我國物業(yè)管理立法的思考

[摘 要] 從1981年開始，我國的物業(yè)管理開始了新的一頁。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我國物業(yè)管理立法也在不斷完善，各地相繼出臺了針對自身發(fā)展和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況制定的規(guī)范。已形成以憲法為根本法，以《物權(quán)法》《民法通則》、《合同法》等法律為基本法，以《物業(yè)管理條例》等行政法規(guī)為中心，加之以配套的前期物業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦法、物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法和地方法規(guī)，規(guī)章的多層次的物業(yè)管理法律體系。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理 立法 法制建設(shè)

我國物業(yè)管理經(jīng)過20多年的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，在城市管理和經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用也日益顯著。但在現(xiàn)實情況下，在《物權(quán)法》頒布實施之前，由于全國性物業(yè)管理方面的法律法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。因此，在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天，制定物業(yè)管理法律法規(guī)，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、租戶的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，已是當(dāng)務(wù)之急。

一、我國物業(yè)管理立法的特點

1.地方立法活躍，全國性法律日趨成熟

自從1994年6月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》之后，全國相繼有一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。2007年，我國新出臺了《物權(quán)法》以及根據(jù)《物權(quán)法》修改頒布的新《物業(yè)管理條例》，奠定了我國物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)。

2.物業(yè)立法逐漸趨向平衡統(tǒng)一

在《物權(quán)法》頒布實施之前，由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡，形成了立法的不平衡、不統(tǒng)一的局面。地方法規(guī)在一些重要問題上的體系不協(xié)調(diào)、規(guī)范性差。在《物權(quán)法》頒布實施之后，各地的立法有了一個統(tǒng)一的方向，明確了立法的標(biāo)準(zhǔn)和原則。與《物權(quán)法》相悖的規(guī)章制度重新修正，地方性法規(guī)中互相沖突的地方，也根據(jù)《物權(quán)法》做出修改，完善了法制的統(tǒng)一性，為我國物業(yè)管理法制體系的建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。

二、物業(yè)管理法制化建設(shè)是社會發(fā)展的必然結(jié)果

1.物業(yè)管理法制建設(shè)是我國住房制度改革的內(nèi)在要求

在過去較長一個時期內(nèi)，由于我國幾十年來實行所謂住宅公有化、福利型住房制度，每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。當(dāng)我國民用住宅的建設(shè)與分配逐步由福利型領(lǐng)域轉(zhuǎn)入商品化領(lǐng)域時，與住宅的建設(shè)、出售、分配、管理、使用、維修、調(diào)換等有關(guān)的法律關(guān)系發(fā)生了很大變化，大多數(shù)住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉(zhuǎn)化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會上出售時，必然產(chǎn)生如何用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)劃分專有部分和共有部分，以及確定二者關(guān)系的問題。同時，住宅的維修、管理也不再由房產(chǎn)部門承擔(dān)。當(dāng)一棟多層或高層建筑物有多數(shù)所有人時，建筑物的管理方式、維修的出資標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)當(dāng)由法律予以明確的規(guī)定，以保證每一個所有人都能平等合理地承擔(dān)管理維修義務(wù)。而要維持住戶間和諧的關(guān)系，則必須通過共同協(xié)商、共同出資、共同管理(或委托管理)等積極行為來實現(xiàn)，這就要求全體所有權(quán)人(業(yè)主)組成團(tuán)體。這種團(tuán)體的性質(zhì)、組成方式、議事規(guī)則等均需由物業(yè)管理法加以規(guī)定。

2.物業(yè)管理法制建設(shè)是規(guī)范物業(yè)管理行為，促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的重要保證

(1)房地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)管理責(zé)任需要立法規(guī)范。以法律形式規(guī)范開發(fā)商的行為，明確開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;避免開發(fā)商把工程尾巴留給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，致使服務(wù)不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應(yīng)全盤考慮日后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計中認(rèn)真聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，完善物業(yè)配套設(shè)施，避免給日后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加不必要的負(fù)擔(dān)。

(2)通過立法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為。在《物權(quán)法》頒布實施之前，盡管有的省、市已出臺了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為千差萬別，存在的分歧則更多，由于雙方權(quán)利義務(wù)約定不明，糾紛不斷發(fā)生。所以必須制定相應(yīng)的法律、法規(guī)，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。

3.加強物業(yè)管理立法依法保障物業(yè)所有人，使用人合法權(quán)益

物業(yè)所有人對物業(yè)的權(quán)益是一個統(tǒng)一的多層次的整體，包括房地產(chǎn)物權(quán)(國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）、房地產(chǎn)他項物權(quán)（房地產(chǎn)抵押權(quán)）和房地產(chǎn)債權(quán)(房地產(chǎn)租賃權(quán)）等。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財產(chǎn)形式和樂于選擇的投資對象。但在《物權(quán)法》頒布實施之前的狀況卻是開發(fā)商決定對物業(yè)的管與不管；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主只能被動接受，這是沒有物業(yè)管理立法所帶來的后果。所以，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理立法來保障業(yè)主的利益。

三、物業(yè)管理立法的發(fā)展前景

我國物業(yè)管理立法今后的發(fā)展，應(yīng)在非住宅小區(qū)的物業(yè)管理上加速立法，平衡物業(yè)管理立法的重點；將法制建設(shè)和實踐緊密結(jié)合起來貼近實際。

新出臺的《物權(quán)法》，彌補了物業(yè)管理法制建設(shè)的不足，解決了物業(yè)管理中長期存在的如物權(quán)的歸屬，業(yè)主大會的成立與指導(dǎo)部門的修改，業(yè)主投票權(quán)的明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商責(zé)任明確以及業(yè)主、業(yè)主大會的權(quán)利和責(zé)任的落實等等問題。新的《物業(yè)管理條例》將原條例中與《物權(quán)法》中不一致的地方做出修改，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)正名，更對物業(yè)管理活動中的問題深入闡明。看似簡單的文字修改卻使物業(yè)服務(wù)的定位更加準(zhǔn)確，對業(yè)主利益的保護(hù)也更加完善、全面。但隨著物業(yè)管理的發(fā)展，依然會出現(xiàn)許多問題，這都需要盡快出臺與《物權(quán)法》相配套的法律法規(guī)及司法解釋以更好地為物業(yè)管理服務(wù)。

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