浙江房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域平均凈資產(chǎn)收益率研究

[摘要] 通過(guò)考察上市房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力，建立房地產(chǎn)企業(yè)福利性工資支出和凈利潤(rùn)的回歸模型，旨在討論浙江省房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)利潤(rùn)率水平，最后剖析了浙江房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)利潤(rùn)率形成的原因。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 凈資產(chǎn)收益率 回歸分析 社會(huì)平均利潤(rùn)率

一、房地產(chǎn)行業(yè)是否屬于暴利行業(yè)的討論

最近幾年，我國(guó)絕大多數(shù)省市房?jī)r(jià)居高不下，漲幅一年比一年高，有些地區(qū)甚至以?xún)晌粩?shù)的增幅增長(zhǎng)：2004年杭州市區(qū)商品房平均價(jià)格為5509元/平方米，比2003年的4266元/平方米增長(zhǎng)了29.14% ；2004年上海市商品房均價(jià)比2003年增長(zhǎng)了24.76%(2003年上海商品房均價(jià)為5118元/平方米，2004年的均價(jià)為6385元/平方米 );南京增長(zhǎng)17.25%……。隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是否屬于暴利行業(yè)，社會(huì)各界展開(kāi)了激烈的討論?，F(xiàn)在大致可以歸為兩大類(lèi)：肯定派和否定派。

1.肯定派代表及主要觀點(diǎn)

社會(huì)上大多數(shù)普通老百姓和相當(dāng)一部分學(xué)者都對(duì)房地產(chǎn)是否屬于暴利行業(yè)持肯定態(tài)度。他們認(rèn)為，房?jī)r(jià)的一再攀升，在給廣大消費(fèi)者加大還貸壓力的過(guò)程中，最終獲利的只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。他們對(duì)統(tǒng)計(jì)資料和上市房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表持懷疑態(tài)度，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的凈資產(chǎn)收益率至少為20％～30％ ，甚至更高，更有人甚至提出可能達(dá)300％ ，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員、金融發(fā)展研究室主任易憲容在其著作《非理性的繁榮》中提出房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)是毋庸置疑的，并明確指出“中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)吹起了泡沫”，而且是“早已吹得不小”，并提醒“政府、業(yè)界還有購(gòu)房民眾”要有“足夠得警覺(jué)” 。

2.否定派的代表及主要觀點(diǎn)

否定派的代表主要為大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。針對(duì)大多“房奴”等提出的房地產(chǎn)為暴利行業(yè)的論調(diào)，反對(duì)派總是習(xí)慣用統(tǒng)計(jì)資料來(lái)為自己辯解。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)最喜歡用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明問(wèn)題。在一次論壇上就“是否應(yīng)當(dāng)公開(kāi)房地產(chǎn)成本問(wèn)題”，他說(shuō)到：“2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告中房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)利潤(rùn)率僅為6.7％”，根本不存在著暴利；早在1992年的時(shí)候，萬(wàn)科集團(tuán)老總王石就曾明確提出“萬(wàn)科不做利潤(rùn)超過(guò)25%的項(xiàng)目”。萬(wàn)通董事局主席馮侖認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很強(qiáng)的周期性，很多房地產(chǎn)公司都經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高潮和低谷期，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，這些房地產(chǎn)商的平均利潤(rùn)率不超過(guò)20%?！?/p>

3.筆者的觀點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，高風(fēng)險(xiǎn)必然有高收益作為補(bǔ)償。筆者認(rèn)為作為高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，如果它的利潤(rùn)率在20%至30%之間應(yīng)當(dāng)屬于正常的利潤(rùn)水平。這是筆者的基本觀點(diǎn)。

二．浙江房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率模型

筆者不排除開(kāi)發(fā)商為維護(hù)自己既得和將來(lái)的利益而進(jìn)行辯解；但同時(shí)筆者也充分尊重統(tǒng)計(jì)部門(mén)和其他政府部門(mén)和權(quán)威機(jī)構(gòu)所作出的調(diào)查結(jié)果。以官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，本著務(wù)實(shí)求真的態(tài)度，筆者開(kāi)始針對(duì)浙江房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行研究。

1.模型的建立

傳統(tǒng)地計(jì)算行業(yè)利潤(rùn)率的方法，是采取隨機(jī)抽樣的方式抽取20到30家該行業(yè)的企業(yè)，并逐一對(duì)他們的收入和成本進(jìn)行分析，再得出結(jié)論。但是成本作為企業(yè)的商業(yè)秘密，企業(yè)是沒(méi)有義務(wù)向社會(huì)公布的。且房地產(chǎn)行業(yè)所具有的周期性長(zhǎng)、專(zhuān)業(yè)化分工精細(xì)等特點(diǎn)，更加劇了對(duì)其利潤(rùn)分析的難度。因此，筆者嘗試從另外一個(gè)角度入手。

首先我們有一個(gè)基本的判斷：一個(gè)企業(yè)的員工工資和福利性支出（以下通稱(chēng)為福利性支出）與其獲利情況是有某種關(guān)系的。不考慮政府為了公共利益而對(duì)重要國(guó)有企業(yè)部門(mén)的補(bǔ)助，在一個(gè)充分的市場(chǎng)環(huán)境下，不可能存在一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，還對(duì)員工支付高額薪酬。正因?yàn)槿绱?，筆者試圖從這方面開(kāi)始研究。

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)各房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表匯總編制而成

從圖中的紅線(xiàn)和藍(lán)線(xiàn)，不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)的福利性支出與凈利潤(rùn)確實(shí)是存在著某種聯(lián)系的。大體上是，實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)越多，福利性支出也越多。我們也可以這樣考慮，只有企業(yè)實(shí)現(xiàn)較多的凈利潤(rùn)，才會(huì)使企業(yè)支付給員工的福利性支出增加。

對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行線(xiàn)性回歸分析可得，上市房地產(chǎn)行業(yè)的福利性支出與凈利潤(rùn)關(guān)系的線(xiàn)性擬合方程為：Y=2.5632*X-3E+07，其擬合系數(shù)為0.8785。從純數(shù)學(xué)的角度來(lái)看，因變量Y和自變量X的變化是同向的，這點(diǎn)與我們的基本常識(shí)是一致的。這里有一點(diǎn)值得說(shuō)明的是，這個(gè)擬合方程是對(duì)兩者的線(xiàn)性回歸分析，并非因果分析。因此，不能簡(jiǎn)單地得出如下荒謬的結(jié)論：只需增加企業(yè)的福利性支出，就能使企業(yè)的凈利潤(rùn)增加。

2.模型的修正

這個(gè)回歸方程只是對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的局部反映，不能簡(jiǎn)單地套用到浙江省房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)。筆者采用德?tīng)柗品?，以?wèn)卷方式征集數(shù)十位房地產(chǎn)專(zhuān)家對(duì)該問(wèn)題看法，再通過(guò)加權(quán)平均得到該數(shù)據(jù)為0.95。此處要說(shuō)明的一點(diǎn)是，修正系數(shù)0.95是采用德?tīng)柗品ㄋ脭?shù)據(jù)，讀者可以根據(jù)自己的理解相應(yīng)調(diào)高或降低這一修正系數(shù)，但修正系數(shù)的調(diào)整是會(huì)影響最后浙江房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率的結(jié)論。至此建立了房地產(chǎn)行業(yè)福利性支出與凈利潤(rùn)的關(guān)系，修正后的回歸方程為：

Y=（2.5632*X-3E+07）*0.95

浙江2005年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，浙江房地產(chǎn)行業(yè)福利性支出為13.17億元 ，所以我們不難計(jì)算得出，浙江房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)額為31.78448億元，同時(shí)統(tǒng)計(jì)年鑒上還顯示2005年浙江房地產(chǎn)行業(yè)的自有資金為432.7419億元 ，這樣我們就不難得出浙江房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率為7.35%。

三、對(duì)浙江房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)形成的分析

根據(jù)以上的模型得出浙江房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率為7.35%，但7.35%的凈資產(chǎn)收益率似乎與我們看到的杭州房?jī)r(jià)的瘋漲并不相符的。但是，我們也應(yīng)該看到問(wèn)題的另一面。首先，浙江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)性上漲。其次，房?jī)r(jià)如此瘋狂的上漲，只是發(fā)生在杭州市區(qū)等少數(shù)地區(qū)。如離杭州不遠(yuǎn)的臨安地區(qū)的房?jī)r(jià)一直是處于平穩(wěn)并緩慢上漲當(dāng)中。2004年臨安的均價(jià)為2800元/M2，2006年臨安新開(kāi)樓盤(pán)的均價(jià)也不到3500元/M2，如浙江恒晟置業(yè)的左鄰右里均價(jià)為2500元/M2，只有少量別墅的均價(jià)超過(guò)4000元/M2，如青城-山語(yǔ)間均價(jià)為5250元/M2。2006年淳安地區(qū)的嘉豪景月灣花苑均價(jià)1700元/M2，千島龍庭3558元/M2。富陽(yáng)地區(qū)的普通住宅的均價(jià)也在3500元/M2上下浮動(dòng)…… 。

為什么浙江房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率并不高，而房?jī)r(jià)卻上漲這么快呢？

1.不同行業(yè)不同時(shí)期，利潤(rùn)率有所不同

同一地區(qū)同一行業(yè)，在不同年份里，利潤(rùn)率（包括了凈資產(chǎn)收益率）會(huì)不同的在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，社會(huì)平均利潤(rùn)率就會(huì)比較高，而在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，社會(huì)平均利潤(rùn)率就會(huì)低。在同一年內(nèi)，不同行業(yè)的平均利潤(rùn)率也是不同的。如有些行業(yè)屬于“朝陽(yáng)”行業(yè)，行業(yè)的平均利潤(rùn)率就相對(duì)較高；而有些行業(yè)屬于“夕陽(yáng)”行業(yè)，行業(yè)的平均利潤(rùn)率就比較低。浙江省房地產(chǎn)行業(yè)真正的起步應(yīng)當(dāng)從1998年停止住房實(shí)物分配之后開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)從2003年被國(guó)家確立為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)不論對(duì)浙江省還是全國(guó)來(lái)說(shuō)，都算是一個(gè)“朝陽(yáng)行業(yè)”。

2.市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，采用高管理、高科技水平的企業(yè)會(huì)獲得較高的利潤(rùn)，水平低的企業(yè)只能獲得低利潤(rùn)甚至虧損，這是最基本的市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的規(guī)律。而在浙江，盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，資本活躍，但大多是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，而民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的最大特點(diǎn)是：規(guī)模小，數(shù)量多。從杭州林立的樓盤(pán)標(biāo)志，我們不難看出房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量之多。但上市房地產(chǎn)企業(yè)浙江本土企業(yè)只有綠城和廣廈兩家。廣廈盡管已經(jīng)上市但被國(guó)內(nèi)某咨訊公司認(rèn)為是“盈利能力弱且被市場(chǎng)高估的公司” 。可見(jiàn)浙江本土房地產(chǎn)商規(guī)模不夠大。規(guī)模的限制使得大多房地產(chǎn)企業(yè)也無(wú)法有效的采用先進(jìn)的管理和科技水平，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的普遍不高。

3.“賴(lài)和尚的依戀”

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，政府對(duì)土地的管理也越來(lái)越嚴(yán)格，房開(kāi)企業(yè)拿地越來(lái)越難，于是現(xiàn)在的浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“僧多粥少”的境況。效益差的企業(yè)，“賴(lài)著”不走，等待下一輪房地產(chǎn)發(fā)展高漲期的到來(lái)，以攫取高額利潤(rùn)。正是這部分“賴(lài)和尚”對(duì)“香火錢(qián)”的“依戀”，使得這間“寺廟”里每個(gè)“和尚”能分到的“香油錢(qián)”也就越來(lái)越少了。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的“洗牌”，將一些“懶和尚”驅(qū)逐出“廟”。同時(shí)，土地的“招、拍、掛”有利于打破土地市場(chǎng)的壟斷，吸引外地房開(kāi)企業(yè)進(jìn)入本地市場(chǎng)，有利于打破行業(yè)的地區(qū)壟斷，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

簡(jiǎn)單的幾個(gè)結(jié)論

1.浙江房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率并不高。

2.本論文考察的是全浙江的房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的地域性很強(qiáng)，不同發(fā)達(dá)程度的城市中，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率是不一樣的；即使在同一個(gè)城市中，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率也是不同；即便是同一個(gè)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的不同樓盤(pán)，所能獲得的利潤(rùn)率也是有差別的。

3.筆者承認(rèn)杭州市的房?jī)r(jià)尤其是市區(qū)的房?jī)r(jià)是非常的高，也承認(rèn)在杭州可能存在某些房開(kāi)企業(yè)的利潤(rùn)率是很高的，甚至到達(dá)了“暴利”的程度。但是筆者認(rèn)為，這種現(xiàn)象是個(gè)別的，并不是在全浙江普遍存在的。

4.從總體上說(shuō)，浙江的房地產(chǎn)行業(yè)是不普遍存在“暴利”的。

5.高房?jī)r(jià)并沒(méi)有帶來(lái)高利潤(rùn)，這是有原因的。其中，土地價(jià)格的上漲是最主要的。通貨膨脹的因素是普遍被忽視的關(guān)鍵因素。

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