淺析２００８年我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

[摘 要] 2007年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的宏觀調(diào)控。在這場(chǎng)洗禮中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了從未有過(guò)的波動(dòng)。有人看到了“拐點(diǎn)”，有人看到了繼續(xù)上升的趨勢(shì)。本文試圖通過(guò)最近經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析來(lái)探究我國(guó)08年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場(chǎng) 拐點(diǎn) 供不應(yīng)求 理性

一、概述

2008年已經(jīng)來(lái)了幾個(gè)月了。中國(guó)房地產(chǎn)在這一年里到底如何發(fā)展呢？是否正如地產(chǎn)界老大哥王石所言，中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)？還是會(huì)一如從前，呈現(xiàn)出一派蒸蒸日上的景象？

筆者認(rèn)為，真實(shí)的情況應(yīng)該是介于兩種看法之間。2007年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出的宏觀調(diào)控政策既不會(huì)使中國(guó)的房產(chǎn)拐彎而下，但也不會(huì)對(duì)之前“興旺過(guò)頭”是局面毫無(wú)作用。實(shí)際上，房產(chǎn)界將呈現(xiàn)出與GDP增長(zhǎng)較為一致的發(fā)展局面。即較之過(guò)去幾年的增幅放緩，但卻依然有所攀升。

二、2007年數(shù)據(jù)及原因分析

回顧2007年，中國(guó)房地產(chǎn)似乎依然一派繁榮景象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）數(shù)據(jù)顯示，2007年1月～10月，全國(guó)土地購(gòu)置面積31350.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了16.9％，增幅比2006年全年提高了20.6個(gè)百分點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積19835.2萬(wàn)平方米，同比增幅7.9％，增幅較2006年全年下降了20.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，地價(jià)上漲較快情況依然突出，囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，其增幅繼續(xù)攀升。2007年1月～10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資19192.21億元，同比增長(zhǎng)31.4％，增幅比2006年全年幅提高了8.4個(gè)百分點(diǎn)，比同期全國(guó)固定資產(chǎn)投資增幅高出4.5個(gè)百分點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重有所加大。07年1月～10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為21.6％，高于上半年3.3個(gè)百分點(diǎn)，比2006年全年高出4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速遠(yuǎn)高于GDP增速，已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一。

商品房新增速度穩(wěn)健增長(zhǎng)。2007年1月～10月，全國(guó)商品房施工面積208565.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8％，增幅比2006年全年提高4.8個(gè)百分點(diǎn);而商品房新開(kāi)工面積和竣工面積分別為73393.37萬(wàn)平方米和28134.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別為22.6％和9.1％，相比2006年增幅有所提高。

與以上所述相適應(yīng)的是繼續(xù)走高的房?jī)r(jià)。去年1月～10月份，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為3974元／平方米。相比2006年的3447元/平方米，增長(zhǎng)了15.3％。其中住宅的價(jià)格繼續(xù)快速上揚(yáng)。去年10月份，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.6％，漲幅比上月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比6月份提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)在上個(gè)世紀(jì)末經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)的剛剛起步，而現(xiàn)在正處于高速現(xiàn)代化、城市化的特殊時(shí)期。目前，中國(guó)的城市化率僅為43％。放眼全球發(fā)達(dá)國(guó)家，美國(guó)城市化率是87％，日本和歐洲城市化率均為90％以上。因此，中國(guó)的城市化率將有巨大的增長(zhǎng)空間。據(jù)估計(jì)，由于城市化和家庭小型化帶來(lái)的城市新增家庭數(shù)目至少為6000萬(wàn)戶。從這個(gè)意義上來(lái)看，中國(guó)住房市場(chǎng)在未來(lái)幾十年將會(huì)保持其上升勢(shì)頭。

再來(lái)從土地供應(yīng)上講，應(yīng)該在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里是屬于供不應(yīng)求。住房的建設(shè)需要土地開(kāi)發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持。由于我國(guó)人口眾多、人均耕地面積較少(僅相當(dāng)于世界人均水平的40%)，因而在城市建設(shè)供地方面限制比較嚴(yán)格。此外，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市的空間發(fā)展也都需要考慮諸多因素，所需時(shí)間也相應(yīng)較長(zhǎng)。住房供給從中長(zhǎng)期看， 將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但這種平穩(wěn)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房需求的增長(zhǎng)速度。不僅如此，隨著城市拆遷的難度不斷上升，未來(lái)土地供應(yīng)的能力將更加不容樂(lè)觀。2007年之前，存量土地處于較快的消化狀態(tài)。這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)能較充分地運(yùn)用預(yù)售款的融資功能，提高了其自有資金的運(yùn)用效率。因此，如果采用竣工前對(duì)預(yù)售款進(jìn)行全面監(jiān)管的制度，企業(yè)預(yù)售融資功能將被弱化，進(jìn)而引起房屋的供應(yīng)能力的下降。雖然從去年末以來(lái)，中國(guó)的購(gòu)房需求在一系列政策之后有所降溫，但需求大于公用的局面將繼續(xù)存在。

三、2008年房地產(chǎn)發(fā)展展望

去年的一系列宏觀調(diào)控政策在一定程度上對(duì)中國(guó)房產(chǎn)界產(chǎn)生了降溫作用。這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝正常、穩(wěn)健方向發(fā)展的引導(dǎo)。因而自然不是所謂之“拐點(diǎn)”。筆者認(rèn)為，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將換之以新面貌。

首先，2008年將會(huì)出現(xiàn)適度的土地出讓價(jià)格、平穩(wěn)的銷(xiāo)售價(jià)格以及理性的置業(yè)消費(fèi)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)看到像2007年之前那樣的土地成交價(jià)格節(jié)節(jié)攀升、銷(xiāo)售持續(xù)火爆以及價(jià)格快速增長(zhǎng)的非正常局面。其次，消費(fèi)者的理性將代替盲目，使房產(chǎn)市場(chǎng)不在有以往開(kāi)盤(pán)即清、開(kāi)盤(pán)即漲的火爆局面。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有更準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)、政府有效宏觀調(diào)控之后，消費(fèi)者將逐步消除“今天不買(mǎi)明天買(mǎi)不到”的心理。

再次，理性的市場(chǎng)將提高對(duì)開(kāi)發(fā)商及銷(xiāo)售商的要求。產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)，包括戶型、布局、配套設(shè)施、建筑配置等，對(duì)一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度的影響力度將會(huì)逐步增大，將直接影響一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況。除此之外，前期市場(chǎng)研究、產(chǎn)品策劃包裝、售后服務(wù)等“軟”建設(shè)方面也更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商及銷(xiāo)售商的實(shí)力和水平。2007年的宏觀政策已初見(jiàn)成效。2008年，國(guó)家將會(huì)在土地管理、結(jié)構(gòu)調(diào)整、保障性住房建設(shè)等方面繼續(xù)合理有效的進(jìn)行宏觀調(diào)控。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)今后出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)局面。但盡管如此，所謂的房產(chǎn)“拐點(diǎn)”將不會(huì)出現(xiàn)。相反，房?jī)r(jià)將在冷靜和理性中穩(wěn)健上漲。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)朝健康、有序的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]張立群:住房供不應(yīng)求將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，金融縱橫，2007.06

[2]湯伶俐 肖鼎光:論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，北方經(jīng)濟(jì)，2007.11