房地產(chǎn)交易保證機(jī)構(gòu)及“專用賬戶”芻議

摘要：2006年，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），該《通知》正式規(guī)定了建立以“存量房交易資金管理制度”為主的各項(xiàng)業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，明確提出了發(fā)展“交易保證機(jī)構(gòu)”和建立存量房客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶制度。結(jié)合歐美國(guó)家的相關(guān)制度對(duì)《通知》中所規(guī)定的交易保證機(jī)構(gòu)的定義和表現(xiàn)形式加以梳理和分析，并通過借鑒西方較為完善的Escrow制度和我國(guó)香港地區(qū)的相關(guān)制度，對(duì)“專用賬戶”的定義、性質(zhì)及基本屬性可以進(jìn)行歸納和總結(jié)。

關(guān)鍵詞：交易保證機(jī)構(gòu)；專用賬戶；Escrow賬戶；房地產(chǎn)中介

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2008）10－0135－02

進(jìn)入21世紀(jì)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)住房增量需求和改善需求愈加旺盛，于是隨著國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，地產(chǎn)中介市場(chǎng)也迎來了其繁榮與興旺之景。據(jù)估計(jì)，目前北京的房屋買賣和租賃市場(chǎng)中，50%以上的交易業(yè)務(wù)是在中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)下完成的。在現(xiàn)實(shí)中，由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)能夠直接接觸、接受客戶資金，再加上機(jī)構(gòu)內(nèi)部的不規(guī)范操作導(dǎo)致了如“堅(jiān)石事件”、“中天置業(yè)事件”等中介機(jī)構(gòu)侵吞、挪用甚至席卷客戶資金逃跑事件頻頻發(fā)生。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的監(jiān)管，尤其為了杜絕經(jīng)紀(jì)公司挪用客戶資金牟取非法利益，甚至侵吞客戶交易資金的惡性事件再次發(fā)生，2006年12月29日，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），該通知正式規(guī)定了建立以“存量房交易資金管理制度”為主的各項(xiàng)業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，明確提出了發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)和建立存量房客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶制度。這一規(guī)定對(duì)全國(guó)各地進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，加大監(jiān)管力度，建立房地產(chǎn)中介市場(chǎng)誠信起到了提綱挈領(lǐng)的作用。

一、交易保證機(jī)構(gòu)

（一）歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)問題簡(jiǎn)介

在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，90%以上的房屋交易除了買賣雙方各自由經(jīng)紀(jì)公司代表其利益，或者由同一個(gè)中介經(jīng)紀(jì)居間完成雙方的交易活動(dòng)以外，其中一個(gè)必不可缺的環(huán)節(jié)就是Escrow Service， 即由Escrow公司作為整個(gè)交易合同上的驗(yàn)證和見證方，負(fù)責(zé)執(zhí)行交易當(dāng)中的資金監(jiān)管。所謂房地產(chǎn)資金監(jiān)管，是指房屋買賣雙方在達(dá)成交易后，按照交易合同中達(dá)成之交易金額及完成交易所需的其它部分或全部款項(xiàng)，存入由第三方開立的與全部或部分利益方進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管的賬號(hào)，并由第三方對(duì)交易過程中各款項(xiàng)按照各方確認(rèn)的資金使用計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督使用，以確保交易資金專款專用的行為。歐美的房屋買賣基本上是由專門的Escrow公司作為房屋買賣中的獨(dú)立第三人對(duì)房屋出讓和受讓中的各種條件加以驗(yàn)證和見證，從而對(duì)資金加以監(jiān)管。其作用類似于我們接下來將要探討的交易保證機(jī)構(gòu)。在國(guó)際商務(wù)活動(dòng)中比較多見的Escrow應(yīng)用形式有: Escrow賬戶、Escrow信用證、Escrow合同。其中Escrow賬戶是Escrow在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最為常見的應(yīng)用方式之一。

（二）交易保證機(jī)構(gòu)及其存在形式分析

《通知》第5條規(guī)定“發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。交易保證機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”。結(jié)合上文所述，這里所指的“交易保證機(jī)構(gòu)”應(yīng)當(dāng)是類似于Escrow公司專門設(shè)立作為第三方對(duì)整個(gè)交易合同的履行和合法性進(jìn)行見證和驗(yàn)證，保障交易資金的?？顚Ｓ们要?dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)。至于設(shè)立主體，由于目前還沒有明確的規(guī)定，筆者認(rèn)為設(shè)立主體可以是國(guó)家、社會(huì)團(tuán)體也可以是個(gè)人，其性質(zhì)可以是法人也可能是其他非法人組織。但由于我國(guó)正處于“交易保證機(jī)構(gòu)”的起步發(fā)展階段，短期內(nèi)無法成立大量的專門交易保證機(jī)構(gòu)來滿足市場(chǎng)的需要，于是，一些有實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司和其他類型的非專門交易保證機(jī)構(gòu)在交納一定數(shù)額的保證金后也可以承擔(dān)資金監(jiān)管的職能，成為另一種形式的保證機(jī)構(gòu)。

如《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》，存量房即是我們通常所說的“二手房”）在《通知》的基礎(chǔ)上對(duì)保證機(jī)構(gòu)做了相對(duì)細(xì)化的規(guī)定，《規(guī)定》要求“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“保證機(jī)構(gòu)”）在從事存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)之前，應(yīng)向市建委備案，領(lǐng)取《設(shè)立“專用賬戶”保證機(jī)構(gòu)備案證明》”；備案后與商業(yè)銀行簽署《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)合作協(xié)議》，開設(shè)“專用賬戶”；最后再與中介協(xié)會(huì)簽訂《存量房交易保證金托管協(xié)議》，將100萬元保證金存入保證金賬戶內(nèi)，經(jīng)中介協(xié)會(huì)核查并在“北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)信息網(wǎng)”發(fā)布后，保證機(jī)構(gòu)即可從事存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。目前，北京市公布的包括經(jīng)紀(jì)公司、投資擔(dān)保公司、房地產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)咨詢公司在內(nèi)的22家“保證機(jī)構(gòu)”中即使是曾被媒體認(rèn)為是北京首家交易保證機(jī)構(gòu)的“北京開太物業(yè)交易保證有限公司”也并非專門為了資金監(jiān)管而設(shè)立的機(jī)構(gòu)。

從上述北京市行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于“保證機(jī)構(gòu)”的規(guī)定來看，顯然此“保證機(jī)構(gòu)”不僅包含《通知》中所指的“交易保證機(jī)構(gòu)”，而且包含了凡符合一定資格并設(shè)立了“專用賬戶”、繳納了一定數(shù)額的保證金并經(jīng)備案公告的其他機(jī)構(gòu)。事實(shí)上，該《通知》頒布后，全國(guó)各地都有不同的“保證機(jī)構(gòu)”以各種形式“現(xiàn)身”，如濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合服務(wù)中心作為交易保證機(jī)構(gòu)開立“專用賬戶”無償為客戶辦理二手房交易資金的托管服務(wù)；一些開展了信托業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所如北京市君合律師事務(wù)所也在一定程度上承擔(dān)著這種保證職能；甚至國(guó)外的某些金融銀行早已有此項(xiàng)監(jiān)管業(yè)務(wù)?！敖灰妆ＷC機(jī)構(gòu)相當(dāng)于統(tǒng)稱，北京將根據(jù)注冊(cè)資金、保證金、從業(yè)年限、有無不良記錄等標(biāo)準(zhǔn)，批準(zhǔn)符合條件的交易保證機(jī)構(gòu)”。

綜上，筆者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)新興的交易保證機(jī)構(gòu)包括廣義和狹義的概念，狹義上的交易保證機(jī)構(gòu)即是指專門設(shè)立作為第三方對(duì)整個(gè)交易合同的履行和合法性進(jìn)行見證和驗(yàn)證，保障交易資金的?？顚Ｓ们要?dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)。而廣義上的保證機(jī)構(gòu)的范圍很廣，凡符合一定資格并設(shè)立了“專用賬戶”、繳納了一定數(shù)額的保證金并經(jīng)備案公告的其他機(jī)構(gòu)，如經(jīng)紀(jì)公司、投資擔(dān)保公司、咨詢公司、甚至銀行、律師事務(wù)所等都可以成為交易保證機(jī)構(gòu)。

二、“專用賬戶”相關(guān)問題研究

（一）Escrow賬戶

Escrow的基本涵義是指由第三人保存、待條件成就后交付受讓人的契據(jù)，在經(jīng)貿(mào)活動(dòng)中因具有增進(jìn)當(dāng)事人之間的信任、保障合同履行的功能而被廣泛采用。其核心內(nèi)容是債務(wù)人、出讓人或承諾人將書面文件、契據(jù)、錢款、證券或其它財(cái)產(chǎn)交給獨(dú)立的第三人保管，當(dāng)約定的條件成就時(shí)或者法律事件發(fā)生時(shí)，由該第三人將其保管的書面文件、契據(jù)、錢款、證券或其它財(cái)產(chǎn)交給債權(quán)人或受讓人或受諾人。Escrow賬戶是Escrow在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最為常見的應(yīng)用方式。例如，一大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展商向國(guó)外銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款人要求借款人在其認(rèn)可的銀行設(shè)立Escrow賬戶（在香港，通常是貸款人指定的律師事務(wù)所的賬戶），借款人須將其在關(guān)于該項(xiàng)目的預(yù)售合同、出售合同、出租合同項(xiàng)下的全部收益存入該賬戶，除非滿足以下條件之一，未經(jīng)貸款人事先書面同意，借款人不能從中提取任何款項(xiàng)：（1）向貸款人付款；（2）該賬戶中的資金總額已超過了借款人下期還貸額、利息和其他應(yīng)付費(fèi)用以及完成項(xiàng)目建設(shè)的費(fèi)用和正常支出（包括納稅等）。雖然我國(guó)沒有Escrow的提法，但是很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都對(duì)這一形式加以了借鑒和運(yùn)用，如信托賬戶、提存制度等。下面我們將要談到的“專用賬戶”同樣是建立在這一原理之上的。

（二） “專用賬戶”及其專用性和獨(dú)立性

“專用賬戶”是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等交易保證機(jī)構(gòu)（廣義）在銀行開立的以其機(jī)構(gòu)名義為賬戶名、專用于存量房交易資金結(jié)算的、獨(dú)立于機(jī)構(gòu)自有資金賬戶的存款賬戶。

如上文所提到的我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，律師事務(wù)所可以充當(dāng)Escrow中第三人的角色，在買賣合同中發(fā)揮監(jiān)督作用。而律師事務(wù)所之所以有資格充當(dāng)這種角色就有賴于其運(yùn)作規(guī)則詳盡地類似于Escrow賬戶的“當(dāng)事人賬戶”。香港法例第159章73條“事務(wù)律師賬目規(guī)則”中將“以事務(wù)律師名義在銀行開立的往來或儲(chǔ)蓄賬戶，而賬戶的名稱是有‘Client’一字的賬戶稱之為‘當(dāng)事人賬戶’”。應(yīng)當(dāng)存入賬戶的款項(xiàng)主要包括：a.信托款項(xiàng)（在本文研究范疇中即指律師事務(wù)所或律師所受領(lǐng)的屬于當(dāng)事人之間的存量房房屋交易款項(xiàng)）；b.屬事務(wù)所所有而需用于開立或維護(hù)該賬戶的款項(xiàng)；c.用以填補(bǔ)違反不應(yīng)當(dāng)由事務(wù)律師從當(dāng)事人賬戶中提取款項(xiàng)的規(guī)定而曾違規(guī)提出使用的款項(xiàng)等。除特殊規(guī)定外，其他和律所有關(guān)的款項(xiàng)均不能存入此賬戶1。同樣《通知》中也規(guī)定：“對(duì)于本《通知》下發(fā)后新發(fā)生的業(yè)務(wù)，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶，賬戶名稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)名稱后加‘客戶交易結(jié)算資金’字樣，該專用存款賬戶專門用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和支付”。交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。此處之規(guī)定明確表明了“專用賬戶”的專用性，而這一屬性也為“專用賬戶”這一名稱的應(yīng)有之意。

同時(shí)，在國(guó)外Escrow資金監(jiān)管賬號(hào)開立后，可以在法律上使第三人在法院查封時(shí)，其所受托資金不受到影響，即Escrow賬戶資金獨(dú)立于開戶方資金。這點(diǎn)與建設(shè)部、中國(guó)人民銀行的《通知》中的規(guī)定相似。“客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人”，“若有關(guān)部門對(duì)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃，開戶銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)”。這些關(guān)于“專用賬戶”的規(guī)定均表明了專用賬戶作為Escrow賬戶的一種借鑒形式所應(yīng)當(dāng)具備的獨(dú)立性。

總之，通過對(duì)歐美的Escrow和我國(guó)香港地區(qū)的相關(guān)制度《通知》中的相關(guān)規(guī)定加以借鑒和比較，我們不難得出：專用賬戶的本質(zhì)即是具有資金監(jiān)管功能的第三方在銀行開立的以其機(jī)構(gòu)名義為賬戶名、專用于客戶存量房交易資金結(jié)算的、獨(dú)立于機(jī)構(gòu)自有資金賬戶的存款賬戶。其基本屬性就是其獨(dú)立于當(dāng)事人雙方以及房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和專用于存放和監(jiān)管存量房客戶交易結(jié)算資金的專用性。