利用資本市場(chǎng)和引進(jìn)品牌企業(yè) 推進(jìn)土地資源和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的集約利用

在土地資源日益緊缺和寶貴的條件下，在城市建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)利用資本市場(chǎng)及向優(yōu)勢(shì)品牌傾斜，通過(guò)資源有效整合，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益最大化并有效提高城市開(kāi)發(fā)水平和檔次。現(xiàn)就上海市閔行區(qū)利用資本市場(chǎng)和品牌企業(yè)進(jìn)行城市土地資源開(kāi)發(fā)、提升發(fā)展水平和發(fā)展層次提出以下意見(jiàn)。

一、充分認(rèn)識(shí)推進(jìn)土地資源和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的集約利用的意義

1.土地資源的有限性及不可再生性決定我們要集約利用土地資源。土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和生產(chǎn)資料，為人類提供充足的生活資料，以及合適的生產(chǎn)和生活空間。土地資源的有限性和不可再生性及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地土地的無(wú)限需求迫使人類社會(huì)必須節(jié)約用地。通過(guò)實(shí)施城市土地的集約利用，可以提高城市土地使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)生產(chǎn)、生活與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

2.土地集約利用是我國(guó)土地國(guó)情的客觀要求。我國(guó)的基本國(guó)情是土地總量多，人均耕地少，優(yōu)質(zhì)耕地少，耕地后備資源少。我國(guó)現(xiàn)有耕地1915億畝， 人均耕地1159畝，不到世界人均水平的一半。近年來(lái) 由于生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、災(zāi)害損毀、建設(shè)占用 ，耕地總量呈不斷減少的趨勢(shì) ，土地承載壓力空前突出。今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)人口將繼續(xù)增加 ，要保證有必要數(shù)量的耕地來(lái)解決十幾億人的吃飯問(wèn)題 ，同時(shí)又要為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)提供必需的土地 ，耕地的供需矛盾將日益突出，已經(jīng)影響到城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展與土地資源稀缺的矛盾將日益突出。這一基本國(guó)情決定了主要靠新增土地搞建設(shè)已不可能 ， 我們的出路在于內(nèi)涵挖潛 ， 集約利用，努力提高土地使用效率。

3.土地集約利用是保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要手段。在可持續(xù)發(fā)展逐漸成為現(xiàn)代社會(huì)共識(shí)的背景下 ，可持續(xù)利用有限土地資源日益引起各國(guó)政府關(guān)注 ，并且成為學(xué)術(shù)談?wù)摵蜕a(chǎn)實(shí)踐的焦點(diǎn) 。在土地資源日益緊張的情況下，我們應(yīng)更新過(guò)去堅(jiān)持的 “增長(zhǎng)即發(fā)展 ”傳統(tǒng)觀念 ，從過(guò)度依賴資金、自然資源和環(huán)境投入 ，以量的擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向更多依靠提高勞動(dòng)者素質(zhì)和技術(shù)進(jìn)步 ，通過(guò)提高效率來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)前 ，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)人既是 “黃金發(fā)展時(shí)期 ”又是以資源環(huán)境約束加劇為最主要特征 “矛盾凸顯時(shí)期 ”的關(guān)鍵階段 ，而土地資源集約經(jīng)營(yíng)并在此基礎(chǔ)上達(dá)到節(jié)約利用成為破解我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展資源環(huán)境“瓶頸”的希望所在。

二、以上海為例深入了解集約利用土地面臨的形勢(shì)以及房地產(chǎn)品牌度情況

1.集約利用土地面臨的形勢(shì)。上海是一個(gè)人口多、土地資源相對(duì)缺乏、環(huán)境容量十分有限的特大型城市。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，土地資源總量的有限性和可用量不斷減少的趨勢(shì)不會(huì)改變，資源環(huán)境已對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了剛性約束。從土地資源消耗面臨的資源與環(huán)境壓力看，“十一五”期間是上海全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、加快“四個(gè)中心”建設(shè)進(jìn)入關(guān)鍵階段的五年，經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展與土地資源稀缺的矛盾將日益突出。

2.上海房地產(chǎn)品牌度分析。上海房地產(chǎn)企業(yè)存在數(shù)量多、素質(zhì)低、規(guī)模小的問(wèn)題。上海房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度比較低。2007年全市開(kāi)發(fā)商中前20名企業(yè)的市場(chǎng)份額不到5%。市場(chǎng)集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到寡頭壟斷的程度。在寡頭壟斷的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前最大的10家房地產(chǎn)集團(tuán)的開(kāi)發(fā)量約占香港總開(kāi)發(fā)量的80%左右，CR10≥80%，美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的集中度CR3≥45%。

注：此集中度為依商品房銷售面積計(jì)算的集中度

三、認(rèn)真研究集約利用土地資源和不動(dòng)產(chǎn)證券化的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

1.集約利用土地資源的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)——香港的土地批租制與土地行政管理。土地對(duì)任何國(guó)家來(lái)說(shuō)都是寶貴的資源。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的最佳配置，大多數(shù)國(guó)家都引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。但這并不意味著對(duì)其放任自流。相反，無(wú)論是自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家（地區(qū)），還是政府主導(dǎo)型市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家（地區(qū)），都采用經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控與管理。其中，有的將調(diào)控的重點(diǎn)放在土地供給方面，即政府嚴(yán)格控制土地供給量，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行高度壟斷。香港對(duì)土地交易行為本身嚴(yán)加管理，并將穩(wěn)定土地價(jià)格作為調(diào)控的重要基礎(chǔ)。

(1)土地批租制的主要內(nèi)容。香港土地面積約為1071平方公里，全部歸政府所有。土地批租的方式具體分為公開(kāi)拍賣、招標(biāo)和私下協(xié)議三種。其中，以公開(kāi)拍賣和招標(biāo)為主，大約占批租總量的70%。政府在一定時(shí)期內(nèi)以一定的方式將土地使用權(quán)有償?shù)剞D(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人，租期一般定為75年，以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的最佳配置。

(2)香港實(shí)行土地批租的主要目的是：土地批租能夠?yàn)檎畮?lái)豐厚的收益。據(jù)香港有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在財(cái)產(chǎn)增值期，政府從土地批租得到的收益一般可占其財(cái)政收入的35%左右，成為僅次于地方稅收的第二財(cái)政來(lái)源。政府將批租收益中的相當(dāng)一部分要用于城市發(fā)展建設(shè)，如修路、整地、環(huán)境保護(hù)工程等。此外，實(shí)行土地批租還可以使政府通過(guò)控制市場(chǎng)上批租的土地?cái)?shù)量，來(lái)控制經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和發(fā)展方向，減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，使開(kāi)發(fā)潛力相對(duì)穩(wěn)定。

2.政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷，實(shí)行對(duì)土地的行政管理。香港政府強(qiáng)調(diào)對(duì)土地的行政管理，通過(guò)以下做法對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行高度壟斷。

(1)制定年度售地計(jì)劃。一般是在每年3月末公布來(lái)年的售地計(jì)劃，年土地批租量規(guī)定為50公頃。按規(guī)定，凡是超過(guò)售地計(jì)劃指標(biāo)的，必須經(jīng)過(guò)土地委員會(huì)審議、批準(zhǔn)。

(2)在土地批租之前，必須由城市規(guī)劃委員會(huì)按區(qū)做好規(guī)劃，并將規(guī)劃的內(nèi)容納入租契，以保證開(kāi)發(fā)者對(duì)規(guī)劃的有效實(shí)施。另外，作為保護(hù)措施，政府對(duì)于尚未作出規(guī)劃的土地，通常以招標(biāo)形式短期出租，用于露天存貨或停泊車輛，這樣既能確保地盡其用，又能帶來(lái)某些收益。如果土地沒(méi)有臨時(shí)用途，則將土地圍起來(lái)派人巡察，以防止被非法占用。

(3)地政處在批租土地之后，要對(duì)業(yè)權(quán)人是否履行土地契約進(jìn)行監(jiān)督。如果發(fā)生拖欠地稅或擅自改變土地用途等違約現(xiàn)象，又不聽(tīng)從當(dāng)局警告，業(yè)權(quán)人則要受到懲罰。

(4)為了實(shí)施新市鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃、市區(qū)重建計(jì)劃等，政府還可以根據(jù)“收回官邸條例”對(duì)私人用地進(jìn)行強(qiáng)制征用。政府對(duì)征用的土地，要按現(xiàn)價(jià)向原業(yè)權(quán)人支付土地補(bǔ)償金，征用的土地僅限于公共用途。對(duì)此需要指出的是，香港土地交易制度的特點(diǎn)是業(yè)權(quán)關(guān)系遵循“認(rèn)地不認(rèn)人”的原則這樣便于有關(guān)部門處理因土地的使用、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租所引起的各種關(guān)系。

3.政府以健全的土地法規(guī)維護(hù)土地交易秩序。香港政府完全依據(jù)土地法規(guī)進(jìn)行土地批租和行政管理的。香港行政法規(guī)的基本特點(diǎn)：一是執(zhí)法的針對(duì)性強(qiáng)，“一事一議”、“一事一法”。二是所定條例的內(nèi)容既明確又具體，可操作性強(qiáng)。三是根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、變化，及時(shí)對(duì)法規(guī)條例進(jìn)行修訂、補(bǔ)充，以適應(yīng)政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的需要。四是法規(guī)條例的普及程度高，有利于政府依法管理。

4.不動(dòng)產(chǎn)證券化的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。

(1)香港政府不動(dòng)產(chǎn)證券化——領(lǐng)匯基金。 領(lǐng)匯基金全稱為領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金， 將香港政府擁有的曾屬于房委會(huì)旗下151個(gè)商場(chǎng)（總樓面面積1876萬(wàn)平方尺 ）、178個(gè)停車場(chǎng)（ 共約7.9 萬(wàn)個(gè)車位） ，并向外聘請(qǐng)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。香港特區(qū)政府宣布領(lǐng)匯基金此次上市的目的 ，是將政府資產(chǎn)私有化 、提高營(yíng)運(yùn)效率 ，同時(shí)也給一群有心投資房地產(chǎn)及物業(yè)的人士提供一個(gè)回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的投資渠道 。但由于兩名香港公屋居民要求對(duì)領(lǐng)匯基金上市進(jìn)行司法復(fù)核 ，由此引發(fā)系列司法訴訟 ，領(lǐng)匯基金并未能如期上市。2007年7月中下旬 ，香港終審法院就領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金上市的合法性做出了最后裁決 ，使基金上市的合法性得到了肯定 。上市當(dāng)天獲得19倍超額認(rèn)購(gòu)，最終定價(jià)在10.30港元的定價(jià)區(qū)間上限， 集資額約200億港元; 加上領(lǐng)匯貸款融資的122億港元， 房委會(huì)總計(jì)獲取收益約320億港元。

(2)領(lǐng)匯基金不動(dòng)產(chǎn)證券化的基本內(nèi)容分析。①形成資產(chǎn)池。 香港房委會(huì)置入領(lǐng)匯的物業(yè)組合， 包括151個(gè)綜合零售物業(yè)設(shè)施及停車場(chǎng)、兩個(gè)獨(dú)立零售物業(yè)設(shè)施及29個(gè)獨(dú)立停車場(chǎng); 物業(yè)總面積96萬(wàn)平方米， 相當(dāng)于全港零售物業(yè)總面積的9.1%; 車位逾7.9萬(wàn)個(gè)， 占全港商業(yè)車位總數(shù)的13.7%。領(lǐng)匯基金將房委會(huì)旗下的這些資產(chǎn)形成資產(chǎn)池。②產(chǎn)品設(shè)計(jì)。領(lǐng)匯是香港的首支REITs產(chǎn)品。 領(lǐng)匯發(fā)行的是權(quán)益類REITs，對(duì)于香港房委會(huì)來(lái)說(shuō)， 采用權(quán)益類REITs公開(kāi)上市， 相比較其他發(fā)行債券等資產(chǎn)證券化形勢(shì)而言，募集到的資金更加接近領(lǐng)匯物業(yè)的市值， 在領(lǐng)匯物業(yè)估值338.02億港元的背景下， 共募集到320億港元的現(xiàn)金流， 這說(shuō)明REITs這一資產(chǎn)證券化形式更適合市場(chǎng)化的資本運(yùn)作， 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的市值最大化。③領(lǐng)匯投資信托基金屬于封閉式基金。 首先， 基金單位持有人不得贖回; 其次， 領(lǐng)匯、策略伙伴和香港房委會(huì)在此次發(fā)售過(guò)程中都有明確的禁售規(guī)定; 第三， 領(lǐng)匯基金在香港聯(lián)席交易所上市， 其價(jià)格在一定范圍內(nèi)主要受供求關(guān)系的影響確定。領(lǐng)匯的這一設(shè)計(jì)主要是為了保證首發(fā)成功， 使公眾投資者容易接受和操作， 同時(shí)又減少了投機(jī)者惡意炒市的機(jī)會(huì)。

(3)領(lǐng)匯基金采用spv架構(gòu)領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金的spv采用的形式是spt( special purpose trust ) 。香港房委會(huì)下屬的領(lǐng)匯管理有限公司與匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)( 亞洲) 有限公司簽訂信托協(xié)議， 以香港房委會(huì)準(zhǔn)備證券化的151項(xiàng)零售物業(yè)和停車場(chǎng)設(shè)施為基礎(chǔ)資產(chǎn)成立領(lǐng)匯基金， 附屬香港房委會(huì)， 匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)( 亞洲) 有限公司成為受托人。領(lǐng)匯基金上市募集到資金后， 向香港房委會(huì)收購(gòu)基礎(chǔ)資產(chǎn)， 并將資產(chǎn)委托于受托人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這樣， 受托人擁有這項(xiàng)基礎(chǔ)資產(chǎn)法律上的所有權(quán)， 而實(shí)際的收益權(quán)歸領(lǐng)匯基金單位持有人所有。

5.領(lǐng)匯基金對(duì)我們的啟示

(1)對(duì)REITs的理解。通過(guò)領(lǐng)匯基金的案例，我們知道，所謂房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）就是將商業(yè)等物業(yè)資產(chǎn)打包上市，然后按照這些不動(dòng)產(chǎn)的收益（如每年租金、按揭利息等）作為標(biāo)的，均等地分割成若干份資產(chǎn)出售給投資客。該過(guò)程一般都由專業(yè)基金公司（或投資機(jī)構(gòu)）開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理，并且定期向投資客派發(fā)紅利。如果說(shuō)某某公司上市都是以企業(yè)名義出面的話，那么房地產(chǎn)投資信托基金則是用建筑物去上市。也就是把建筑物像上市公司那樣分成若干股份出售給投資客，這就是讓不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化。在當(dāng)前資金匱乏的形勢(shì)下，擁有大量物業(yè)的開(kāi)發(fā)商一般都愿意通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金模式獲得現(xiàn)金。作為其他投資客可以通過(guò)證券市場(chǎng)的自由買賣獲得投資不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)會(huì)，以便從該公司不動(dòng)產(chǎn)的租金和增值中獲得一定的收益。

(2)REITs相對(duì)于其他投資品種具有三個(gè)優(yōu)勢(shì)。①投資價(jià)值相對(duì)較高。由于REITs是一種通過(guò)發(fā)行信托的機(jī)構(gòu)運(yùn)作，并聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)信托管理公司采用高透明度的方式管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有一定的可靠性。以后隨著該房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增值，信托的價(jià)值往往會(huì)高于原有物業(yè)的凈資產(chǎn)值。②中小投資客都能涉足。由于中小投資客者沒(méi)有足夠多的資金買下整個(gè)建筑物，但可利用房地產(chǎn)投資信托基金形式購(gòu)買其中部分股權(quán)，享受到只有大型房地產(chǎn)商可以持有大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)的權(quán)利。③未來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。由于REITs與證券價(jià)格走勢(shì)的關(guān)聯(lián)性較低，因此受其他投資品種走勢(shì)的影響較小。在投資組合中如果摻入一定比例的REITs，倒是投資客分散投 資風(fēng)險(xiǎn)的一種有效的方法。

四、集約利用土地資源的路徑以及實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)證券化的運(yùn)作程序

1.集約利用土地資源的路徑。土地的有限性和不可再生性要求我們集約利用土地資源。必須切實(shí)轉(zhuǎn)變思路，著眼于存量挖潛、著眼于結(jié)構(gòu)調(diào)整，在已開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地中注重二次開(kāi)發(fā)和復(fù)合利用。這是加快建設(shè)資源節(jié)約型城市的內(nèi)在要求，是保障我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的必然選擇，是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的基本手段。必須從建設(shè)資源節(jié)約型城市的角度，統(tǒng)籌人口、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境和土地資源等要素的協(xié)調(diào)發(fā)展，走土地集約利用的新路。必須轉(zhuǎn)變觀念、開(kāi)拓思路，以制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新為動(dòng)力，從提高土地投入產(chǎn)出水平、調(diào)整土地利用類型結(jié)構(gòu)、激活存量低效用地、統(tǒng)籌全市土地資源等方面挖掘節(jié)約集約利用土地資源的潛力。

(1)加強(qiáng)行政管理， 嚴(yán)格控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模和土地供應(yīng)總量。從行政推動(dòng)層面，制定整套推進(jìn)土地資源集約利用的產(chǎn)業(yè)政策、價(jià)格政策、財(cái)稅政策和投資政策等，明確推進(jìn)目標(biāo)、推進(jìn)重點(diǎn)和保障措施，落實(shí)政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和市民的各自責(zé)任。要控制住總量 ， 限制住增量 ， 才能盤活存量 ， 提高土地利用的質(zhì)量。為此 ，首先要嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。除國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、線型工程必須占用農(nóng)地外 ， 其他一般工程建設(shè)項(xiàng)目、工業(yè)企業(yè)項(xiàng)目原則上不得在規(guī)劃范圍外單獨(dú)新占農(nóng)地 ， 而是在開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)小區(qū)和城鎮(zhèn)用地范圍內(nèi)安排 ， 盡量調(diào)劑使用閑置土地和低效利用土地。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目原則上只能安排到存量建設(shè)用地上 ， 通過(guò)舊城改造、企業(yè)搬遷騰出土地 ， 以招標(biāo)、拍賣等出讓方式從市場(chǎng)上取得。政府在部門具體推進(jìn)節(jié)約集約用地政策和措施的實(shí)施時(shí)，應(yīng)明晰企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和市民節(jié)約集約用地的義務(wù)和權(quán)責(zé)，提供有利于企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和市民推行節(jié)約集約用地的公共服務(wù)平臺(tái)。

(2)充分盤活建設(shè)用地的利用潛力、開(kāi)展土地清查，切實(shí)摸清各類用地的規(guī)模、分布和利用狀況，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)不同情況擬定具體措施，充分盤活各類建設(shè)用地的利用潛力。 首先，優(yōu)先盤活閑置土地。健全閑置土地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制和措施，對(duì)由于各種原因形成的閑置用地，采取限期開(kāi)發(fā)、調(diào)整項(xiàng)目、整理復(fù)墾、土地回收等多種途徑促進(jìn)盤活。同時(shí)，通過(guò)完善土地閑置費(fèi)收取、加強(qiáng)閑置土地處理的有關(guān)辦法，加大對(duì)閑置土地的處置力度，從制度上防止和減少閑置土地的產(chǎn)生。其次，激活低效土地。從激活零星、低效工業(yè)園區(qū)用地入手，鞏固開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓成果，對(duì)存量建設(shè)用地中的批而未供、已批未用、部分閑置、低效利用等各類土地采取二次開(kāi)發(fā)、主體調(diào)整、收購(gòu)儲(chǔ)備等措施進(jìn)行有效激活。第三穩(wěn)步有序推進(jìn)中心村建設(shè)。依托產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，科學(xué)布局農(nóng)村居住社區(qū)，合理安排農(nóng)村居住點(diǎn)，適當(dāng)提高新建農(nóng)民居住點(diǎn)的容積率。加大分散農(nóng)村居民點(diǎn)的歸并整合力度，協(xié)調(diào)推進(jìn)原有零星宅基地的置換和復(fù)墾。

(3)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施用地的集約化利用。首先，推進(jìn)地下市政場(chǎng)站設(shè)施的建設(shè)。在各類公共活動(dòng)中心、以及其它城市用地緊張或者景觀環(huán)境要求較高的地區(qū)，結(jié)合地面綠地和高層建筑等項(xiàng)目，建設(shè)地下或半地下市政設(shè)施。推進(jìn)架空線入地，有條件的逐步實(shí)施地下變電站，推進(jìn)專業(yè)線纜溝的使用，結(jié)合地面建設(shè)綠地、公園和非永久性、非居住、非公共活動(dòng)建筑等，進(jìn)一步提高土地資源綜合利用效率。結(jié)合郊區(qū)新城和重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，推進(jìn)變電站入地，有針對(duì)性地開(kāi)展建設(shè)共同溝的專項(xiàng)研究，努力集約化利用地下空間資源。其次，加大地下空間開(kāi)發(fā)力度，搞好地下空間的綜合開(kāi)發(fā)和合理利用。第三，結(jié)合重大設(shè)施的建設(shè)，進(jìn)行土地的綜合開(kāi)發(fā)和利用，使其具有復(fù)合式功能。對(duì)大型綠地、大型體育、文化、休閑等設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)，結(jié)合相關(guān)規(guī)劃和實(shí)際功能需求，倡導(dǎo)綜合設(shè)置地下商業(yè)、娛樂(lè)、民防、物資存儲(chǔ)等功能；對(duì)軌道交通建設(shè)，要以樞紐車站為核心，加強(qiáng)周邊各類相關(guān)設(shè)施的互相連通，形成與地上密切銜接，以交通功能為主導(dǎo)，集商業(yè)、休閑、民防等功能于一體的地下綜合公共活動(dòng)空間。

2.不動(dòng)產(chǎn)證券化的運(yùn)作程序。

(1)發(fā)起設(shè)立REITs的操作流程

①確認(rèn)首次發(fā)行REITs的目標(biāo)資產(chǎn)，建立資產(chǎn)池。把不動(dòng)產(chǎn)證券化的目標(biāo)即市屬國(guó)有和集體等各類經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)組成資產(chǎn)池。作為原始權(quán)益人，我們對(duì)自己擁有的資產(chǎn)進(jìn)行清理、估算考核，并將這些資產(chǎn)匯聚組合，形成一個(gè)資產(chǎn)池。資產(chǎn)池的大小視融資規(guī)模而定。②組成SPV實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售。 (SPV即特設(shè)信托機(jī)構(gòu)，即統(tǒng)一注冊(cè)的用于管理區(qū)屬國(guó)有和集體等各類經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)) 我們?cè)O(shè)立一個(gè)獨(dú)立信托實(shí)體——SPV（特設(shè)信托機(jī)構(gòu))，然后與SPV簽訂買賣合同，將資產(chǎn)池中的資產(chǎn)過(guò)戶給SPV，并且這一交易必須以真實(shí)的交易方式進(jìn)行。③SPV對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行信用增級(jí)。信用增級(jí)的方式有三種：一、破產(chǎn)隔離，剔除原始權(quán)益人的信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資收益的影響，提高資產(chǎn)支持證券等級(jí)；二、劃分優(yōu)先證券和次級(jí)證券，將不動(dòng)產(chǎn)支持證券進(jìn)行分類，對(duì)優(yōu)先證券的還本付息先于次級(jí)證券，從而降低優(yōu)先證券的信用風(fēng)險(xiǎn)，提高其信用等級(jí)；三、金融擔(dān)保， SPV向信用級(jí)別很高的金融擔(dān)保公司辦理金融擔(dān)保，如發(fā)生違約，由金融擔(dān)保公司支付到期的證券本息。④選擇受托人，與受托人簽訂REITs信托服務(wù)協(xié)議 SPV與受托人簽訂信托協(xié)議，以準(zhǔn)備證券化的區(qū)屬國(guó)有和集體等各類經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)為基礎(chǔ)成立基金。⑤發(fā)行證券階段。SPV邀請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)支撐證券進(jìn)行正式的發(fā)行評(píng)級(jí)，將評(píng)級(jí)結(jié)果向公眾報(bào)告。由證券承銷商負(fù)責(zé)向投資者銷售證券。⑥基金上市募集到資金后，向SPV收取出售價(jià)格。SPV從證券承銷商處獲取證券發(fā)行收入，再按照資產(chǎn)買賣合同規(guī)定的購(gòu)買價(jià)格，將款項(xiàng)支付給原始權(quán)益人，并將資產(chǎn)委托給受托人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。⑦清償本息、對(duì)聘用機(jī)構(gòu)付費(fèi)。我們指定一個(gè)資產(chǎn)管理公司或親自對(duì)資產(chǎn)池進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)收取、記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金收入，并將這些款項(xiàng)全部存入托管行的收款專用賬戶，專門用于對(duì)SPV(特設(shè)信托機(jī)構(gòu))和投資者的還本付息。

(2)發(fā)起設(shè)立REITs的建議。①組建REITs工作專門小組，政府部門領(lǐng)導(dǎo)掛帥，明確牽頭單位，由相關(guān)單位參加。負(fù)責(zé)REITs的前期調(diào)研、政策研究和方案設(shè)計(jì)等工作。②請(qǐng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融專家就REITs的發(fā)起、設(shè)計(jì)、模式等講解專業(yè)知識(shí)。③上門考察學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)已有的REITs基金運(yùn)作思路。④建議對(duì)市屬經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資，尋找符合REITs要求（年租金收入一般為資產(chǎn)價(jià)格的8%）的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。⑤初步確定發(fā)起人及其進(jìn)入REITs的資產(chǎn)，并委托相關(guān)中介機(jī)構(gòu)對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、收益等提出初步論證意見(jiàn)。⑥起草詳細(xì)的REITs基金組建方案，提交相關(guān)的信托公司和專家進(jìn)行咨詢論證。

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