關(guān)于如何規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布不實(shí)廣告行為的思考

[摘要] 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商品房的銷售主要是通過(guò)發(fā)布廣告來(lái)實(shí)現(xiàn)的，好的廣告可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是，越來(lái)越多的商品房買賣糾紛卻是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商發(fā)布的不實(shí)廣告所引起，如何規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布廣告的行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康有序發(fā)展，本文認(rèn)為除政府出臺(tái)相關(guān)法律、法規(guī)和開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)自律行為外，當(dāng)前最有效的辦法就是通過(guò)消費(fèi)者的有效購(gòu)房行為迫使開(kāi)發(fā)商規(guī)范其廣告行為。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 商品房 廣告

目前，消費(fèi)者主要是依靠開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告做為他們購(gòu)買房屋的決策依據(jù)，這充分體現(xiàn)了商品房銷售廣告對(duì)于購(gòu)房者的重要性，但原本應(yīng)該給購(gòu)房者提供參考的廣告卻嚴(yán)重侵犯了他們的合法權(quán)益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不實(shí)廣告行為的具體表現(xiàn)

1.廣告文字夸張而語(yǔ)言無(wú)實(shí)質(zhì)內(nèi)容及承諾

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在廣告中這樣描述他們的樓盤，如“高級(jí)”、“尊貴”“優(yōu)質(zhì)”等，但這些字眼都是相當(dāng)模糊的，并沒(méi)有實(shí)際的內(nèi)容及承諾在里面。購(gòu)房之后，就發(fā)現(xiàn)廣告內(nèi)容言過(guò)其實(shí)，所謂“高級(jí)泳池”可能就只是不足20平方米的幼兒泳池，“景觀房”則可能只是前面看大街，后面看幾個(gè)淺淺的人工池塘。這類廣告的特點(diǎn)是拒絕將宣傳寫進(jìn)合同或交房時(shí)根本不兌現(xiàn)，或沒(méi)有具體標(biāo)準(zhǔn)可依。

2.廣告承諾與實(shí)際不符甚至無(wú)法兌現(xiàn)

這類廣告主要表現(xiàn)為：第一，夸大宣傳：如在廣告中承諾:“有高級(jí)進(jìn)口電梯，寬帶入戶”，“地板為高級(jí)實(shí)木地板”，“小區(qū)內(nèi)有人工湖景”，“小區(qū)配有超市、醫(yī)院、幼兒園等”，但開(kāi)發(fā)商拒絕寫進(jìn)合同或交房時(shí)根本不兌現(xiàn)，或沒(méi)有具體標(biāo)準(zhǔn)可依；第二，美化交通狀況：這類廣告采用模糊文字或偷梁換柱的做法誤導(dǎo)，如“公共汽車可以直達(dá)該區(qū)”，實(shí)際上是市政修建公路后的情況，即以未來(lái)的交通狀況作為現(xiàn)在的交通狀況。

3.廣告玩弄價(jià)格游戲，欺騙消費(fèi)者

有的開(kāi)發(fā)商在廣告中標(biāo)明一個(gè)非常誘人的價(jià)格，但價(jià)格后面卻有一個(gè)不起眼的“起”字，這個(gè)起價(jià)一般都是各方面最差的單元售價(jià)，即使是好房，如詢問(wèn)售樓小姐時(shí)，她會(huì)告訴你這個(gè)價(jià)格的房子已經(jīng)賣完了。有的廣告中標(biāo)明的價(jià)格很實(shí)惠，但簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商告知這個(gè)價(jià)格不包含煤氣、暖氣、水、電開(kāi)戶費(fèi)，這些費(fèi)需由購(gòu)房人承擔(dān)。有的開(kāi)發(fā)商甚至讓購(gòu)房人另行交納配套費(fèi)、綠地費(fèi)等。反正，購(gòu)房人就別想按廣告上的價(jià)格買到商品房。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不實(shí)廣告行為的思考

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的各種不實(shí)廣告問(wèn)題，原因很多，相關(guān)法律法規(guī)不健全、滯后，政府部門對(duì)房地產(chǎn)不實(shí)廣告審查不嚴(yán)、查處不力，開(kāi)發(fā)商自律行為較差，要規(guī)范此行為，應(yīng)從政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者三方面出發(fā)，政府加強(qiáng)立法和執(zhí)法，開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)自律行為，消費(fèi)者提高法律意識(shí)，但是這需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，本文認(rèn)為當(dāng)前有效解決此問(wèn)題的途徑是如果消費(fèi)者在購(gòu)房中能夠明辨是非，就能迫使開(kāi)發(fā)商規(guī)范其廣告行為，故在購(gòu)房中消費(fèi)者應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

1.判斷商品房廣告是否合法

根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意以下幾條：第7條：“房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚?！钡?條：“房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。”第10條：“房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)?！钡?1條：“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。”

2.判斷商品房廣告是要約還是要約邀請(qǐng)

根據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在廣告中使用的較為抽象的一般性描述或夸張性詞句，不直接影響商品房買賣合同的訂立，僅構(gòu)成要約邀請(qǐng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約束力。但如果屬于要約則有約束力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是滿足以下兩個(gè)條件一是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的“說(shuō)明和允諾”是具體確定的，二是“說(shuō)明和允諾”對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有“重大影響”，此廣告和宣傳資料就是要約，具有約束力。

3.判斷商品房廣告有無(wú)欺詐成分

如果開(kāi)發(fā)商故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給購(gòu)房人帶來(lái)?yè)p失的就是欺詐，依據(jù)是《合同法》第42條：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:(1)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(3)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！?/p>

4.簽訂商品房買賣合同時(shí)，將廣告和宣傳中的內(nèi)容寫進(jìn)合同

與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)將經(jīng)過(guò)判斷是要約的廣告寫進(jìn)合同，經(jīng)過(guò)判斷是要約邀請(qǐng)的但認(rèn)為很重要的內(nèi)容一定要求開(kāi)發(fā)商寫進(jìn)合同，經(jīng)過(guò)判斷是不合法的廣告，就不要相信，同時(shí)寫清楚違約責(zé)任和糾紛處理方式，并隨時(shí)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的履行情況。一般情況下，購(gòu)房人寫進(jìn)合同的內(nèi)容包括規(guī)劃范圍內(nèi)外關(guān)于配套設(shè)施、環(huán)境的廣告宣傳，樣板房的情況等。

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