對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的風險思考

[摘要] 房地產(chǎn)投資是一種綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的投資活動，同時也是一種高投資、高收益、高風險的投資活動。隨著我國市場經(jīng)濟的逐步完善，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)也得到了迅速發(fā)展。本文著重分析了中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風險，并提出了進行風險防范的措施。

[關(guān)鍵詞] 中小型房地產(chǎn) 風險 防范

隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，以中小型為主的房地產(chǎn)企業(yè)在全國各地不斷涌現(xiàn)。它們在增加就業(yè)機會、技術(shù)創(chuàng)新、活躍市場，以及促進經(jīng)濟增長中發(fā)揮著巨大的作用。然而中小型房地產(chǎn)因為自身規(guī)模的限制，受風險影響程度大。因此，有針對性地對其投資風險進行防范，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風險

中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有市場化水平高，經(jīng)營機制比較靈活；資產(chǎn)不大，流動資金不充足；銀行負債少，但信譽低，融資能力有限等特征。其面臨的風險較多，對房地產(chǎn)開發(fā)的影響程度各不相同:

1.內(nèi)部風險。內(nèi)部風險是受到企業(yè)自身因素影響而使房地產(chǎn)投資不能達到預(yù)期收益的風險。主要是投資者的主觀風險。如房地產(chǎn)投資者個人知識結(jié)構(gòu)欠缺、對房地產(chǎn)投資和開發(fā)理論和基本知識缺乏全面了解，實踐經(jīng)驗不足；在綜合分析能力、應(yīng)變能力、決策能力、創(chuàng)新能力等方面欠缺；在價值取向、敬業(yè)精神、道德品質(zhì)及為人處事等方面欠缺，而帶來的主觀上預(yù)測錯誤或管理不善造成的資本流失。

2.政治風險。政治風險是政策變化給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來不同形式的經(jīng)濟損失或機會，主要有：

(1)土地使用制度改革風險。土地使用制度改革會對房地產(chǎn)項目的價值產(chǎn)生影響，如果使這種價值降低，房地產(chǎn)項目開發(fā)者就會蒙受損失。比如土地使用年限的減少、補償費用的增加。土地使用制度改革風險還體現(xiàn)在政府改變使用土地的一些具體政策上，如土地用途、土地使用付款方式、付款時間、建筑密度等規(guī)定的變動，從而帶來損失。

(2)環(huán)保政策變化風險。如果政府為了加強環(huán)境保護，制定和改變一系列環(huán)保政策，對房地產(chǎn)項目都會產(chǎn)生較大的影響。當環(huán)保政策發(fā)生變化時，有些房地產(chǎn)項目將因此而遷移或改建或增加環(huán)保功能以符合新的環(huán)保政策，這一切都將增加經(jīng)營和建筑成本，而從政府那里得到的補償將是非常有限的。

(3)金融政策變化風險。政府改變金融政策如利率調(diào)整等會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響，一般房地產(chǎn)項目開發(fā)者都會因此面臨賺取利潤的機會或虧損的風險。

(4)審批手續(xù)變化風險。審批過程風險是指由于各種審批過程拖延或發(fā)生其他情況而導(dǎo)致建設(shè)期限延長、交易期延長、交易活動減少等行為給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來損失。

3.融資風險。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源是銀行貸款和預(yù)售房款。隨著一系列緊縮政策的出臺，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)“門檻”提高，銀行貸款難度加大，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)緊繃起了資金鏈條，特別是對中小型房地產(chǎn)企業(yè)無疑是雪上加霜。具體表現(xiàn)為貸款難的風險。由于我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)一直以來擺脫不了“資金不足、信譽不好、競爭實力不強”等觀點的影響，使得這些企業(yè)在辦貸款時招拒的頻率相當大，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資變得難上加難。

二、風險防范對策

1.加強內(nèi)部監(jiān)管。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強內(nèi)部監(jiān)管，提高風險意識，培養(yǎng)風險管理團隊精神，避免主觀風險。首先，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要建立合理的組織機構(gòu)體系，權(quán)力制衡；其次，加強風險意識的培養(yǎng)及風險相關(guān)知識的傳授；再次，要建立符合風險管理要求的激勵機制，以最大限度地降低風險。

2.關(guān)注政策變動。政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生重大的影響。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場不夠規(guī)范，且受國家宏觀調(diào)控程度比發(fā)達國家要深。因此，我國的房地產(chǎn)業(yè)受政策影響就更大。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。及時了解并掌握各項政策，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資開發(fā)方向，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風險。

3.擴大融資渠道。在經(jīng)濟日益貨幣化、信用化和證券化的進程中，外源融資已成為企業(yè)獲取資金的主要方式。外源投資又可劃分為直接融資和間接融資，而隨著政府宏觀調(diào)控力度的加大和銀行“門檻”的加高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須擺脫對間接融資的依賴，大力發(fā)展直接融資，如增大民間借貸融資、增資擴股融資、股權(quán)出讓融資等，使企業(yè)有充足的資金來應(yīng)對風險。

綜上所述，房地產(chǎn)投資是風險投資，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想長期在房地產(chǎn)市場中平穩(wěn)發(fā)展，必須增強風險意識，充分認識房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣，可以有效地在一定程度內(nèi)防范風險的發(fā)生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，以獲得盡可能多的收益。

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