我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問(wèn)題研究

[摘要] 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的逐步推進(jìn)，金融業(yè)在其中的作用顯得愈加重要。其關(guān)鍵在于二者有效結(jié)合，協(xié)調(diào)發(fā)展。文章試圖從我國(guó)目前房地產(chǎn)金融業(yè)的現(xiàn)狀問(wèn)題入手，來(lái)探討房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，所面臨的問(wèn)題和相應(yīng)解決辦法。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 金融市場(chǎng) 房地產(chǎn)創(chuàng)新 房地產(chǎn)金融

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展?fàn)顩r

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒(méi)有其他的融資方式。房地產(chǎn)業(yè)本身也沒(méi)有成立屬于本行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期資金嚴(yán)重不足，開(kāi)發(fā)商過(guò)于依賴商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存在嚴(yán)重的信息不充分的問(wèn)題，這樣就容易形成金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

我國(guó)房地產(chǎn)金融未來(lái)創(chuàng)新方向

1.建立長(zhǎng)期投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金來(lái)投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，建立房地產(chǎn)基金一方面可以分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)，豐富了融資品種；另一方面也可以吸收社會(huì)上的分散資金，為迅速增長(zhǎng)的個(gè)人金融資金提供新的投資渠道，同時(shí)也滿足了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)資金的巨額需求。

2.將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場(chǎng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。保險(xiǎn)資金比較穩(wěn)定，數(shù)額巨大，運(yùn)用周期長(zhǎng)，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，而且有利于提高投資規(guī)模。保險(xiǎn)資金投入房地產(chǎn)是一個(gè)十分有效的途徑，應(yīng)大力借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。

3.鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余投資房地產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)還未真正形成，上市對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望而不可即的事，那么，改選融資期限較長(zhǎng)，利率比銀行貸款低公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。

4.大力推行融資租賃方式.中國(guó)房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新的當(dāng)務(wù)之急是融資證券化。由于住房抵押貸款占用的資金數(shù)量大，積壓時(shí)間長(zhǎng)，變現(xiàn)難，因此經(jīng)營(yíng)中孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策

房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.房地產(chǎn)對(duì)銀行金融業(yè)的依賴程度過(guò)大。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款。然而，從2007年開(kāi)始，政策面對(duì)流動(dòng)性的調(diào)控是明顯的，銀行利率的不斷升高，給房地產(chǎn)投資帶來(lái)了巨大的資金壓力。

2.政策風(fēng)險(xiǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，首先便表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，因此，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。而每當(dāng)國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便被吊銷資格或倒閉，破產(chǎn)，項(xiàng)目被停工或整頓，出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.房產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。(1)房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸時(shí)決策失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在決策上的失誤而造成風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融業(yè)務(wù)還沒(méi)有形成規(guī)范化的決策規(guī)程，特別是對(duì)項(xiàng)目的可行性論證不夠嚴(yán)密和全面，對(duì)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，以至于在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)資金流的斷裂，造成不必要的損失和風(fēng)險(xiǎn)。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

4.法律風(fēng)險(xiǎn)。至今尚未有一部完善的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程以及房地產(chǎn)企業(yè)行為等作出規(guī)范。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)的不斷深化，細(xì)化，很多以前的方式方法可能行不通，或者發(fā)生了變化，從而造成風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融主要風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的金融風(fēng)險(xiǎn)有大增的趨勢(shì)。企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)防范金融風(fēng)險(xiǎn)：

1.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。企業(yè)要密切注意政府有關(guān)房產(chǎn)金融業(yè)政策的發(fā)展動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)金融市場(chǎng)分析與調(diào)研，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向與策略；要認(rèn)真進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性評(píng)估，對(duì)市場(chǎng)需求有準(zhǔn)備的了解；要積極了解認(rèn)真領(lǐng)會(huì)有關(guān)房地產(chǎn)金融的政策和規(guī)定，從加強(qiáng)房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)入手，認(rèn)真研究相應(yīng)對(duì)策，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)步入良性經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的軌道。

2.打破單一融資渠道，廣泛拓展融資渠道。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的資金主要來(lái)源于銀行融資方式，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)間接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3.不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)專設(shè)部門(mén)對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備貸款，商用房開(kāi)發(fā)貸款等實(shí)行嚴(yán)格的分類管理。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。

4.加強(qiáng)銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制，首先，要建立起比較系統(tǒng)地房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，評(píng)價(jià)，分析機(jī)制及報(bào)告制度。其次，要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。

5.建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法律意識(shí)，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開(kāi)辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。

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