國務(wù)院２００８年３號文件對房地產(chǎn)市場的影響

[摘 要] 為貫徹中央經(jīng)濟工作會議的精神，國務(wù)院出臺了3號文件，即《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》。本文主要研究《通知》對房地產(chǎn)市場帶來的影響，包括房地產(chǎn)企業(yè)融資、土地利用效率、土地出讓和舊城改造等方面內(nèi)容。

[關(guān)鍵詞] 國務(wù)院3號文件 房地產(chǎn)市場 健康發(fā)展

2007年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，調(diào)控的主線是“雙防”，即防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。作為貫徹會議精神的舉措之一，2008年伊始，國務(wù)院出臺了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（簡稱3號文件）。該通知強調(diào)，為了切實保護耕地，就得大力促進節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、土地利用效率高的符合中國國情的土地利用新路子。《通知》不僅為在我國土地面積既定的情況下，如何在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時更有效提高土地利用率指明了方向，而且有利于對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，緩解全社會的通貨膨脹壓力，主要表現(xiàn)在:

一、增大房地產(chǎn)商的融資難度、促進房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌

《通知》異常警示，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信。而為了加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行決定從2008年1月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。此次調(diào)整后，我國普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行15%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)下20多年來的歷史新高。

在通知的規(guī)定和各部門的具體政策導(dǎo)向下，2008年部分資金將從樓市向銀行、股市游走。迫于資金壓力，房地產(chǎn)公司的成長性將收到很大的限制，房地產(chǎn)公司的發(fā)展將出現(xiàn)兩級分化：能從資本市場上持續(xù)、高額融資的大型房地產(chǎn)公司將憑借股東背景、品牌優(yōu)勢和自有資金實力，在可預(yù)見的未來保持優(yōu)勢；部分實力不強的地產(chǎn)商將因此陷入資金危機，房地產(chǎn)業(yè)有可能重新面臨洗牌。

二、促使房地產(chǎn)開發(fā)商注重土地利用效率的提高

隨著近幾年房地產(chǎn)市場的興旺，對土地的需求也大量增加。然而，土地供應(yīng)量的增長速度與房價的增長速度差別甚大。究其原因，就是因為房地產(chǎn)商在土地開發(fā)的過程中對土地的利用效率不高。為此，《通知》針對閑置土地的問題，明確提出了以下幾大解決措施:土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。與以往不同的是，《通知》中的措辭出現(xiàn)了明顯的變化，原來的主管部門“可以”采取措施如今變成了“必須”采取措施。可以預(yù)見，通過土地閑置費的征收將使市場上的閑置土地有效利用起來，降低土地囤積率，促進房地產(chǎn)公司加快開發(fā)，增加房地產(chǎn)市場的有效供給，有助于樓市價格的下降。

三、別墅類產(chǎn)品的開發(fā)將受到更加嚴(yán)格的限制

《通知》對住宅類用地加入了最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件，要求將其寫入出讓合同或劃撥決定書。2006年開始，別墅用地已停批。但部分開發(fā)商為了提高資金的回收率與利潤，以犧牲容積率的辦法來開發(fā)別墅類產(chǎn)品，降低了土地的利用效率。而由于本次通知給容積率設(shè)定了下限，那種通過降低容積率來實現(xiàn)別墅類開發(fā)的產(chǎn)品將收到嚴(yán)格限制，從而堵住開發(fā)商將項目做成低容積率高檔商品房的漏洞。

四、促使房地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向舊城改造

舊城改造不涉及新增建筑用地，也不涉及占用市郊耕地的問題，有利于土地集約利用。在國家對土地嚴(yán)格控制的情況下，開發(fā)商將把更多的目光轉(zhuǎn)向?qū)Α俺侵写濉钡母脑?。“城中村”指在城市化進程中，城市周邊區(qū)域農(nóng)民因為土地大部分被征用而轉(zhuǎn)為居民后，仍居住在原區(qū)域而形成的居民區(qū)?！俺侵写濉庇袃煞N發(fā)展模式，即由單一中心向外弧形擴展（如成都等平原城市）和多中心同時擴展（如重慶等）。“城中村”的長期存在，既是對土地資源的整體浪費，也將影響城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局，進而影響城市合理規(guī)劃?！锻ㄖ冯m有利于促進開發(fā)商對舊城的開發(fā)，但也要求加快城市規(guī)劃相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和修訂；盡快出臺新修訂的人均用地、用地結(jié)構(gòu)等城市規(guī)劃控制標(biāo)準(zhǔn)。對此應(yīng)在科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商在“城中村”土地上大力建設(shè)公寓式、樓層化住宅，擴大城市土地建設(shè)容量。

五、出讓土地宗地規(guī)模將更加科學(xué)化

通知要求要合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。即合理制定土地出讓規(guī)模，防止出讓規(guī)模出現(xiàn)過大和過小兩個極端。若出讓規(guī)模過小，將導(dǎo)致開發(fā)目標(biāo)無法承載。出讓規(guī)模過大，將會導(dǎo)致土地開發(fā)建設(shè)周期長、地塊閑置的局面。當(dāng)前房價的上揚，部分原因就是因為特大型地產(chǎn)公司大量圈地，再以此進行融資造成的。這不僅影響了房地產(chǎn)市場的正常次序，造成了城市用地的表面稀缺，助長了房價的攀升，而且往往伴隨著一定金融風(fēng)險。因此，今后房地產(chǎn)開發(fā)商拿地規(guī)模將逐步規(guī)范化，“千畝大盤”就很難再現(xiàn)。

3號文件發(fā)出后，2008年上半年，各有關(guān)部門將相繼出臺一系列具體措施，如何從技術(shù)上規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們將拭目以待。

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