淺談公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用及影響

[摘要] 隨著新會計準則的出臺，公允價值的應(yīng)用是其中的一大亮點。本文著重分析了公允價值在我國投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用及影響，對投資性房地產(chǎn)中公允價值模式計量做了進一步的剖析。

[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn) 公允價值 新會計準則

財政部于2006年2月15日頒布了新的企業(yè)會計準則，其中《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱新準則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認，并首次在非金融資產(chǎn)計量中引入公允價值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨列示投資性房地產(chǎn)

新準則中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物。因此，一般開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的建筑物或土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)分別在存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中進行核算。

長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關(guān)準則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)” 等其他相關(guān)的會計準則中加以處理。然而，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變， 投資性房地產(chǎn)已成為一項經(jīng)營性活動， 而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn)：一方面，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價值不僅可能高于賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)無法在會計上真實反映其價值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場價值與賬面價值相背離。新準則將投資性房地產(chǎn)從一般性固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離，更加清晰地反映了企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力，提高了會計信息的相關(guān)性，符合我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的具體運用

采用公允價值作為計量屬性是新會計準則的一大亮點。公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當(dāng)事人在公平交易中自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用主要涉及以下幾個方面：

1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

新準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

采用成本模式的，會計處理方法同原有的準則要求基本一致，即將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準備，期末按賬面價值在資產(chǎn)負債表中反映，只需單賬戶反映資產(chǎn)的實際成本即可。

而在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照首次執(zhí)行日的公允價值作為入賬價值，公允價值與原資產(chǎn)賬面價值之間的差額調(diào)整期初留存收益。在后續(xù)支出的確認與計量上，如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計，應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)的賬面價值，否則應(yīng)計入當(dāng)期損益。日常核算過程中對投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，資產(chǎn)負債表日也不需要對投資性房地產(chǎn)進行減值測試，其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

舉例說明：某企業(yè)于20x7年5月1日起將新開發(fā)完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫字樓造價3000萬元，20x7年5月1日的公允價值為3200萬元，則在公允價值模式下，應(yīng)確定該項投資性房地產(chǎn)的入賬價值為3200萬元（其中成本3000萬元，公允價值變動200萬元）。假如當(dāng)期期末該項資產(chǎn)的公允價值上升為3500萬元，則應(yīng)補調(diào)其賬面價值300萬元，并將該差額記入“公允價值變動損益”。

2.后續(xù)計量模式變更

為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產(chǎn)生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計政策變更處理，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。而已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

3.投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿足條件的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

三、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響

與國際財務(wù)報告準則相比，我國新會計準則對公允價值計量的應(yīng)用十分謹慎。企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量，主要有以下幾個方面的影響：

1.對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

新會計準則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負債表上單獨列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)（存貨）減少，流動比率降低。

2.對所有者權(quán)益的影響

企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)由成本模式計量轉(zhuǎn)為公允價值模式計量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益大大增加。

而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

3.對企業(yè)利潤的影響

公允價值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值進行重估，如果投資性房地產(chǎn)升值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤就會增加；又由于公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷，從而可以減少費用的支出，也會增加當(dāng)年的利潤。而我國目前房地產(chǎn)價格剛好處于持續(xù)上漲階段，因此采用公允價值模式，可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，使企業(yè)凈利潤有所提升。

4.對稅負的影響

由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，因此在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認公允價值變化產(chǎn)生的所得，待處理時一并計算確定應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。

綜上所述，此次新準則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價值的引入，意義十分重大，對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響。但是，目前公允價值的確定仍是一個難點，未來還應(yīng)加強對投資性房地產(chǎn)價值評估的研究，只有把握好公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，才能進行正確的會計核算，提升企業(yè)的投資價值。

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