國(guó)外住宅消費(fèi)融資的經(jīng)驗(yàn)比較與啟示

[摘要]隨著城市化水平的提高和人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，住宅消費(fèi)成為人們消費(fèi)的重點(diǎn)。在住宅潛在需求很大的今天，住宅消費(fèi)融資是把住宅潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求的一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。文章從國(guó)外住宅消費(fèi)融資模式的比較與經(jīng)驗(yàn)借鑒出發(fā)，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行模式的特點(diǎn)和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)我國(guó)的住宅消費(fèi)融資模式的發(fā)展和完善進(jìn)行了探討。

[關(guān)鍵詞] 住宅消費(fèi)融資模式；市場(chǎng)化抵押貸款模式；強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式；合同儲(chǔ)蓄模式

[中圖分類(lèi)號(hào)] F830.39［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ Ａ

[文章編號(hào)] 1673-0461(2008)07-0080-04

※基金項(xiàng)目：國(guó)家社科基金課題《城市弱勢(shì)群體住宅消費(fèi)問(wèn)題研究》（04CJL006）的階段性成果之一，同時(shí)得到湖南省社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（07YBB232）與上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士創(chuàng)新基金項(xiàng)目《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非有效性問(wèn)題研究》的資助。

住宅消費(fèi)融資是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，其業(yè)務(wù)量占房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)量的一半以上，住宅的特殊性使住宅消費(fèi)融資模式成為房地產(chǎn)金融模式選擇的重要特征和標(biāo)志。世界上不同的國(guó)家通過(guò)金融手段來(lái)解決住宅消費(fèi)融資問(wèn)題所選擇的模式，主要有合同儲(chǔ)蓄模式、強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式和一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的住宅抵押貸款模式，三種模式都有其特殊的運(yùn)行特征、運(yùn)行條件和發(fā)展趨勢(shì)，也有許多共性和經(jīng)驗(yàn)。[1]在世界經(jīng)濟(jì)金融一體化的背景下，在中國(guó)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制加速轉(zhuǎn)軌的框架下，很有必要探討和研究當(dāng)今各國(guó)住宅消費(fèi)融資模式發(fā)展的狀況并借鑒其經(jīng)驗(yàn)，以加快構(gòu)建具有中國(guó)特色的住宅消費(fèi)融資模式。

一、國(guó)外住宅消費(fèi)融資的模式

目前，國(guó)際住宅消費(fèi)融資模式分為三種類(lèi)型：第一，以一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)化住宅抵押貸款模式，這主要是歐美國(guó)家依靠其發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，運(yùn)用金融手段來(lái)籌集住宅消費(fèi)資金，這主要以美國(guó)①，加拿大等國(guó)家為代表。第二、以合同儲(chǔ)蓄為來(lái)源的住宅消費(fèi)融資模式。即借貸雙方通過(guò)契約籌措住宅消費(fèi)資金，這種模式以英國(guó)、德國(guó)、日本為代表。第三、以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄為來(lái)源的住宅消費(fèi)融資模式，這是一些國(guó)家在資金短缺的情況下，通過(guò)建立各類(lèi)基金以保證住宅消費(fèi)資金的供應(yīng)，主要以新加坡、巴西為代表。

（一）一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)化住宅抵押貸款模式

住宅抵押貸款模式是以住宅抵押為基礎(chǔ)，各種住宅信用方式交織成網(wǎng)絡(luò)的，受到政府有效的間接調(diào)控，以私有金融機(jī)構(gòu)為主體的住宅消費(fèi)融資模式。其主要特點(diǎn)為：[2]（1）住宅抵押貸款市場(chǎng)由相互銜接的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)構(gòu)成，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)相互促進(jìn)。一級(jí)市場(chǎng)的參與者，在借款一方是居民；貸款一方是金融機(jī)構(gòu)。二級(jí)市場(chǎng)是金融機(jī)構(gòu)對(duì)住宅抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保和發(fā)行抵押支持證券的市場(chǎng)。住宅抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)證券化，能夠有效的控制金融風(fēng)險(xiǎn)。（2）私人信用占住宅抵押貸款市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。住宅信貸活動(dòng)基本上是由各種私人金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)原則自主地組織經(jīng)營(yíng)。獲得貸款的條件是以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押。住宅信貸的風(fēng)險(xiǎn)均由私人金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，貸款的利率完全由市場(chǎng)決定。（3）政府對(duì)住宅抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行全面的間接調(diào)控。這種調(diào)控主要集中在二級(jí)市場(chǎng)，采取的干預(yù)形式由三種：一是立法。如美國(guó)在30年代起就對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，制定了聯(lián)邦住宅法，1980年的《存款金融機(jī)構(gòu)放松管制和貨幣控制法》，1980年的《銀行法》，1984年的《二級(jí)抵押市場(chǎng)增補(bǔ)法案》等。二是建立以政府為主體或政府為最終支持者的抵押貸款機(jī)構(gòu)，為規(guī)范整個(gè)融資活動(dòng)設(shè)立了擔(dān)保體系。如70年代，美國(guó)先后建立了聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（FNMA），政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（GNMA）與聯(lián)邦住宅抵押貸款公司（FHKMC）等三家政府信用公司通過(guò)購(gòu)買(mǎi)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款，為抵押貸款的流動(dòng)性提供擔(dān)保。（3）通過(guò)資本市場(chǎng)控制資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配風(fēng)險(xiǎn)，住宅抵押貸款金融機(jī)構(gòu)發(fā)行住宅抵押貸款債券，債券的利率約低于住宅抵押貸款利率，期限通常與抵押貸款的期限相同，債券和貸款的利率與資本市場(chǎng)利率掛鉤，可以較好的控制資產(chǎn)負(fù)債期限匹配問(wèn)題。（4）稅收優(yōu)惠。如美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的“稅收改革法案”，增加了住宅抵押投資渠道條款，為各種住宅抵押貸款證券提供了一個(gè)合理的稅收結(jié)構(gòu)體系，使證券的發(fā)行者免于納稅，并實(shí)行購(gòu)房者核減稅收的優(yōu)惠制度；對(duì)使用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)社會(huì)住宅的中等收入者，按照每月歸還貸款的數(shù)額，核減一定比例的稅款，并免繳財(cái)產(chǎn)增值稅，以鼓勵(lì)私人購(gòu)房。

該模式的運(yùn)行需要以下的支撐條件，首先必須有發(fā)育良好的資本市場(chǎng)，能為抵押貸款債券提供充足的市場(chǎng)空間容量，解決抵押貸款的資金來(lái)源問(wèn)題。其次，住宅抵押貸款工具要標(biāo)準(zhǔn)化，包括貸款的期限，利率首付款，償還條件，償還方式，轉(zhuǎn)售條件等，抵押貸款債券化才可操作實(shí)施。再者，要有足夠數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者。該模式當(dāng)前在二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度、交易工具的種類(lèi)上都有了進(jìn)一步發(fā)展?，F(xiàn)在這種模式在發(fā)展中國(guó)家也成為一種趨勢(shì)。

（二）合同儲(chǔ)蓄模式

合同儲(chǔ)蓄模式是借貸雙方通過(guò)契約籌措住宅消費(fèi)資金。具體講，即潛在購(gòu)房者與指定機(jī)構(gòu)（通常是住宅合作社）訂立資金存貸合同，按合同的約定定期到指定機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄，當(dāng)儲(chǔ)蓄額達(dá)到一定時(shí)間和數(shù)額后便自動(dòng)取得從指定機(jī)構(gòu)獲得與儲(chǔ)蓄利率和數(shù)額掛鉤的住宅抵押貸款的權(quán)利。[3][4]合同儲(chǔ)蓄的基本特征有三：（1）互助合作。合同儲(chǔ)蓄實(shí)質(zhì)上是一種無(wú)力一次購(gòu)房者之間互助合作融資體系，住宅合作社是一種由居民自愿組織起來(lái)得不以盈利為目的的互助合作性的公益團(tuán)體，體現(xiàn)了“互助合作”這一合同儲(chǔ)蓄的本質(zhì)特征。（2）“存貸結(jié)合”。所謂存貸結(jié)合是指存貸的數(shù)額掛鉤和利率掛鉤。數(shù)額掛鉤指借款人要得到一定數(shù)額的貸款，必須按契約先存入一定數(shù)額的存款。利率掛鉤是指一種合同儲(chǔ)蓄的存款利率和相應(yīng)的貸款利率都低于市場(chǎng)利率的成本運(yùn)行。（3）封閉運(yùn)行。即住宅合同儲(chǔ)蓄的存貸款利率由存貸雙方共同商定，不與市場(chǎng)發(fā)生聯(lián)系，亦不受資本市場(chǎng)的影響，利率的穩(wěn)定性較強(qiáng)。

低而穩(wěn)定的市場(chǎng)利率和通貨膨脹，政府財(cái)力的直接或間接支持，金融自由化程度相對(duì)較低是合同儲(chǔ)蓄模式實(shí)際運(yùn)行需要的一系列條件，這些條件沒(méi)有滿足，合同儲(chǔ)蓄模式難以支撐。

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境的變化，合同儲(chǔ)蓄制度也有了發(fā)展，如建立可變利率機(jī)制，大幅度重組資產(chǎn)負(fù)債機(jī)構(gòu)（拓展籌資渠道、增加資產(chǎn)的品種以及流動(dòng)性），打破封閉運(yùn)行，政府資源漸漸退出，資本市場(chǎng)漸漸進(jìn)入。

（三）強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式

強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式，即公積金模式，是政府用強(qiáng)制性手段籌集住宅消費(fèi)資金的一種住宅消費(fèi)融資模式[5]。它的運(yùn)行機(jī)制是：政府憑借國(guó)家權(quán)威和信用，通過(guò)國(guó)家法律和行政規(guī)定等強(qiáng)制性手段強(qiáng)制要求雇主和雇員將雇員工資收入的一定比例定期存入指定機(jī)構(gòu)，該指定機(jī)構(gòu)以優(yōu)惠方式支持雇員住宅消費(fèi)。強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式的基本特征是：（1）資金穩(wěn)定性較強(qiáng)。強(qiáng)制儲(chǔ)蓄按雇員工資收入的一定比例繳存，雇員繳存部分直接從雇員工資中扣除，雇主繳存部分由雇主直接繳存，從而形成一個(gè)較穩(wěn)定的資金流入，住房公積金是一種專(zhuān)項(xiàng)用于雇員住宅消費(fèi)的資金，作用方向明確。（2）資金存款期限長(zhǎng)，籌資數(shù)額較大。雇員在就業(yè)年齡期只要參加工作就必須連續(xù)不斷地繳存公積金，強(qiáng)制儲(chǔ)蓄在全社會(huì)范圍的廣泛性強(qiáng)制儲(chǔ)蓄能歸集起巨額資金。（3）籌資成本低。強(qiáng)制儲(chǔ)蓄按月將雇員繳存部分和雇主繳存部分一并送繳到指定機(jī)構(gòu)，或同指定機(jī)構(gòu)從雇主的銀行存款賬戶中直接劃賬，節(jié)約商業(yè)銀行交易費(fèi)用，降低了籌資成本。

強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式的運(yùn)行也需要一系列的條件：如人均收入水平相對(duì)較低；住宅問(wèn)題主要依靠政府而不是市場(chǎng)解決；資本市場(chǎng)相對(duì)不發(fā)達(dá)，投資渠道較單一；制度的設(shè)計(jì)有較高的透明度等等。

這種公積金制度的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化，如變政府補(bǔ)貼性法定利率為與市場(chǎng)利率掛鉤的可變動(dòng)的利率。又如閑置資金的投資結(jié)構(gòu)突破傳統(tǒng)的國(guó)債范圍（主要指新加坡）而參與了金融市場(chǎng)特別是資本市場(chǎng)，并在廣度和深度上不斷增加。

二、國(guó)外住宅消費(fèi)融資的經(jīng)驗(yàn)

上述三種模式在實(shí)踐中取得了極大的成功，它們各有特點(diǎn)，又有共性。它們?cè)趹?yīng)用上的差異主要來(lái)自：（1）資本市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和金融環(huán)境的差異。儲(chǔ)蓄制（無(wú)論是合同儲(chǔ)蓄還是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄）對(duì)資本市場(chǎng)的依賴(lài)程度相對(duì)較弱，而市場(chǎng)型融資制度的建立需要一個(gè)發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和一個(gè)合適的金融環(huán)境。這就表現(xiàn)在美國(guó)實(shí)行一、二級(jí)市場(chǎng)化的抵押貸款模式，而新加坡實(shí)行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的住房公積金制度等等。（2）政府對(duì)住宅消費(fèi)融資的價(jià)值取向以及支持住宅消費(fèi)融資的方式。如德國(guó)是多元化的合同儲(chǔ)蓄模式，而日本是以住宅為主導(dǎo)的間接性合同儲(chǔ)蓄模式。（3）人口、經(jīng)濟(jì)水平以及收入分配狀況也決定了其模式選擇的差異。（4）住宅制度的差異。

三種模式在實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)三種模式的復(fù)合并存。單一的住宅融資模式的國(guó)家?guī)缀鯖](méi)有，我們這里講的美國(guó)抵押貸款融資模式，新加坡的公積金融資模式和德國(guó)的合同儲(chǔ)蓄模式，是指這個(gè)國(guó)家以某種住宅融資模式為主，而不是全部。（2）離不開(kāi)政府的參與和干預(yù)。三種模式的運(yùn)行中，都離不開(kāi)政府的參與。(3)政策性和經(jīng)營(yíng)性住宅融資結(jié)合。不論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，其住宅融資既要受到政府的干預(yù)，又要有高度靈活的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，都有政策性和經(jīng)營(yíng)性的雙重特點(diǎn)。[6]（4）利率的市場(chǎng)化趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)和金融的發(fā)展，合同儲(chǔ)蓄和強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式的固定利率很難適應(yīng)變化，都改固定利率為可變利率。當(dāng)然市場(chǎng)化抵押貸款融資模式本身是可變利率。

三、我國(guó)住宅消費(fèi)融資現(xiàn)行模式分析

相對(duì)于國(guó)外住宅消費(fèi)融資的發(fā)展，我國(guó)的住宅消費(fèi)融資起步較晚但發(fā)展較快，至今已初步建立起頗具中國(guó)特色的住宅消費(fèi)融資模式，即以“住房公積金”為核心的政策性融資，以各大銀行房地產(chǎn)消費(fèi)信貸為主體的經(jīng)營(yíng)性融資相結(jié)合的住宅消費(fèi)融資模式，對(duì)我國(guó)解決住宅問(wèn)題起到了很大的作用。但是從整個(gè)住宅消費(fèi)融資的發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行效率來(lái)看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有趕上世界各國(guó)水平，沒(méi)有達(dá)到對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)應(yīng)起到的拉動(dòng)作用。我們覺(jué)得，這主要由于我國(guó)住宅消費(fèi)融資模式和制度的設(shè)計(jì)存在著許多不完善的地方：

（一）公積金的設(shè)計(jì)尚存缺陷

首先，公積金經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者缺位。我國(guó)的公積金的管理實(shí)行住宅委員會(huì)決策，住房公積金管理中心運(yùn)行，銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)，財(cái)政監(jiān)督的原則。這一運(yùn)行方式有其內(nèi)存的弊端：住房公積金管理中心是行政單位，沒(méi)有自有資本，不具備承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，缺乏有效的利益約束機(jī)制，不是獨(dú)立的金融機(jī)構(gòu)，這種運(yùn)行機(jī)制有可能引發(fā)潛在的信用危機(jī)和社會(huì)危機(jī)。[7]

其次，當(dāng)前的利率規(guī)定是低存低貸，封閉經(jīng)營(yíng)。其結(jié)果是：（1）造成了運(yùn)行的低效率和不合理。低存低貸的方式實(shí)際上是有房的一部分人犧牲一定存款利息來(lái)幫助無(wú)房的人貸款購(gòu)房（這本來(lái)是政府的轉(zhuǎn)移支出范圍）。它造成了一種利率歧視，壓抑了參與公積金的積極性，直接導(dǎo)致了當(dāng)前公積金的歸集總量的不夠，歸集率的提高較慢。[7]（2）它割斷了與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，限制了住宅消費(fèi)的融資來(lái)源，制約了市場(chǎng)機(jī)制在住宅資金配置中的作用，不利于統(tǒng)一自由的金融資本市場(chǎng)的形成。盡管住宅問(wèn)題的解決需要政府的支持，但是政府的支持不能代替市場(chǎng)。住宅消費(fèi)融資的發(fā)展應(yīng)該建立在市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上。

（二）個(gè)人住宅抵押貸款模式不完善

個(gè)人住宅抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的問(wèn)題表現(xiàn)為這樣幾個(gè)方面：（1）住宅消費(fèi)信貸服務(wù)不規(guī)范。主要集中在收費(fèi)項(xiàng)目多、標(biāo)準(zhǔn)高、如手續(xù)復(fù)雜、貸款時(shí)間長(zhǎng)、強(qiáng)制公證和保險(xiǎn)、重復(fù)或壟斷評(píng)估、收取回扣、擔(dān)保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高等，挫傷了群眾貸款的積極性。（2）住宅貸款結(jié)構(gòu)也不合理，這主要表現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)在貸款上重增量貸款，輕存量貸款。住宅消費(fèi)信貸絕大多數(shù)支持增量房買(mǎi)賣(mài)，金融機(jī)構(gòu)幾乎不給存量住宅買(mǎi)賣(mài)提供住宅消費(fèi)貸款。

此外，一級(jí)市場(chǎng)融資方式缺乏創(chuàng)新。融資以傳統(tǒng)的儲(chǔ)蓄為主，缺乏高收益的復(fù)合式品種。許多直接投資方法，如發(fā)行住宅金融債券、住宅抵押債券等有價(jià)證券的方式尚未大量采用，當(dāng)然這與我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)尚未建立有關(guān)。

四、構(gòu)建我國(guó)特色住宅消費(fèi)融資模式的思考

借鑒三種住宅消費(fèi)融資在實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)行模式的缺陷，我們認(rèn)為，我國(guó)住宅消費(fèi)融資模式的構(gòu)建應(yīng)該分階段進(jìn)行：短期內(nèi)，堅(jiān)持以公積金制度和商業(yè)銀行房地產(chǎn)消費(fèi)信貸相結(jié)合的住宅消費(fèi)融資混合模式為主體，進(jìn)一步使之完善，并引入合同儲(chǔ)蓄模式作為補(bǔ)充。中期，放棄公積金制度的主體地位，進(jìn)一步發(fā)展住宅儲(chǔ)蓄銀行，以合同儲(chǔ)蓄模式為主體，逐步實(shí)行住宅一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的抵押貸款模式。長(zhǎng)期應(yīng)以一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)性住宅抵押貸款模式為主體，以合同儲(chǔ)蓄為補(bǔ)充。

（一）短期內(nèi)：完善現(xiàn)行模式，引入合同儲(chǔ)蓄

公積金制度作為一項(xiàng)比較成功的政策性住宅消費(fèi)融資模式，在現(xiàn)階段應(yīng)進(jìn)一步完善和發(fā)展。這主要基于以下幾點(diǎn)考慮：（1）住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)前具有深厚的增長(zhǎng)潛力和極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，是帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段住宅需求龐大，公積金的強(qiáng)制性特點(diǎn)有利于解決這一問(wèn)題。（2）我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)在有300萬(wàn)住宅特困戶和3300萬(wàn)戶危房戶，他們主要屬于低收入階層。為解決這部分家庭的住宅困難，需要政策性住宅金融支持。（3）我國(guó)城鎮(zhèn)居民的生活正在向小康性邁進(jìn)。住宅消費(fèi)成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅消費(fèi)的興起需要政策性住宅金融的支持。（4）現(xiàn)階段商業(yè)性住宅儲(chǔ)蓄和資本市場(chǎng)還很薄弱。在這種情況下，住房公積金制度通過(guò)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄能夠集聚大量、穩(wěn)定、低成本的專(zhuān)項(xiàng)資金，這對(duì)解決城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)和居民購(gòu)房信貸資金供求矛盾具有不可替代的作用。故而，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)銀行之間以及銀行和住房公積金管理機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)與合作，提高交易效率，降低交易費(fèi)用。公積金的征集力度也要加大，要對(duì)公積金的現(xiàn)行利率政策進(jìn)行改進(jìn)，要保證公積金的圓滿到位并且規(guī)范公積金的管理，確立公積金的管理主體地位，嚴(yán)禁公積金的挪用。合理確定住房公積金的貸款額度和期限，提高住房公積金貸款額度，延長(zhǎng)貸款期。

住宅儲(chǔ)蓄作為一項(xiàng)市場(chǎng)化的個(gè)人住宅融資行為，不但不會(huì)影響住房公積金制度的發(fā)展，相反，還可以配合住房公積金業(yè)務(wù)，擴(kuò)大住宅融資體系的服務(wù)范圍和服務(wù)能力，是對(duì)我國(guó)住宅消費(fèi)融資市場(chǎng)的一個(gè)有益的補(bǔ)充。這也是對(duì)住宅組合貸款這一最具社會(huì)影響力和代表性的需求的零售業(yè)務(wù)品種的必要及時(shí)補(bǔ)充，從而有利于住宅消費(fèi)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，有利于住宅商品化進(jìn)程的加快。更有利于擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（二）中期：放棄公積金的主體地位，進(jìn)一步發(fā)展住宅儲(chǔ)蓄制度，推動(dòng)住宅抵押貸款證券化，并以合同儲(chǔ)蓄為主體

公積金制度是現(xiàn)階段的合理選擇，但在中長(zhǎng)期看，不應(yīng)是我國(guó)住宅消費(fèi)融資發(fā)展的主體模式。（1）公積金制度是強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，不適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下自愿、競(jìng)爭(zhēng)的原則，各地區(qū)，各單位，各居民經(jīng)濟(jì)條件不一樣，對(duì)住宅消費(fèi)融資的要求不一樣，難以建立一個(gè)統(tǒng)一的共同的公積金管理規(guī)則。（2）公積金儲(chǔ)蓄僅限于有城鎮(zhèn)戶口的國(guó)家機(jī)關(guān)人員、群眾團(tuán)體、全民和集體企事業(yè)單位的固定職工和勞動(dòng)合同制職工，帶有歧視性。這一人為的政策限定不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制、人事制度、戶籍制度以及住宅制度改革等方面的要求。（3）增加了政府的管理負(fù)擔(dān)和費(fèi)用開(kāi)支。（4）實(shí)行封閉式的運(yùn)營(yíng)，割斷了與市場(chǎng)的聯(lián)系，限制了住宅消費(fèi)資金的來(lái)源。故而，當(dāng)住宅融資市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，就可以逐步減少對(duì)住宅融資市場(chǎng)的直接干預(yù)，讓市場(chǎng)發(fā)揮作用，建立起與市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的住宅融資體系。

從國(guó)外合同儲(chǔ)蓄模式中，我們可以看到它有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）自愿的原則。居民可以根據(jù)自己的意愿和要求來(lái)決定住宅儲(chǔ)蓄的時(shí)間、數(shù)額和期限等，沒(méi)有統(tǒng)一的超市場(chǎng)的規(guī)則要求，因而實(shí)施更加靈活。（2）均等的原則。對(duì)參加住宅儲(chǔ)蓄的人沒(méi)有資格限制，擴(kuò)大了融資的范圍，體現(xiàn)了社會(huì)公平。（3）降低了政府對(duì)住宅融資的干預(yù)程度和管理費(fèi)用。在住宅儲(chǔ)蓄制度下，存貸業(yè)務(wù)是由現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)原則的要求來(lái)完成，無(wú)需政府的直接干預(yù)。因此，住宅儲(chǔ)蓄制克服了公積金制度的缺點(diǎn)，更能體現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制的原則和要求。因此更能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，故而在中期，我們認(rèn)為要以合同儲(chǔ)蓄為主體。

（三）長(zhǎng)期：以一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)抵押貸款模式為主體，以合同儲(chǔ)蓄與公積金模式為補(bǔ)充

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入水平的提高，以及包括資本市場(chǎng)的各種市場(chǎng)的完善，政府就可以進(jìn)一步減少對(duì)住宅消費(fèi)融資市場(chǎng)的直接干預(yù)，讓市場(chǎng)在消費(fèi)融資過(guò)程中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，即采用一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)抵押貸款模式，并以此為主體模式。這時(shí)候，我們應(yīng)該完善一級(jí)住宅抵押貸款市場(chǎng)，發(fā)展規(guī)范的二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)（即住宅抵押貸款證券化）。這主要基于以下幾點(diǎn)考慮：（1）在經(jīng)濟(jì)得到充分發(fā)展，資本市場(chǎng)已經(jīng)完善，一級(jí)市場(chǎng)的貸款規(guī)模很大，能為抵押貸款證券化提供充足的市場(chǎng)空間容量，而且貸款工具更加標(biāo)準(zhǔn)，真正的機(jī)構(gòu)投資者也多，這就符合了抵押貸款證券化的條件。（2）我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完善，住宅產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步清晰，法律體系更加規(guī)范，個(gè)人信用制度也充分建立。這個(gè)時(shí)候，以一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)抵押貸款模式作為我們的主體模式，是非?？尚械?，也是必須的。

同時(shí)，考慮到我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)差異比較大，因而以合同儲(chǔ)蓄與住房公積金為補(bǔ)充可以解決少數(shù)地區(qū)的住宅消費(fèi)融資問(wèn)題。

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A Comparison of the Experience of Foreign-Housing-Consumption Financing and Its Enlightenment

Liao Xiangyue，Pan Aimin

(Business School of Hunan University of Science and Technology， Xiangtan 411201， China)

Abstract：With urbanization enhancing and people's consumption structure upgrading， housing consumption becomes the focus of people’s consumption. With today’s potential demand becoming larger， housing-consumption financing is a very important link turning the potential demand of housing into the actual demand. Considering China’s current housing-consumption financing， this paper probes the development and improvement of China’s housing-consumption financial modes and the economic situation in China， based on the characteristics of foreign housing-consumption financing modes.

Key words：housing-consumption financing mode；market-oriented secured loan；forced saving；contract deposit mode

（責(zé)任編輯：張靜一）