也不是。他們在等待的就是房地產(chǎn)價格上漲，政府“救市”的行為無疑會推動房地產(chǎn)價格的上漲，但客觀上對廣大購房者不利。

客觀而言，目前的房地產(chǎn)價格已經(jīng)使社會各階層的利益格局發(fā)生了很大的、不利于中低收入階層的變化，這一改變已經(jīng)通過壓縮消費而影響到了宏觀經(jīng)濟長期發(fā)展的前景，如果繼續(xù)做出有利于房地產(chǎn)價格上漲的行為，無疑會激化社會矛盾，代價高昂。我們記得，在幾年前，為了控制房地產(chǎn)價格過快上漲，政府曾陸續(xù)出臺過一系列措施政策，而這些卻被房地產(chǎn)商和地方政府聯(lián)合“抵銷”了，沒有達到預(yù)期目的。目前，在國內(nèi)外雙重壓力的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商遭受懲罰的時候，政府就伸出援手，讓房地產(chǎn)開發(fā)商度過危難，房地產(chǎn)開發(fā)商有什么理由永遠處于被保護的地位？即使說房地產(chǎn)行業(yè)是一個支柱性行業(yè)，但是如果任由房地產(chǎn)開發(fā)商操縱市場，受到損毀的是絕大多數(shù)人的未來利益和長期經(jīng)濟增長的趨勢，而從其中得利的只會是少數(shù)人，這顯然是不公平的。