現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題和應(yīng)對(duì)措施

[摘 要] 房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力有了飛速的發(fā)展，但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部仍然存在著不少問題，特別是2008年開始，由于通脹壓力，國(guó)家的財(cái)政政策開始趨緊，融資困難等開始出現(xiàn)。本文提出了如何在新時(shí)期提升房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，以及解決現(xiàn)實(shí)困難的一些方法。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 財(cái)政緊縮 政策 融資

2008年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)孕育著變化，緊縮政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，以及房地產(chǎn)自身存在的問題將對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展產(chǎn)生重大的印象。

一、房地產(chǎn)面臨的政策問題

房改以來已經(jīng)過去了十個(gè)念頭，這十年是中國(guó)房地產(chǎn)也發(fā)展的黃金時(shí)間，也是房?jī)r(jià)持續(xù)走高的十年。這十年中由于人口紅利和中國(guó)的城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機(jī)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于這種缺乏競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰的環(huán)境，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泥沙俱下，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。但是盛宴終會(huì)過去，2007年～2008年中國(guó)的流動(dòng)性開始泛濫，房?jī)r(jià)也持續(xù)處于歷史高位，政府開始采取一些措施控制房?jī)r(jià)，包括直接作用于企業(yè)的政策和間接作用于企業(yè)的財(cái)政政策等。

政策方面主要包括：

1.稅收政策：2008年的國(guó)家稅收將繼續(xù)在長(zhǎng)期投資與短期投資兩方面同時(shí)調(diào)控，一方面嚴(yán)格執(zhí)行流轉(zhuǎn)稅諸如二手房轉(zhuǎn)讓過程中的個(gè)人所得稅，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的短期持有房產(chǎn)并轉(zhuǎn)賣的投機(jī)性行為。另一方面提高物業(yè)持有環(huán)節(jié)的稅收及費(fèi)用（不排除2008出臺(tái)物業(yè)稅試點(diǎn)），可在一定程度上降低投資回報(bào)率，抑制長(zhǎng)期投資需求。

2.住房保障政策：2007年8月出臺(tái)的低收入群體的住房保障政策“24號(hào)文”只粗略地界定了最低收入和低收入兩個(gè)群體的住房保障問題，接下來應(yīng)該會(huì)出臺(tái)補(bǔ)充性政策，進(jìn)一步加強(qiáng)政策的可操作性，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)量或?qū)⑾虮Ｕ闲宰》績(jī)A斜，中高端商品房供應(yīng)量減少。

3.金融政策：2008年將實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏。在CPI持續(xù)高位的情況下，央行將會(huì)繼續(xù)上調(diào)商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而抑制資金流動(dòng)性過剩，同時(shí)還有繼續(xù)加息及進(jìn)一步緊縮信貸的可能性。2008年的金融政策將繼續(xù)收緊，以達(dá)到控制信貸規(guī)模、抑制投機(jī)、控制投機(jī)需求的目的。

4.打擊開發(fā)商圈地、屯地和捂盤等現(xiàn)象的政策：打擊屯地是政府的重要調(diào)控職能第一。由于市場(chǎng)屯地，供應(yīng)趨緊，拉抬房?jī)r(jià)，使得開發(fā)商產(chǎn)生對(duì)后市長(zhǎng)期看好的心理，開發(fā)商將更加惜于推盤，打擊屯地可以激活存量土地并有效增加住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量。

二、房地產(chǎn)自身存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)十年的繁榮也悄悄地埋下了未來發(fā)展面臨的巨大問題:

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，魚龍混雜。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，要求企業(yè)規(guī)模化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以抵抗風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的主要問題就是數(shù)量多，規(guī)模小，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，很多企業(yè)雜業(yè)經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；靵y。

2.融資能力差。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)就是產(chǎn)品價(jià)值高、投資需求大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢。任何一個(gè)企業(yè)都不可能完全依靠自有資金解決開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金問題。2007年一批房地產(chǎn)企業(yè)上市，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難問題有所緩解，但是房地產(chǎn)大部分企業(yè)仍然融不到資。特別是2008年國(guó)家的財(cái)政政策開始趨向緊縮，銀行的存款準(zhǔn)備金不斷上升，銀行微薄的可貸資金在考慮貸給誰的時(shí)候，會(huì)對(duì)貸方提出很高的要求，加上很多企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率很高，使得銀行不敢貸款給企業(yè)。

3.自身建設(shè)問題。在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)間，公司注重的是企業(yè)的擴(kuò)張要求，企業(yè)比的是蓋樓買樓的速度。這種時(shí)候公司會(huì)粗放型經(jīng)營(yíng)，公司的管理體制趨于松散，家族化和家長(zhǎng)制作風(fēng)會(huì)比較流行，導(dǎo)致公司面臨新的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)會(huì)反應(yīng)遲鈍，公司競(jìng)爭(zhēng)力下降。

三、應(yīng)對(duì)措施

為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)必須從以下幾個(gè)方面來努力：

1.提高創(chuàng)新能力。創(chuàng)新是企業(yè)生命的源泉，對(duì)任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，激發(fā)創(chuàng)新能力可以使企業(yè)擺脫現(xiàn)有的市場(chǎng)和產(chǎn)品觀念的約束、創(chuàng)造新的需求、提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力主要包括產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)管理手段的創(chuàng)新?，F(xiàn)階段產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)得到較廣泛的認(rèn)同，如綠色環(huán)境建筑、智能小區(qū)等新的產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，科技含量提高，附加值不斷增加。管理方式的創(chuàng)新要求企業(yè)提高資源的整合能力，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的優(yōu)化和整合，充分重視技術(shù)創(chuàng)新人才的價(jià)值，選擇適度超前的策略以謀求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.苦練“內(nèi)功”。為迎接公司外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的新挑戰(zhàn)，公司要做的首先就是苦練“內(nèi)功”，提高公司自身能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)要求公司更加注重運(yùn)用科學(xué)決策體系，準(zhǔn)確給予所開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位，采取有效的方法，綜合整合資源；完善組織工作系統(tǒng)，在開發(fā)、銷售、物業(yè)管理各環(huán)節(jié)，以客戶需求為主導(dǎo)，前后協(xié)調(diào)；在組織工作體系中，注重人才的儲(chǔ)備和培養(yǎng)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)作用，注重專業(yè)崗位由專業(yè)型人才擔(dān)綱，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升，注重品牌的打造和專業(yè)化程度的提高；企業(yè)發(fā)展要因地制宜，根據(jù)實(shí)際情況(資金、項(xiàng)目、規(guī)模等），尋找適合自身發(fā)展的區(qū)位及項(xiàng)目。

3.提高公司品牌，提升公司融資能力。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，品牌是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、文化、藝術(shù)、品質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力、服務(wù)、營(yíng)銷等多層面因素的集成和凝結(jié)，是 企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合體現(xiàn)。公司充分利用自身品牌資源，多樣化公司的融資渠道，一方面控制風(fēng)險(xiǎn)，另一方面提升融資資金的使用效率。

綜上所述，新時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須迎難而上，提高自身能力，克服困難，創(chuàng)出自己的品牌，走出一條適合自己的發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn):

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[2]周華蓉 賀勝兵:我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的障礙與對(duì)策. 企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2007.4