９０００億投資強(qiáng)力拉動“國十條”重構(gòu)房產(chǎn)版圖

由于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)的被重視，大陸房地產(chǎn)市場將面臨重新劃分，整個(gè)市場將由70%的廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房以及30%的商品房兩部分構(gòu)成。從理論上來看，如果9000億元人民幣的投入落實(shí)，將對大陸商品房住宅市場造成一定影響。

但由于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給目標(biāo)主要是中低收入群體，對商品房購買群體的分流作用不明顯，因而對房地產(chǎn)行業(yè)的總體影響比較有限。

在國務(wù)院提出的擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長的「國十條」中，將保障性安居工程、改善民生列為首項(xiàng)任務(wù)。在中央2008年第四季度追加的1000億元（人民幣，下同）投資中，「保障性安居工程」投資已近十分之一。緊接著，大陸「住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部」對外公布，今后3年內(nèi)，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障住房的建設(shè)。上述消息充分說明，大陸以解決低收入家庭住房困難為核心目標(biāo)的住房保障投資建設(shè)將駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

住房保障投入接連加碼

有數(shù)據(jù)顯示，截至2008年三季度末，全大陸已開工建設(shè)廉租房32萬套，各地投入的180億元已接近2007年全年投入的2倍。經(jīng)濟(jì)適用房方面，2008年前三季度各地新開工的經(jīng)濟(jì)適用住房為85萬套，到年底預(yù)計(jì)將超過120萬套，已完成投資860億元，屬投入力度最大的一年。

但這只是個(gè)開頭。2009-2011年，通過9000億元的住房保障投資，大陸預(yù)計(jì)將解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。大陸「住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部」副部長齊驥表示，加快保障性安居工程的建設(shè)，「既是保障民生的需求，也是拉動內(nèi)需的有效手段?！?/p>

似乎是與建設(shè)部對外公布的9000億元保障住房投資計(jì)劃相呼應(yīng)，上海緊隨其后在住房保障體系的投入方面接連加碼。在日前上海市政府召開的工作會議上，出臺八項(xiàng)措施，提出「加快推進(jìn)安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展」。

并不僅僅是上海，大陸各地政府的保障安居措施也紛紛展開。北京市建委表示，2009年保障性住房和限價(jià)房建設(shè)總規(guī)模力爭達(dá)到850萬平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)力度。江蘇省則提出計(jì)劃用3年時(shí)間建設(shè)3.6萬套廉租房，至2010年全省建成經(jīng)濟(jì)適用住房15萬套。杭州、廣州兩地幾乎同時(shí)對外發(fā)布了保障性住房體系的計(jì)劃，后者首批逾2000套經(jīng)濟(jì)適用房在11月下旬推向市場。

改善民生成為主流

「對于開發(fā)商來說，能夠參與保障性住房體系的建設(shè)，會是個(gè)很好的機(jī)會?！挂晃幻駹I房地產(chǎn)企業(yè)高層表示，「做商品住宅現(xiàn)在難賣，造保障性住房既可以打造品牌，還可以得到政府和銀行方面的支持，等于拓展了融資管道。

凡事率先的萬科早已參與到廉租房市場，龍湖地產(chǎn)也開始涉足北京的「兩限房」項(xiàng)目。除此之外，碧桂園早在2008年2月份，便向廣東順德相關(guān)部門遞交了意向書，表示愿意由企業(yè)墊資興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。

專家認(rèn)為，改善民生為主的房地產(chǎn)開發(fā)將成為主流，對于開發(fā)商來說，能夠參與其間，是有效提升品牌和市場競爭力的手段?！鸽m然參與開發(fā)利潤很薄，才一至二個(gè)百分點(diǎn)，但這種開發(fā)項(xiàng)目是純粹跑量的，實(shí)際點(diǎn)來說，就算對申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)也有益處?！挂幻_發(fā)商直言不諱。

據(jù)了解，在部分城市實(shí)行的「兩限房」建設(shè)過程中，為了實(shí)行市場激勵(lì)，開發(fā)商除了完成計(jì)劃內(nèi)工程之外，會有部分配套項(xiàng)目可自主經(jīng)營?！高@部分商品房的消化，也可為開發(fā)商創(chuàng)造一定利潤?！贡本┮患曳科筘?fù)責(zé)人表示。

市場影響有限

大規(guī)模投入的保障性住房開始進(jìn)入市場，是否會對商品住宅造成影響？這個(gè)問題始終是業(yè)內(nèi)外的關(guān)注焦點(diǎn)。在2008年年初，大陸著名房地產(chǎn)商馮侖曾表示，由于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)的被重視，大陸房地產(chǎn)市場將面臨重新劃分。他指出，整個(gè)市場將由70%的廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房以及30%的商品房兩部分構(gòu)成?！笍睦碚撋蟻砜?，如果9000億元投入落實(shí)的話，應(yīng)該會對商品房住宅市場造成一定影響?！?/p>

不過，申銀萬國在最近的一份報(bào)告中指出，根據(jù)已公布的住宅規(guī)劃，未來各個(gè)城市雖然都將加大保障性住房的建設(shè)力度，且預(yù)計(jì)保障性住房開工面積將占比在10%以上。但由于以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障住房供給結(jié)構(gòu)，將對購買人群嚴(yán)格屆定為中低收入，對商品房購買群體的分流作用不明顯，因而對行業(yè)的影響將比較有限。

一家專注于中高檔住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)也持有相同觀點(diǎn)，該企業(yè)內(nèi)部人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，對于物業(yè)要求早已細(xì)分化，因此商品住宅部分仍有市場?！肝覀兗热粚ｉL于中高檔住宅開發(fā)，就會致力于在這方面繼續(xù)發(fā)展。」

「各地政府對于保障性住房的準(zhǔn)入門坎、管理機(jī)制等系統(tǒng)的制定，仍然處于摸索階段，在具體落實(shí)執(zhí)行過程中，可能還會出現(xiàn)一些問題，所以這是個(gè)異常艱巨的工程。」專家說。