麻辣燙熱煮房地產(chǎn)

眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如在滾燙的麻辣燙鍋里熱煮——上下翻騰，火急火燎，焦慮難耐。對(duì)于房地產(chǎn)商，房?jī)r(jià)不停的下跌，房子賣不出去，利潤(rùn)大幅縮水，心急如焚。對(duì)于政府進(jìn)退兩難，救房市，就等于支持地產(chǎn)商的暴利，讓消費(fèi)者買房的夢(mèng)想破滅；不救房市，任其自由下跌，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將遭受重挫，消費(fèi)、投資以及由房地產(chǎn)帶動(dòng)的相關(guān)行業(yè)都將受到影響，憂慮甚深。對(duì)于消費(fèi)者，如以目前房?jī)r(jià)買房，又恐房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，買貴了；如持幣觀望，又怕錯(cuò)過良機(jī)，面臨兩難選擇。三方利益在博弈，角力后的市場(chǎng)將如何平衡各方利益，后房市將走出怎樣行情受到空前的關(guān)注。

救房市“道”在哪里

目前各大城市的房?jī)r(jià)不斷被新低刷新，下跌的速度已震驚利益相關(guān)方。特別是受美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)影響，二、三線城市房?jī)r(jià)已普跌20%，像深圳和上海的一些高價(jià)樓盤已跌幅接近40%。因此，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，政府應(yīng)該救房市，不要等到不可收拾再出手；但也有反對(duì)的聲音，救房市不等于救房?jī)r(jià)，政府應(yīng)該兼顧公平，保護(hù)更廣大消費(fèi)者利益。

房市、房?jī)r(jià)正在煎熬之中，各方都在關(guān)注政府應(yīng)該怎樣做，是選擇像美國(guó)那種救市方式，還是探索中國(guó)式救市路徑。近日，財(cái)政部謹(jǐn)慎的推出了從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)出臺(tái)的措施，如何理解，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，首先官方認(rèn)可了地方救房市行為，今后會(huì)有更多的城市加入到救市行列之中；其次兌現(xiàn)了坊間流傳的7項(xiàng)救房市的政策利好的多一半，表明政府對(duì)房?jī)r(jià)的下跌十分關(guān)注。

據(jù)此有人猜測(cè)，政府下一步將陸續(xù)出臺(tái)救房市措施；但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從實(shí)際效果來(lái)看這些措施起到的效果是中性的，不能從根本上抑制房?jī)r(jià)的下跌，這也表明政府是在救房市，不是在救房?jī)r(jià)。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示，一直被認(rèn)為炒作不太離譜的北京房?jī)r(jià)已于10月底開始松動(dòng)，“松動(dòng)”這一詞匯用得很微妙。據(jù)記者了解，北京三環(huán)邊上的國(guó)典華園二手房已從最高時(shí)的2.2萬(wàn)元下跌到1.6萬(wàn)元左右，北京遠(yuǎn)洋一方、遠(yuǎn)洋山水、萬(wàn)象新天、首開幸福廣場(chǎng)、華發(fā)頤園、華業(yè)玫瑰郡等樓盤都已居降幅前列，基本上每平方米降價(jià)都超過3000到4000元。業(yè)內(nèi)人士表示，這也許只是剛剛開始。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中占據(jù)重要位置，其所占比例約為1/4，其背后牽連50多個(gè)行業(yè)，三季度的數(shù)據(jù)顯示，投資已明顯放緩。據(jù)調(diào)查，房?jī)r(jià)下跌重挫了鋼鐵、建材、玻璃等價(jià)格。從6月以來(lái)，中國(guó)的鋼材價(jià)格一路狂瀉，迄今仍無(wú)止跌跡象。龍頭品種6.5高線在6月初創(chuàng)下6100元的歷史最高價(jià)后，目前的最新價(jià)竟然是3300元，跌幅接近50%，回到15年前的價(jià)格。我國(guó)鋼材年產(chǎn)能5億噸以上，每噸跌去2000元，企業(yè)收入就減少1萬(wàn)億元，企業(yè)虧損的幅度將是一個(gè)天文數(shù)字。目前，北京市場(chǎng)建材價(jià)格累計(jì)跌幅約達(dá)18%，鋼材達(dá)800元/噸，建材商們苦苦掙扎。產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)性開始顯現(xiàn)，這種聯(lián)動(dòng)性直接造成投資下滑。因此對(duì)眼下政府救房市的行為不如理解為是在救經(jīng)濟(jì)，在緩沖中調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型過程中的“軟著陸”。

“要從根本上解決房?jī)r(jià)，必須扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的定價(jià)機(jī)制?！敝?cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀講到，這或許是一個(gè)漫長(zhǎng)而痛苦的過程。目前無(wú)法得知房地產(chǎn)商的建樓成本，也就無(wú)從獲知他們賺取的利潤(rùn)，“讓利”也許是他們當(dāng)下最佳選擇。

房?jī)r(jià)何時(shí)見底

房地產(chǎn)的泡沫正在慢慢收縮，這個(gè)泡沫完結(jié)的周期需要多長(zhǎng)時(shí)間？浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授表示，“中國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期，預(yù)計(jì)到2010年前后，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期”。如上述預(yù)測(cè)成立，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入未來(lái)2-3年的下跌通道。

這一預(yù)測(cè)得到許多專家認(rèn)可。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)不同于一般的消費(fèi)品，它是一個(gè)準(zhǔn)金融市場(chǎng)，周期性十分突出?！敖趤?lái)看，房地產(chǎn)在周期上是一個(gè)全面的收縮的過程，這個(gè)過程需要一定的時(shí)間，可能到2010年，市場(chǎng)才可能整體向上、進(jìn)入回暖周期?！?/p>

目前有三組數(shù)據(jù)支持房地產(chǎn)業(yè)開始步入蕭條：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布，前三季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售9月份價(jià)格同比下跌1.8%；商品房空置面積已達(dá)1.3億平方米，且呈上升趨勢(shì)；據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，6成網(wǎng)友不會(huì)因?yàn)檎雠_(tái)措施而買房。供需關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格，房?jī)r(jià)再降也離消費(fèi)者的收入相差太遠(yuǎn)。有測(cè)算顯示，中國(guó)核心城市的房?jī)r(jià)目前存在40%-60%的下跌空間。

房地產(chǎn)的修復(fù)期基本吻合了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與美國(guó)慢慢走出經(jīng)濟(jì)低谷所需時(shí)間。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)朱中一指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，與宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境、政策的調(diào)整情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的規(guī)律以及消費(fèi)者的預(yù)期、銷售信心四者有著密切的關(guān)系。從宏觀的環(huán)境看，與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)整期，美國(guó)次貸危機(jī)與全球經(jīng)濟(jì)明顯減速有關(guān)；其二，政策環(huán)境與宏觀調(diào)控政策的疊加，如從緊的貨幣政策的松動(dòng)、住房保障的推進(jìn)；其三，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身進(jìn)入了調(diào)整期，過高的房?jī)r(jià)在超過了購(gòu)房者的承受能力后，使購(gòu)房者觀望群體加大。

房地產(chǎn)商面臨洗牌

“房地產(chǎn)的初冬來(lái)了，寒冬在后面”一位業(yè)內(nèi)人士坦言。

資金的嚴(yán)重缺口已危機(jī)到房地產(chǎn)的生命線。據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉一份最新研究報(bào)告顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口已高達(dá)6730億元，需求萎縮和資金繃緊將土地市場(chǎng)推入深度調(diào)整階段，房?jī)r(jià)將得到理性回歸，這些都預(yù)示著房地產(chǎn)進(jìn)入了調(diào)整期，這個(gè)過程比一般預(yù)想得更為漫長(zhǎng)。同時(shí)，房?jī)r(jià)調(diào)整剛剛拉開序幕，單純注資救市無(wú)法解決樓市根本問題。

房地產(chǎn)的自救悄然進(jìn)行。前不久，萬(wàn)科在業(yè)界率先降價(jià)，并在大城市全面引爆。目前已完成在杭州的降價(jià)促銷，正在對(duì)上海、北京、深圳、等城市逐步進(jìn)行，目的就是全面收縮資金，甩跳過冬。“下半年的形勢(shì)可能比我們想象的更嚴(yán)重，為此萬(wàn)科做好了最壞的打算”，王石這樣表示道。他還指出，萬(wàn)科下半年將進(jìn)一步下調(diào)房?jī)r(jià)，采取增加小戶型比例、減少開工面積等方式，以控制風(fēng)險(xiǎn)。金地低調(diào)應(yīng)戰(zhàn)，據(jù)東方證券研究報(bào)告顯示，金地上海公司2008年計(jì)劃回款約62億，1-6月實(shí)現(xiàn)回款約22億，下半年預(yù)計(jì)推盤40萬(wàn)平方米，爭(zhēng)取完成40億銷售回款。大房地產(chǎn)商的收縮戰(zhàn)線意圖明顯。

小型開發(fā)商的日子苦不堪言。上海是熱聚大中小房地產(chǎn)商的地方，據(jù)上海中原有關(guān)分析人士透露，量?jī)r(jià)齊跌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明上海樓市仍處于明顯的“買方市場(chǎng)”之下，新房和二手房都進(jìn)入了下降通道。盡管國(guó)家出臺(tái)一些政策，但目前房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下探的市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)有任何改變，低迷的人氣在短時(shí)間內(nèi)仍舊無(wú)法復(fù)蘇。樓市的持續(xù)低迷困擾著開發(fā)商，新房降價(jià)后，前期置業(yè)者的退房潮震懾了開發(fā)商，一些小型開發(fā)商已瀕臨破產(chǎn)的邊緣。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生針對(duì)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀做了如下推斷：①房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的持續(xù)下降→②樓市的有價(jià)無(wú)市→③市場(chǎng)失去信心，深度觀望→④開發(fā)商資金難以回收→⑤資金鏈的緊張還貸困難→⑥銀行風(fēng)險(xiǎn)→⑦房?jī)r(jià)跌落，企業(yè)破產(chǎn)。目前的局面正處于①和②階段，可謂房地產(chǎn)的滯漲初期。隨著交易量的萎縮，隨之帶來(lái)的就是購(gòu)房者恐慌與開發(fā)商融資困難，一些開發(fā)商將最終會(huì)面臨破產(chǎn)的邊緣。

這場(chǎng)危機(jī)正在考驗(yàn)著地產(chǎn)商，考驗(yàn)著整個(gè)行業(yè)，它的不期而至給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的洗牌可能是在所難免。