試析我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因及對策

[摘要] 由于多種因素造成的我國房地產(chǎn)的泡沫對我國經(jīng)濟的又好又快發(fā)展影響很大，如何采取切實可行的措施抑制房地產(chǎn)泡沫是擺在我們面前的一項艱巨而迫切的任務(wù)。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 泡沫 原因 對策

當前，我國房地產(chǎn)存在投資比重過高，房地產(chǎn)貸款增長過快，商品房空置率過高，房價收入比過高等泡沫狀況，究其原因主要是以下因素所引起:

一，我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.土地價格壟斷。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產(chǎn)市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產(chǎn)價格普遍偏離其價值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。

2.房地產(chǎn)開發(fā)市場行政壟斷。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有巨額的資金，企業(yè)無法進入這一行業(yè)。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護意識，形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。

3.地方政府經(jīng)濟利益影響下的房地產(chǎn)價格。政府應(yīng)該主要充當房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機構(gòu)，但是在中國的房地產(chǎn)市場，地方政府成了經(jīng)濟利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序極不規(guī)范的根源。

4.城市化進程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經(jīng)濟體制的改革，原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進程大大加快。城市經(jīng)濟快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口;城市建成區(qū)的迅速擴大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費的更新?lián)Q代，住房消費潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。

5.房地產(chǎn)租賃市場不完善。我國房地產(chǎn)租賃市場很不完善。現(xiàn)有的房屋租賃市場的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場的需求主休是進城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。

6.房地產(chǎn)投資與投機。我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費成為了新的消費熱點。住房價格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長，住房消費兼具消費和投資雙重功能，這進一步促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。我國居民本就有購房置業(yè)的習慣，為了擴大內(nèi)需，鼓勵先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費迅速高漲。再者，我國近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產(chǎn)投機奠定了基礎(chǔ)。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產(chǎn)市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。

二，我國房地產(chǎn)泡沫治理的對策

1.盡快建立土地要素市場。建立土地要素市場，通過市場發(fā)現(xiàn)土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里，地價驚人的低廉，其基礎(chǔ)就是土地價值的嚴重低估;另一方面，在城市開發(fā)中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。房地產(chǎn)開發(fā)商通過在政府機構(gòu)中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價、壟斷性信息優(yōu)勢、強制拆遷等手段，以遠低于市場價值的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權(quán)。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

2.割斷地方政府與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟、政治利益。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%～40%的土地費用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50%～80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約占到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。不改變以經(jīng)濟發(fā)展速度為主要指標考核政績的傳統(tǒng)，不斬斷地方與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。

3.綜合運用稅收、金融政策，控制入市資金量。經(jīng)濟泡沫形成的前提是非理性預(yù)期，而基礎(chǔ)則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當前貨幣資金供應(yīng)總量一時難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產(chǎn)泡沫進行精確打擊。在當前情況下，建議:(1)盡快征收物業(yè)稅(不動產(chǎn)稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產(chǎn)稅，改變居民的心理預(yù)期。(5)取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。(6)對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

4.大力發(fā)展住房租賃市場。對出租住房的業(yè)主實行稅收豁免政策。對低收入者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。對為低收入者開發(fā)租用住房的私人公司實行稅收抵扣。

5.分化城市功能，延伸住房供應(yīng)空間。過多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強化了人地矛盾，抬高了地價、房價，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。分散基礎(chǔ)設(shè)施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進一步發(fā)展的明智之舉，也不失位平抑房價，解決住房困局的良方。

總之，伴隨我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化的加速，我國房地產(chǎn)市場需求的旺盛局面還會持較長時間。如何進一步改善我國居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國和諧社會建立的重要目標。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，離不開對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，而房地產(chǎn)泡沫的治理則是房地產(chǎn)宏調(diào)控的主要目標，對此我們必須有清醒的認識。

參考文獻：

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