?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

[摘要] 投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)的必要前提，但決策分析是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過程，需對(duì)開發(fā)項(xiàng)目及其所處市場(chǎng)環(huán)境所包含的大量資料數(shù)據(jù)運(yùn)用科學(xué)方法進(jìn)行分析、運(yùn)算和決策。而這些過程的實(shí)現(xiàn)必須借助于計(jì)算機(jī)信息管理和決策支持系統(tǒng)技術(shù)。本文在對(duì)?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)實(shí)例設(shè)計(jì)開發(fā)的基礎(chǔ)上，介紹了該決策支持系統(tǒng)的系統(tǒng)開發(fā)目標(biāo)、系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)和模塊劃分、系統(tǒng)模型設(shè)計(jì)、人機(jī)對(duì)話系統(tǒng)設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)， 以及方法庫設(shè)計(jì)和知識(shí)庫設(shè)計(jì)等。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資 決策支持系統(tǒng)

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重大決策行為，其正確與否對(duì)投資的經(jīng)濟(jì)效益影響很大，同時(shí)也直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展，而房地產(chǎn)投資評(píng)估又是項(xiàng)目投資決策的前提和基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)漸行漸深，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈，特別是在中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南省，建立一套房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策模型及其系統(tǒng)，對(duì)科學(xué)評(píng)估，高效決策，輔助決策者了解和分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，全面、綜合、協(xié)調(diào)處理大量的復(fù)雜數(shù)據(jù)，少走彎路，及時(shí)確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的最佳方案，提高決策效率，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

二、DSS基本理論

DSS (Decision Support System ，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過數(shù)據(jù)、模型和知識(shí)，以人機(jī)交互方式進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級(jí)發(fā)展而產(chǎn)生的先進(jìn)信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個(gè)特定的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、控制論和行為科學(xué)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對(duì)半結(jié)構(gòu)化和非機(jī)構(gòu)化的決策問題，支持決策活動(dòng)的具有智能作用的人機(jī)系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標(biāo)和進(jìn)行問題的識(shí)別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對(duì)各種方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和選優(yōu)，通過人機(jī)對(duì)話進(jìn)行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

三、系統(tǒng)分析

1.?？诜康禺a(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項(xiàng)目?jī)?nèi)部和市場(chǎng)現(xiàn)狀與變化預(yù)測(cè)的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問題主要在于: (1)借助過去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。(2)以過去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)投資的資金需求情況和開發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測(cè)。(3)通過測(cè)算模型庫，將?？诜康禺a(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法融入系統(tǒng)，為項(xiàng)目開發(fā)投資的成本費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)等提供固定和半固定的預(yù)測(cè)和分析。(4)充分利用計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開發(fā)投資決策提供多個(gè)預(yù)選方案，并分析、預(yù)測(cè)和模擬每一個(gè)方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗(yàn)和方法及專家的知識(shí)融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目及方案測(cè)算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢和輸出。

2.系統(tǒng)功能要求

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由?？谑袌?chǎng)分析、項(xiàng)目(或方案)開發(fā)經(jīng)營(yíng)測(cè)算分析及其優(yōu)劣評(píng)價(jià)、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理，考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡(jiǎn)單、明了、快捷;獨(dú)立性、內(nèi)聚性強(qiáng)，盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。

四、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

1.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)

本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計(jì)方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級(jí)細(xì)化、逐級(jí)抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計(jì)出來的系統(tǒng)，既可作為單獨(dú)的子系統(tǒng)存在，也可受上級(jí)模塊調(diào)用和控制。

根據(jù)上述設(shè)計(jì)思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)為：

?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由海口房地產(chǎn)投資信息模型、海口市場(chǎng)分析模型、方案測(cè)算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機(jī)對(duì)話系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人機(jī)界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫、模型庫、知識(shí)庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對(duì)話過程。(4)協(xié)調(diào)用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時(shí)能提供使用幫助。

人機(jī)界面主要作用有3個(gè):①接受處理決策者提出的請(qǐng)求;②與四庫系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設(shè)計(jì)

(1)?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實(shí)現(xiàn)所有市場(chǎng)信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場(chǎng)信息內(nèi)容，市場(chǎng)信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢模塊可以根據(jù)用戶的需求，檢索出特定的市場(chǎng)信息供使用者參考。

(2)海口市場(chǎng)分析模型。包括市場(chǎng)供給分析模塊，市場(chǎng)需求分析模塊，市場(chǎng)供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊四個(gè)模塊。其中，市場(chǎng)供給分析模塊用以按時(shí)序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)需求分析模塊用以按時(shí)序、地域、人群、物業(yè)類型等對(duì)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上， 按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊用以根據(jù)海口本地和投資者等的有關(guān)規(guī)定和要求， 對(duì)投資開發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)； 然后采用多種模型， 以項(xiàng)目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則， 對(duì)項(xiàng)目(方案) 物業(yè)類型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。

(3)方案測(cè)算和分析模型。方案測(cè)算和分析模型主要對(duì)?？诜康禺a(chǎn)投資進(jìn)行方案測(cè)算和投資分析。包括土地投資測(cè)算和分析模塊，建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊，經(jīng)營(yíng)銷售估算和分析模塊，財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊，風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊五個(gè)模塊。土地投資測(cè)算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對(duì)項(xiàng)目(方案)土地獲取成本、開發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測(cè)算與分析。建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊用以首先對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目及其建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價(jià)格指數(shù)法、比較法和簡(jiǎn)化工程概預(yù)算法對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測(cè)算和分析。經(jīng)營(yíng)銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測(cè)法等對(duì)項(xiàng)目(方案)各物業(yè)銷售價(jià)格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和策略的效果模擬、比較和決策。財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊用以項(xiàng)目財(cái)務(wù)及主要報(bào)表的生成， 投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算和分析。風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊包括項(xiàng)目(方案)單變量和三項(xiàng)預(yù)測(cè)值靈敏度分析；損益分歧點(diǎn)分析；蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。它包括單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊和多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定?？诜康禺a(chǎn)投資決策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊則首先對(duì)決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對(duì)各項(xiàng)目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。

(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表) 查詢和打印。

(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫中。結(jié)構(gòu)如下：

4.數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

本系統(tǒng)處理的項(xiàng)數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計(jì)多種數(shù)據(jù)庫。通過對(duì)數(shù)據(jù)庫的調(diào)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時(shí)設(shè)置少量?jī)?nèi)存變量對(duì)系統(tǒng)過程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項(xiàng)目概況、建筑類型、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類，共9種數(shù)據(jù)庫。其中：項(xiàng)目概況數(shù)據(jù)庫作為系統(tǒng)維護(hù)時(shí)對(duì)舊有項(xiàng)目查詢的一種標(biāo)識(shí)；建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫是各種類型數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結(jié)果打印輸出。

5.知識(shí)庫設(shè)計(jì)

隨著時(shí)間的變化，投資都會(huì)有不同的經(jīng)驗(yàn)和技巧知識(shí)，可以把積累的知識(shí)以庫存儲(chǔ)，并按照簡(jiǎn)單的表示格式，可以將知識(shí)保存在知識(shí)庫中，積累多了知識(shí)庫獲取的知識(shí)也越多，一些問題可直接進(jìn)行推理求解。

知識(shí)庫的結(jié)構(gòu)如下：

6.方法庫設(shè)計(jì)

首先將?？诜康禺a(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中，然后方法庫管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫，最終輸出數(shù)據(jù)。

五、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

1.開發(fā)環(huán)境

系統(tǒng)主要采用VC為開發(fā)工具，在windows平臺(tái)下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫中。

2.開發(fā)計(jì)劃

本系統(tǒng)開發(fā)期計(jì)劃在6個(gè)月之內(nèi)完成，前1個(gè)月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個(gè)月時(shí)間設(shè)計(jì)和開發(fā)數(shù)據(jù)庫。程序塊和模型庫要1個(gè)月左右，最后一個(gè)月主要目的就是進(jìn)行測(cè)試和一般的維護(hù)階段。

六、結(jié)束語

總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開發(fā)程序，預(yù)計(jì)將達(dá)到以下功能：

1.能較精確地完成?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估、成本分析、現(xiàn)金流計(jì)算、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、敏感性分析。

2.系統(tǒng)既可用于單項(xiàng)工程投資評(píng)估，也可用于多項(xiàng)工程的比較。

3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。

參考文獻(xiàn)：

[1]張春元:《決策支持系統(tǒng)講義》

[2]陳文偉:《決策支持系統(tǒng)教程》.清華大學(xué)出版社，2005-8-1