投資新政改寫市場格局

要了解寒冬下的房地產(chǎn)春天在哪里，企業(yè)就必須看清新政釋放出的種種信號，找準(zhǔn)自己的位置和切入點(diǎn)。

11月5日，大陸國務(wù)院常務(wù)工作會議提出的穩(wěn)定和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十條措施中指出，要「加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房」。

與許多大陸地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的期待有所不同的是，樓市新政并非如他們想象的那樣「托市」、鼓勵(lì)購房者入市購買商品房，而是鼓勵(lì)各級政府為中低收入者提供保障性住房。把「加大保障性住房建設(shè)規(guī)?！狗旁谑孜唬皇菬o意之筆，而是蘊(yùn)涵深遠(yuǎn)，其釋放的政策信號耐人尋味。

在中央2008年第四季度追加的1000億元（人民幣，下同）投資中，「保障性安居工程」投資已近十分之一。緊接著，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對外公布，今后3年內(nèi)，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障住房的建設(shè)。

9000億意味著什么

未來3年投入9000億的資金究竟意味著什么？按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的資料，目前大陸每年房地產(chǎn)投資約2.5萬億元，按照行業(yè)增長20％的速度計(jì)算，每年需要新增投資5000億元，而保障性住房每年投資3000億元，這筆新增的投資有力支撐了未來三年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，平均每年3000億元的規(guī)模相當(dāng)于2007年大陸房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬億的12％，相當(dāng)于2007年大陸財(cái)政收入的6％，基本建設(shè)支出的60％，在財(cái)政支出中似乎還未出現(xiàn)某一項(xiàng)細(xì)分支出占到如此高的比例。

分析1998年以后的資料發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的彈性系數(shù)是5，對GDP拉動(dòng)的彈性系數(shù)是7.5。依此計(jì)算，未來3年的9000億元住房保障投資可以拉動(dòng)4.5萬億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬億元的GDP。

3%收益地產(chǎn)商興味索然

根據(jù)建設(shè)部、發(fā)改委等七部門2007年11月30日聯(lián)合印發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，項(xiàng)目利潤率應(yīng)不高于3%。

由此，房產(chǎn)商陷入兩難境地。多數(shù)房地產(chǎn)公司表示短期內(nèi)不準(zhǔn)備進(jìn)入保障房市場，他們認(rèn)為，商品房短期內(nèi)回暖尚早，保障房的大量推出將分割商品房大餅；介入9000億計(jì)劃又只有3%的利潤率，如同雞肋，食之無味棄之可惜。

針對保障性住房投資，大陸房產(chǎn)巨頭們也紛紛出言謹(jǐn)慎。萬通地產(chǎn)表示，公司目前開發(fā)的業(yè)務(wù)不涉及保障性住房，短期內(nèi)也不會開發(fā)保障性住房；深圳綠景地產(chǎn)也表示「尚在研究」。 保利地產(chǎn)說，如有好項(xiàng)目公司會投標(biāo)保障房建設(shè)計(jì)劃，但是要求凈利潤率在15%以上，「3%肯定不能做，我們發(fā)行債券的年利率還是7%，這樣的利潤股東也不答應(yīng)?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商沒有進(jìn)入這個(gè)市場的動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是政府出地，企業(yè)只負(fù)責(zé)建房子，以基本上不賺錢的價(jià)格賣給政府，企業(yè)還要付人力成本等各種費(fèi)用，不賺錢的事情誰都不會去做。

住宅市場大格局正在改寫

大規(guī)模投入的保障性住房開始進(jìn)入市場，是否會對商品住宅造成影響？這始終是業(yè)內(nèi)外的關(guān)注焦點(diǎn)。

SOHO中國董事長潘石屹近日表示：住宅市場的大格局正在改寫。以前，主要是以商品住宅為主，現(xiàn)在增加了許多保障房，有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房（限房價(jià)、限戶型）等，盡管雙限房沒有足夠的法律依據(jù)，但數(shù)量巨大。以北京為例，保障房2007年用地是650萬msup2;規(guī)劃建筑面積，2008年是760萬msup2;規(guī)劃建筑面積，相當(dāng)于每年將有十萬套保障房面向市場推出，而北京2007年全部一手房的成交僅為１４.９萬套，可見，保障房的大量上市是對住宅市場的巨大沖擊，市場格局要重新改寫了。

不過，根據(jù)已公布的住宅規(guī)劃，未來各個(gè)城市雖然都將加大保障性住房的建設(shè)力度，且預(yù)計(jì)保障性住房開工面積占比將在10%以上，但由于以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障住房供給結(jié)構(gòu)，將對購買人群嚴(yán)格屆定為中低收入，對商品房購買群體的分流作用不明顯，因而對行業(yè)的影響比較有限。

一家專注于中高檔住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)也持有相同觀點(diǎn)，該企業(yè)內(nèi)部人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，對于物業(yè)要求早已出現(xiàn)細(xì)分化，因此商品住宅部分仍有市場，「我們既然專長于中高檔住宅開發(fā)，就會致力于在這方面繼續(xù)發(fā)展?！?/p>