試析宏觀調(diào)控下房?jī)r(jià)下跌的必然性

[摘要] 房?jī)r(jià)的漲落歸根到底受價(jià)值規(guī)律的支配，是價(jià)值、供給與需求諸因素共同博弈的結(jié)果。近幾年來(lái)國(guó)家基于價(jià)值規(guī)律的宏觀調(diào)控導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)值在下降，非理性需求受到抑制，有效供給在增加，房?jī)r(jià)下跌已成必然。

[關(guān)鍵詞] 宏觀調(diào)控 價(jià)值規(guī)律 房?jī)r(jià)下跌 必然性

一、土地價(jià)格下降是房?jī)r(jià)下跌內(nèi)在原因

商品房?jī)r(jià)值是決定商品房?jī)r(jià)格的基本因素。價(jià)值下降最終要傳導(dǎo)至市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致價(jià)格下降。要控制物價(jià)首先要控制商品房的價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格，即C+V+P。商品房生產(chǎn)價(jià)格與其他商品一樣等于生產(chǎn)成本加平均利潤(rùn)。理論生產(chǎn)成本主要由“地價(jià)+建筑成本+營(yíng)銷成本+稅費(fèi)”等構(gòu)成，按常規(guī)，建安成本只占房?jī)r(jià)的18%～22%（地區(qū)、樓層不同略有差別），各種稅費(fèi)在房?jī)r(jià)中的比重占到15%～20%，營(yíng)銷成本不超過(guò)3%，以上三項(xiàng)占總價(jià)值的33%～45%，土地費(fèi)用在房?jī)r(jià)中的比重，一般占到20%至30%左右，特殊城市、特殊地段所占比重更高。地價(jià)的回歸將直接引發(fā)商品房成本下降，導(dǎo)致其商品房?jī)r(jià)值下降，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)的價(jià)值基礎(chǔ)。

2007年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，地價(jià)正在理性回歸。央行銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的通知》、國(guó)土資源部關(guān)于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》及2008年1月《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等宏觀組合拳，加強(qiáng)了土地資源的開(kāi)發(fā)管理，打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地現(xiàn)象，土地流拍成為普遍現(xiàn)象，土地價(jià)格大幅下降，許多地塊以底價(jià)成交，“地王”不惜損失高價(jià)違約金、保證金紛紛退地，房企掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)現(xiàn)象增多。地價(jià)的走低降低了商品房?jī)r(jià)值，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落。國(guó)家發(fā)改委8月12日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅自2008年2月起已持續(xù)回落六個(gè)月，且回落速度有加快趨勢(shì)。房?jī)r(jià)下跌或持平的城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大。7月，70個(gè)大中城市中，有29個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌或持平局面，比6月多出8個(gè)，比例超過(guò)四成。上海、南京、杭州、廈門、廣州、深圳、成都等在內(nèi)的17個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌，其中上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)首降，降幅為0.1%，深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌0.9%，已低于2007年同期3.9個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手商品住房買賣成交量環(huán)比6月下降了0.9%，成交價(jià)格下跌3.6%。

二、住房貸款新政的實(shí)施有效抑制了投資、投機(jī)性需求

房?jī)r(jià)上漲引發(fā)了投資、投機(jī)性需求，投資、投機(jī)需求又加劇了供求矛盾?！渡钲谒{(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示，深圳的投機(jī)性購(gòu)房占到了58.42%。投資、投機(jī)性需求導(dǎo)致我國(guó)住房空置率居高不下，幾乎達(dá)到10%的國(guó)際警戒線的一倍。為了緩解住房供求關(guān)系的矛盾，抑制投資、投機(jī)性需求成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

首先，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的通知》規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。

其次，加強(qiáng)二手房出讓的稅收管理。出讓二手房需要繳納印花稅，契稅，營(yíng)業(yè)稅及附加，土地增值稅，個(gè)人所得稅等稅負(fù)和中介費(fèi)等，不滿5年的非普通住宅占二手房交易成本的達(dá)到13%左右，高于世界上大多數(shù)國(guó)家。

房貸新政的實(shí)施加大炒房成本，炒房的利潤(rùn)降低風(fēng)險(xiǎn)加大。目前我國(guó)商品房租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際警戒線1∶200～1∶300。北京的商品房租售比在1∶500～1∶700之間，很多人所購(gòu)買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。租售比的提高意味著房屋投資價(jià)值下降，需求聚減，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落。2008年8月5日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布經(jīng)濟(jì)述評(píng)稱“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始向理性回歸”。

三、從緊的貨幣政策，一定程度上抑制了中低收入者自住需求

2007年進(jìn)入加息通道之后，央行先后5次上調(diào)存貸款利率，同時(shí)年內(nèi)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至14.5%，并將繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和小幅加息。從緊的貨幣政策環(huán)境，一方面，加息增加了購(gòu)房者的成本，中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制；另一方面，加息抑制了潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求，還使持幣待購(gòu)者增加。21cn網(wǎng)站上一項(xiàng)關(guān)于“加息后你會(huì)選擇在近期買樓嗎”的調(diào)查結(jié)果顯示，80.51%的被調(diào)查者選擇要持幣待購(gòu)。全國(guó)的個(gè)人房貸量在2008年初增量明顯下降，1月份的增量為680多億，2月份增量回落到70.89億元。據(jù)北京個(gè)人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)，新政下發(fā)后的2至3個(gè)月的時(shí)間里，房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場(chǎng)交易類貸款產(chǎn)品同比下降18%左右；非交易貸款產(chǎn)品同比下降36%左右。

四、人口增長(zhǎng)速度下降導(dǎo)致住房剛性需求減弱

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)人口基數(shù)及其增長(zhǎng)趨勢(shì)曾經(jīng)導(dǎo)致了住房的剛性需求。20世紀(jì)70年代開(kāi)始實(shí)行“計(jì)劃生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以來(lái)實(shí)行“一對(duì)夫婦只生育一個(gè)孩子”生育政策，到1998年時(shí)，出生率下降到1.6%。《全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，1996年全國(guó)小學(xué)人數(shù)開(kāi)始下降，2007年與1996年相比，招生人數(shù)下降到1736.07萬(wàn)人，減少了788.59萬(wàn)人。隨著我國(guó)計(jì)劃生育、獨(dú)生子女政策實(shí)行后出生的人口進(jìn)入婚育年齡，住房需求將明顯變化:其一，住房需求將不斷下降。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員尹中立博士指出，2008年之后的結(jié)婚人口比之前下降30％多，意味著住房需求也將隨之減少；其二，獨(dú)生子女們結(jié)婚后的雙重負(fù)擔(dān)，對(duì)未來(lái)的住房購(gòu)買力構(gòu)成直接制約；其三，獨(dú)生子女結(jié)婚后將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)，將增加住房供應(yīng)，從而影響未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

五、住房消費(fèi)理念成熟將導(dǎo)致購(gòu)房熱消退

近幾年工薪階層的購(gòu)房需求有相當(dāng)大的部分屬非理性需求。根據(jù)世界銀行的調(diào)查顯示，住房?jī)r(jià)格是家庭年收入的3倍～6倍（聯(lián)合國(guó)的數(shù)據(jù)僅是3倍～5倍），一般歐美國(guó)家均在3倍多，而我國(guó)目前已經(jīng)達(dá)到了10多倍，甚至20倍，廣州房?jī)r(jià)是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民買不起住房。美國(guó)一個(gè)普通家庭購(gòu)買一套住房約需要5年～8年的時(shí)間，而我國(guó)城市普通家庭購(gòu)一套住房需要幾十年，甚至一生的積蓄，所以社會(huì)上戲稱買房者為“房奴”一族。需求“旺盛”是購(gòu)房者非理性造成的。隨著新政的實(shí)施，高昂的房?jī)r(jià)和沉重的還貸將促進(jìn)中低收入家庭的理性消費(fèi)，導(dǎo)致總住房需求下降。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化和對(duì)房地產(chǎn)商屯積房源，制造緊張需求，哄抬房?jī)r(jià)等不法行為的揭露，購(gòu)房熱將進(jìn)一步消退。

六、保障性住房政策將極大增加市場(chǎng)住房供應(yīng)量，緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾

我國(guó)商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，高價(jià)房供大于求，中低價(jià)房供給不足。據(jù)建設(shè)部測(cè)算，目前全國(guó)僅人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭就有1000萬(wàn)戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。因此，我國(guó)加大了“保障性住房”的宏觀調(diào)控。“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、九部委“十五條”及國(guó)務(wù)院“24號(hào)文”等一系列調(diào)控措施都是力圖增加中低價(jià)房的數(shù)量，從結(jié)構(gòu)上緩解商品房供求矛盾從而平抑房?jī)r(jià)。隨著以上政策實(shí)施，我國(guó)住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房將成為供應(yīng)主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應(yīng)比重將大幅下降。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，1月～5月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7214億元，同比增長(zhǎng)27.5%；商品住宅完成投資5042億元，增長(zhǎng)29.5%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資208億元，增長(zhǎng)39.4%。2007年全國(guó)安排廉租住房保障資金超過(guò)2006年之前廉租住房資金總額。宏觀調(diào)控在抑制需求的同時(shí)增加供給的“雙向性”，使房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)更明顯。

七、增加土地供應(yīng)量和速度開(kāi)發(fā)速度直接加大了住房供應(yīng)量

土地有效供應(yīng)量是房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)直接原因。增加土地的有效供應(yīng)量將會(huì)增加住房供應(yīng)量，從而緩解需求矛盾，抑制房?jī)r(jià)上漲。2007年國(guó)家加大土地供應(yīng)量，加快供地速度。2007年1月～5月，全國(guó)住宅用地的供應(yīng)量同比增長(zhǎng)35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加166%。廣州2007年住宅供應(yīng)總量是過(guò)去兩年供地量的兩倍。

抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地行為，加速存量土地的開(kāi)發(fā)，是增加市場(chǎng)房屋的有效供給的重要途經(jīng)。過(guò)去開(kāi)發(fā)商為了增強(qiáng)自身的實(shí)力，坐享土地增殖的利益，大勢(shì)囤積稀缺性土地資源，造成了政府土地供應(yīng)增加，但開(kāi)發(fā)面積卻相對(duì)不足的現(xiàn)象。有調(diào)查顯示：目前有10億平方米的土地囤積在開(kāi)發(fā)商的手中，足夠供應(yīng)全國(guó)市場(chǎng)5年的開(kāi)發(fā)量。2007年，各級(jí)政府一方面采取了縮減宗地規(guī)模、規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)限、不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證，以及采用清算土地增值稅法等措施，有效抑制了囤積土地的行為；另一方面加大閑置土地處置力度，加快土地開(kāi)發(fā)速度。國(guó)土資源部出臺(tái)通知要求實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，并明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，即按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

實(shí)踐證明，土地供應(yīng)量加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，使商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。至2008年6月底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積12977萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%；全國(guó)房屋施工面積21.27億平方米，增長(zhǎng)24.1%。其中，住宅施工面積16.83億平方米，增長(zhǎng)25.6%。

八、投機(jī)、投資性拋售也將增加市場(chǎng)供應(yīng)

由于新政打擊囤積居奇、要求開(kāi)發(fā)商加快建設(shè)速度和政府加大社會(huì)保障性住房的供應(yīng)，極大改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，改變了投機(jī)者未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，一部分投機(jī)者必然提前拋售手中的房屋。深圳社會(huì)科學(xué)院公布的《中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告（2007）》稱，僅取得產(chǎn)權(quán)證后3年以上轉(zhuǎn)手的住房就已占住房總套數(shù)的28.11%，全國(guó)如此大量的投資、投機(jī)存量住房會(huì)使市場(chǎng)的住房供應(yīng)量會(huì)激增，必然導(dǎo)致供求逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

九、規(guī)范市場(chǎng)行為將有效降低住房成本

房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗成本將得到有效控制。房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗眾所周知，一位大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)理坦言：“如果權(quán)力都在陽(yáng)光下運(yùn)行，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本能降低15%左右！”2007年建設(shè)部、國(guó)土資源部等八部委聯(lián)合開(kāi)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作， 2008年國(guó)家進(jìn)一步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的反腐力度，房地產(chǎn)行業(yè)反腐升級(jí)產(chǎn)生了明顯效果，許多房地系統(tǒng)主管遭遇反清查?？傊S著國(guó)家反腐力度的增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗問(wèn)題將得到有效控制，腐敗成本將大幅降低，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)值、市場(chǎng)價(jià)格的下降。

高額利潤(rùn)是我國(guó)商品房?jī)r(jià)值虛高的重要原因。國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)其利潤(rùn)一般控制在5%以下。由于我國(guó)房地產(chǎn)商的數(shù)量相對(duì)有限，容易形成聯(lián)合，大地產(chǎn)商在利益最大化的共同追求中形成了價(jià)格聯(lián)盟，通過(guò)抬高房?jī)r(jià)取得了高額壟斷利潤(rùn)。中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國(guó)工商聯(lián)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)在25%以上，稅后凈利潤(rùn)居各行各業(yè)之首，比平均水平高了5倍。有關(guān)研究報(bào)告指出，幾大主要二線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率達(dá)到30%。就連萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石也承認(rèn)：“房地產(chǎn)行業(yè)的暴利形象是不能否認(rèn)的。”中國(guó)百富榜上超過(guò)一半是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商！2008年《反壟斷法》及其配套措施的實(shí)行，諸如上海房市不降價(jià)聯(lián)盟等壟斷行為將得到有效抑制。房地產(chǎn)的利潤(rùn)下降10%完全可能，這意味著商品房?jī)r(jià)值下降10%，從而帶動(dòng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的下跌。

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