城市郊區(qū)度假型居所發(fā)展探析

摘要：旅游房地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的交叉學科，在我國發(fā)展尚不成熟。旅游房地產(chǎn)有眾多的形式，但目前就我國國情來看，各種發(fā)展形式都還存在一些問題，能大力發(fā)展的還不多。通過對消費理念、價格、交通等一些城市郊區(qū)度假型居所的發(fā)展條件進行分析，總結(jié)出城市郊區(qū)度假型居所這種旅游房地產(chǎn)發(fā)展形式是目前比較適合在我國發(fā)展的旅游房地產(chǎn)形式。并以青島市旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀為例，從市場、設(shè)計服務(wù)理念等角度對青島市郊區(qū)度假型居所進行了研究。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；住宅小區(qū)；休閑度假；郊區(qū)化

中圖分類號：F592 文獻標志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）10－0201－03

一、旅游房地產(chǎn)類型

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式。它發(fā)源于20世紀初的法國地中海沿岸。上世紀60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售(即出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段)招攬客戶的方式，標志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。目前，遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場推向了高潮。旅游房地產(chǎn)主要包括以下六大類：（1）以休閑、登山滑雪、養(yǎng)老度假等形式存在的旅游度假房地產(chǎn)。（2）旅游景觀房產(chǎn):為旅客提供游覽、觀光、娛樂景觀。包括園林型、山水型和主題公園。此類旅游房地產(chǎn)主要是投入巨額資金，營造具有影響力和吸引力的旅游景觀，進行大型旅游項目的開發(fā)，待該地成為旅游旺地，便會引起景區(qū)周圍房地產(chǎn)增值，由此帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）賓館、酒店及時下流行的衍生形式，如時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等。（4）在旅游區(qū)內(nèi)修建的為商業(yè)服務(wù)的商務(wù)型旅游房地產(chǎn)，包括購物商場、娛樂城、節(jié)目表演場所等建筑。（5）利用旅游區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目，如景區(qū)住宅、海景住宅、風景名勝度假村、民俗度假村等。（6）“汽車營地”是一種比較新的旅游房地產(chǎn)形式，隨著私家車數(shù)量的增加，自駕游成為當今一種很重要的形式，經(jīng)典景區(qū)內(nèi)或者其周圍的“汽車營地”和汽車旅館也成為了旅游房地產(chǎn)的一種重要形式。

二、我國旅游房地產(chǎn)業(yè)狀況與面臨的問題

我國旅游房地產(chǎn)最早出現(xiàn)于20世紀八九十年代，雖然時間短，但發(fā)展速度快。2001年7月在?？谂e辦“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”，標志著我國旅游房地產(chǎn)業(yè)進入大力發(fā)展時期。當年11月又在杭州召開了“中國旅游景觀房地產(chǎn)論壇”，轉(zhuǎn)年又在北京召開了“第二屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”，推動了旅游房地產(chǎn)的進一步發(fā)展。2004年4月15日至18日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中國旅游協(xié)會在北京中國國際科技會展中心舉辦“2004中國旅游房地產(chǎn)（北京）展示交易會暨首屆旅游城市特色房地產(chǎn)博覽會”。目前，國內(nèi)旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱點，但也應(yīng)該看到我國旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有很多制約因素。

1.政策法規(guī)的限制

我國旅游房地產(chǎn)處于起步階段，相關(guān)法律法規(guī)不完善，限制了我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！边@限制了產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)。《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！边@也限制時權(quán)酒店、度假村的開發(fā)。另外，許多地方在沒有法律規(guī)范的情況下發(fā)展旅游房地產(chǎn)，頻繁發(fā)生經(jīng)濟糾紛，更有不法之徒采用欺詐式銷售、非法集資等手段牟取暴利。

2.旅游房地產(chǎn)價格過高

目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標準間一般標價20萬～40萬元，就我國居民目前的平均收入水平而言，在發(fā)達國家算不上豪華的分時度假產(chǎn)品到我國衍變?yōu)樯莩奁罚^大多數(shù)居民不具備對分時度假產(chǎn)品的現(xiàn)實購買力。高爾夫、滑雪等度假項目周圍的度假別墅，價格動輒上千萬，這使他們的目標市場只能集中于極少數(shù)的富裕階層，從而限制了分時度假產(chǎn)品的推廣和發(fā)展。

3.度假交換網(wǎng)絡(luò)不健全

在我國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟的《博鰲宣言》中，僅就一些方向性的概念作了界定，并沒有在分時度假交換網(wǎng)絡(luò)建立的時間表、領(lǐng)導(dǎo)者、協(xié)調(diào)方式作出制度上的安排，它的意義很大程度上只存留在紙面上。同時，由于組建中介機構(gòu)的進人門檻很低，收益相對很高，中介機構(gòu)的違規(guī)成本過低，有關(guān)法律法規(guī)很不健全，難以對中介機構(gòu)形成有效的約束，造成了我國目前房地產(chǎn)中介行業(yè)秩序比較混亂。這就使得組建國內(nèi)度假交換網(wǎng)絡(luò)難度較大。

三、郊區(qū)度假型居所發(fā)展條件分析

根據(jù)對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析，城市郊區(qū)度假型居所是我國旅游房地產(chǎn)目前重要的開發(fā)趨勢。它主要以市區(qū)中產(chǎn)以上階層為目標市場，經(jīng)過精心設(shè)計規(guī)劃，既具有第一居所良好的生活環(huán)境功能，又具有第二居所的休閑度假功能。

1.適應(yīng)當前人們休閑度假的消費理念

我國旅游業(yè)已經(jīng)發(fā)展到“大眾旅游”階段。旅游與休閑度假正逐漸成為人們重要的生活方式，加之“住宅郊區(qū)化”理念已被大眾尤其中產(chǎn)階層所接受。按照馬斯洛需求層次論，當?shù)蛯哟涡枨蟮玫綕M足后人們會追求高一層次的需求，在滿足了吃、住、行、游、購、娛等需求后，旅游者進一步追求旅游產(chǎn)品個性化、多元化等更高需求。據(jù)《中國旅游統(tǒng)計年鑒2005》和《中國國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查》，國內(nèi)游客以度假、休閑為出游目的的比例已由1999年的8.6％上升到2004年的19.7％，休閑度假已經(jīng)成為高端旅游消費的主要方式之一。如今人們的健康觀念增強，開始追求“健康理念”，強調(diào)人與自然的協(xié)調(diào)關(guān)系，關(guān)注綠色生態(tài)、健康住宅等。城市郊區(qū)度假型居所擁有城市住宅所沒有的寧靜與安逸，綠色與健康。郊區(qū)度假型居所正是順應(yīng)這一趨勢，提高綠化率，適當降低容積率，以形成鮮明的適宜“度假”特色。如表1是青島市郊房地產(chǎn)項目綠化率和容積率的調(diào)查。

2.相對低廉的價格

近幾年，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)價格飛漲，尤其是位于大都市中心地區(qū)，一般都成為“黃金地段”，價格不斷攀升。由于郊區(qū)有較大的土地供應(yīng)量，所以，城市郊區(qū)度假型居所的價格相對較低。對2007年6月青島土地拍賣會的調(diào)查可以看出，青島市中心城區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)與處于外圍的四方和李滄區(qū)土地拍賣價格具有較大差別（如表2）。青島郊區(qū)的房價也是按距市中心距離大小逐級遞減的，以開發(fā)區(qū)為最高達到4 296元/平方米，萊西最低1 874元/平方米，都遠低于市區(qū)。

3.中產(chǎn)以上階層巨大消費潛力

改革開放以來，人們的生活水平不斷提高，近幾年發(fā)展更為迅速。中國居民中富裕階層和中產(chǎn)階級雖然比例不高，但是絕對數(shù)量巨大，據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段城市中高收入居民已達6千萬人。隨著收入的增多，有利于個人健康發(fā)展、提高享受層次的個人消費支出比例在不斷地上升。享受自然、享受人生的時尚消費越來越受到中高收入者的青睞。他們不僅要求有居住空間，還要求生活更有情調(diào)，更有質(zhì)量。目前，青島郊區(qū)有很多新建房地產(chǎn)項目都規(guī)劃有較齊全的服務(wù)設(shè)施，設(shè)立了高檔會所、健身房、桑拿城、乒乓球館、羽毛球館、游泳館、休閑養(yǎng)生中心、兒童樂園、音樂茶餐廳、西餐吧等。這些可以保障業(yè)主享受到高品質(zhì)的休閑度假服務(wù)。

4.私家車擁有量大幅增加，公路網(wǎng)絡(luò)日趨完善

隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，私家車在我國許多城市已經(jīng)比較普及。據(jù)青島市車管所統(tǒng)計，目前，每天掛牌的新車在300輛以上，最高時達到900輛。一方面為居民出行提供了方便；另一方面必然增加了交通壓力，尤其是主要市內(nèi)中心區(qū)，而郊區(qū)則要小的多。

作為山東省經(jīng)濟的龍頭城市，青島交通建設(shè)發(fā)展迅速。根據(jù)《青島市“十一五”交通發(fā)展建設(shè)規(guī)劃》，“十一五”期間將建設(shè)即平線、青蘭線（青島段）、威烏線（新河至濱州段）、威烏線（威青支線青島段）、青島海灣大橋（北橋位）等高速公路，形成全市“一小時經(jīng)濟圈”和與煙臺、威海等周邊城市的半島城市群“三小時經(jīng)濟圈”。青島市還將加快建設(shè)膠濟客運專線、黃日鐵路、半島城際軌道交通等項目，增加鐵路密度，改造火車站等。規(guī)劃中的“青島－萊西－榮城”城際輕軌將于2010年通車，屆時青島到其最遠的縣級市萊西市也只有20分鐘車程。便捷的交通網(wǎng)路，將極大加強郊區(qū)與青島市區(qū)的聯(lián)系。

四、青島市城市郊區(qū)度假型居所發(fā)展分析

青島位于山東半島南端，依山傍海，風光秀麗，氣候宜人，是我國北方著名的海濱城市。全市海岸線總長為870公里，其中，大陸岸線730公里，占山東省岸線的1/4。海岸曲折，岬灣相間。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10 654平方公里，總?cè)丝?40.9萬，其中，市區(qū)1 159平方公里，人口265.43萬人。市區(qū)面積只占全市面積的10.88％。青島市內(nèi)四區(qū)包括市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，郊區(qū)則指城陽區(qū)、開發(fā)區(qū)、膠南市、膠州市、平度市、即墨市和萊西市。青島市郊區(qū)擁有豐富的土地資源和旅游資源，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件。

1.市郊新樓盤所占比重較大

目前，島城郊區(qū)新樓盤呈現(xiàn)出越來越多的趨勢，根據(jù)2007青島住宅交易會調(diào)查，青島市區(qū)新樓盤只占23％，而郊區(qū)新樓盤已占77％。因此，郊區(qū)房地產(chǎn)項目已經(jīng)成為目前青島房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。這種發(fā)展趨勢也給郊區(qū)度假型居所的發(fā)展創(chuàng)造了發(fā)展良機。

2.房地產(chǎn)市場旺盛

目前，青島房地產(chǎn)市場無論需求還是供給都十分活躍，大量地產(chǎn)商涌入島城，如萬科、中南、寶龍、宏遠、順馳等國內(nèi)具有實力的公司。他們與島城本地知名公司像海信、天泰、海爾、百通等公司產(chǎn)生了激烈的競爭。這種競爭使得市區(qū)與郊區(qū)地產(chǎn)的聯(lián)動性越來越強，開發(fā)商的交流更加頻繁，購房者的挑選余地增大，有效提高了郊區(qū)房地產(chǎn)項目的質(zhì)量。

3.設(shè)計理念和服務(wù)理念創(chuàng)新

青島市郊區(qū)新樓盤中廣泛應(yīng)用先進的設(shè)計理念和設(shè)計思想。比如，城陽區(qū)的怡馨苑引入LOHAS（樂活）社區(qū)的概念。LOHAS（lifestyles of health and sustainability）即“樂活”，是一種“健康可持續(xù)性的生活方式”。它提倡的是“簡單、創(chuàng)意、健康、快樂、積極、時尚、環(huán)?！钡壬罘绞?。萊西翡翠城集住宅、商業(yè)街、高檔酒店、寫字樓、美食街、會所、學校于一體，引入HOPSCA理念，成為引領(lǐng)萊西人居發(fā)展方向的領(lǐng)軍樓盤。這一誕生于法國巴黎拉德芳斯的優(yōu)秀理念，將酒店（H）、辦公（O）、公園（P）、購物（S）、休閑娛樂（C）、居所（A）等多種建筑功能元素融于統(tǒng)一的規(guī)模化社區(qū)中，是復(fù)合地產(chǎn)的代表，提倡高尚多元的文化品位，商業(yè)配套和生活服務(wù)功能與時俱進，體現(xiàn)一種全新的“城熟”生活模式，旨在為業(yè)主提供更加科學舒適的生活模式選擇。另外，法國愛迪士新風系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、美國愛惠普終端凈水器和荷蘭威賽同層排水系統(tǒng)這些以往在高檔住宅區(qū)才能見到的國際品牌配置，目前，已應(yīng)用于青島郊區(qū)度假型居所中，體現(xiàn)了“科技、節(jié)能、健康、時尚”等設(shè)計思想。

許多樓盤還聘請世界級設(shè)計師，這都體現(xiàn)出了郊區(qū)的樓盤現(xiàn)在也是越來越注重服務(wù)功能與質(zhì)量檔次。御墅臨楓7期就是由世界頂級設(shè)計公司“美國道易(EDAW)”主筆設(shè)計。而100福國際山莊和石灣山莊則是出自美國別墅設(shè)計大師道格拉斯·道林之手。世界知名物業(yè)公司也頻頻亮相青島郊區(qū)樓盤。國際級管家第一太平戴維斯、世界頂級品牌戴德梁行、香港柏迪物業(yè)管家等都已進駐島城郊區(qū)。家庭安防系統(tǒng)也被引入郊區(qū)住宅，封閉式物業(yè)管理，24小時保安巡邏，24小時電視監(jiān)控，幕簾式紅外探測儀、室內(nèi)設(shè)有應(yīng)急按鈕和煤氣報警系統(tǒng)，甚至有的樓盤還配有白宮同樣的安防系統(tǒng)，擁有自動傳感技術(shù)、遠程服務(wù)和診斷、數(shù)字化語音響應(yīng)。這些設(shè)備有效減少了居住在郊區(qū)的不安全因素。

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