淺談地震災(zāi)后物權(quán)法方面的幾個問題

摘要：汶川地震引發(fā)了一系列和物權(quán)有關(guān)的法律問題。對于房屋意外滅失誰來承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任、農(nóng)村地毀人亡土地承包經(jīng)營權(quán)相關(guān)問題、建設(shè)用地使用權(quán)滅失后果應(yīng)由誰負(fù)、無主物和遺失物如何處置等問題，是普通大眾所關(guān)注的。通過這次地震，國家針對災(zāi)害發(fā)生的新情況、新問題，應(yīng)借鑒多地震國家的經(jīng)驗（如日本），及時出臺相應(yīng)的法律、法規(guī)和政策，填補法律漏洞，或者變更一些無法在災(zāi)區(qū)適用的法律條款。

關(guān)鍵詞：地震；物權(quán)法；權(quán)利；滅失；責(zé)任承擔(dān)

中圖分類號：923.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）10－0133－02

“5·12”汶川大地震造成了嚴(yán)重的生命和財產(chǎn)損失。當(dāng)我們在廢墟上站起來抗震救災(zāi)、重建家園的時候，一系列和物權(quán)有關(guān)的法律問題擺在了我們的面前。諸如按揭還款的房屋因地震而倒塌，還要交納月供嗎？土地?fù)p毀了，土地承包經(jīng)營權(quán)怎么辦？因地震造成的遺失物、無主物如何處置？……妥善處理好這些問題，不僅關(guān)系到對公民合法權(quán)益的保護(hù)，也關(guān)系到災(zāi)區(qū)民心穩(wěn)定、社會和諧、科學(xué)發(fā)展的大局。

一、房屋意外滅失風(fēng)險責(zé)任問題

1.房屋意外滅失風(fēng)險負(fù)擔(dān)規(guī)則。物權(quán)標(biāo)的物意外滅失風(fēng)險責(zé)任負(fù)擔(dān)的主要規(guī)則是，意外滅失標(biāo)的物的所有權(quán)在誰手里，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任。對于已經(jīng)滅失的房屋，其后果只能由房屋所有人承擔(dān)。

具體的說，房屋已經(jīng)交付，但還沒有過戶登記，也就是業(yè)主還沒有取得房產(chǎn)所有權(quán)證書，其房屋所有權(quán)尚在開發(fā)商手中，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)物權(quán)標(biāo)的物意外滅失風(fēng)險責(zé)任。

如果房屋所有權(quán)已經(jīng)辦理了過戶登記，業(yè)主取得了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，則意外滅失風(fēng)險責(zé)任應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

如果房地產(chǎn)的權(quán)屬證書已經(jīng)取得，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)均已過戶登記，但所有權(quán)和使用權(quán)在貸款銀行手中抵押的，則所有權(quán)仍然在房屋所有權(quán)人即業(yè)主手中，抵押的房屋所有權(quán)客體意外滅失，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)意外滅失的風(fēng)險責(zé)任。

2.房屋滅失后是否要繼續(xù)交納月供。地震發(fā)生后，關(guān)于災(zāi)區(qū)個人住房按揭貸款是否繼續(xù)支付余款的問題，引起社會廣泛的關(guān)注。房屋滅失后原則上不能免除受災(zāi)人的債務(wù)，原因是用受災(zāi)房屋擔(dān)保銀行的債務(wù)屬于從合同，主合同則是與銀行之間簽訂的借款合同。因地震導(dǎo)致?lián)Ｎ餃缡Ш?，只是?dān)保合同不能履行，并不影響主合同的效力。

但是，地震造成樓在人不在，或者人在樓不在的情況，房貸怎么還？活下來的人家毀人亡，成了災(zāi)民，依靠國家的救濟(jì)，拿什么來還？甚至震后遺留的孤兒也面臨還貸的窘境。這個時間還讓災(zāi)民還貸，確實是無法實現(xiàn)的事情。

筆者認(rèn)為，既然地震屬于法律上的不可抗力的重大自然災(zāi)害，房屋損失就不能只由借款人一方承擔(dān)，也不能由借款人和銀行雙方來承擔(dān)，而應(yīng)由借款人、銀行和第三者共同承擔(dān)。第三者包括政府和保險公司。滅失房屋的所有權(quán)人即借款人在先期購房時已交了首付，后期也交了部分月供，這已給借款人造成了重大損失，因此，剩余的房貸不應(yīng)由借款人繼續(xù)交納。如果房屋通過保險理賠或者補償?shù)热〉觅r償金的，則賠償金應(yīng)作為抵押財產(chǎn)，銀行有優(yōu)先受償權(quán)。如果不能通過保險理賠的，剩余的房貸應(yīng)由銀行和政府承擔(dān)。事實上，當(dāng)受災(zāi)人確無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行的，即使被銀行告上法庭法院也只好因被執(zhí)行人確無可供執(zhí)行的財產(chǎn)而中止執(zhí)行。

在這一點上，中國銀監(jiān)會通知核銷因地震無力償還的債務(wù)體現(xiàn)了國家意志。

5月23日，也就是震后的第12天，中國銀監(jiān)會發(fā)出關(guān)于因地震無力償還的債務(wù)應(yīng)予核銷的通知。通知指出，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要根據(jù)《金融企業(yè)呆帳核銷管理辦法（2008年修訂版）》的規(guī)定，對于借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆帳并及時予以核銷。對于銀行卡透支款項，持卡人和擔(dān)保人已經(jīng)在本次災(zāi)害中死亡或下落不明，且沒有其他財產(chǎn)可償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆帳并及時予以核銷。此項舉措體現(xiàn)了國家意志，也體現(xiàn)了人民的利益，在一定程度上緩解了災(zāi)民的一些壓力。對災(zāi)民振作精神，堅定信心，戰(zhàn)勝災(zāi)害，重建家園，無疑是注射了一支“強心劑”。

二、農(nóng)村地毀人亡引發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)問題

汶川地震造成農(nóng)村大量土地山林嚴(yán)重毀損、數(shù)萬人遇難。面對這種情況，災(zāi)后重建會遇到土地承包經(jīng)營權(quán)問題。

處理災(zāi)后重建的土地承包經(jīng)營權(quán)問題，可以從以下幾個方面入手：

1.要重新確認(rèn)權(quán)利是否存在。農(nóng)村土地權(quán)利涉及土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)。只有確定土地是否存在、權(quán)利人是否存在，才能確定權(quán)利是否存在。權(quán)利的滅失一般有兩種情況，一是權(quán)利的標(biāo)的不復(fù)存在，如土地經(jīng)地震后變?yōu)楹?，或者山體滑坡使原來的川沒有了。據(jù)報道，汶川地震后形成了34座堰塞湖，這將會使大量土地滅失。這屬于不可抗力的情形，需要重新對土地進(jìn)行分配。二是權(quán)利人在地震中遇難。但只要家庭中有一人幸存，就說明權(quán)利人依然存在，就應(yīng)該承認(rèn)他（她）對以往其家庭所承包的土地的整體繼續(xù)享有承包經(jīng)營權(quán)。因為我國《農(nóng)村土地承包法》第27條第1款、《物權(quán)法》第131條均規(guī)定，承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。而《農(nóng)村土地承包法》第15條也規(guī)定，家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，而非個人。這說明我國的土地承包經(jīng)營權(quán)是以戶為單位，以戶為權(quán)利人的。一般也被稱作“在承包期內(nèi)，增人不增地，減人不減地?！?/p>

2.如果一個農(nóng)戶的成員全部遇難，則承包經(jīng)營權(quán)滅失，該土地應(yīng)該收回集體，作再分配。再分配的形式有多種選擇。原則上應(yīng)該按照《物權(quán)法》第131條、《農(nóng)村土地承包法》第27條第2款的規(guī)定，承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對個別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。

3.如果一個農(nóng)戶中幸存者只有一人，而這個人又是未成年的兒童或者是因地震災(zāi)害喪失了勞動能力的殘疾人，也應(yīng)該繼續(xù)享有對土地的承包經(jīng)營權(quán)。我們應(yīng)當(dāng)看到，無論是兒童還是殘疾人，在其行為能力之外，還有權(quán)利能力。權(quán)利能力與生俱來。根據(jù)《民法》規(guī)定，權(quán)利能力是指作為私法上權(quán)利及義務(wù)歸屬主體的資格，具體而言，就是其可以就自由、生命、身體等請求法律保護(hù)的資格，可以請求保障取得或處分財產(chǎn)的地位的資格等。因此，無論是什么樣的人，只要是生存下來了，就必須承認(rèn)他（她）本來享有的對財產(chǎn)的權(quán)利，當(dāng)然也包括對土地的承包經(jīng)營權(quán)。

特別需要強調(diào)的是，孤兒的權(quán)利更應(yīng)該予以保障。盡管政府會在處理災(zāi)后事務(wù)上對孤兒進(jìn)行妥善安置，也有不少人伸出愛心之手要收養(yǎng)孤兒，但都不應(yīng)該以剝奪他（她）固有的財產(chǎn)為代價。況且，他們在正處在成長的過程中，所以更要考慮他們今后的生存條件。

三、建設(shè)用地使用權(quán)滅失問題

這次地震造成了城市毀損土地滅失。如北川縣城幾乎被夷為平地，成為一片廢墟。據(jù)說北川縣城要整體搬遷到異地重建。那么在縣城內(nèi)原來已經(jīng)取得的建設(shè)用地使用權(quán)，包括開發(fā)商取得的建設(shè)用地使用權(quán)和業(yè)主建筑物依附的建設(shè)用地使用權(quán)是否仍然存在？此時土地已經(jīng)滅失，國家作為所有權(quán)人已經(jīng)消滅了所有權(quán)，那么建設(shè)用地使用權(quán)當(dāng)然也就不復(fù)存在。

由于地震致使建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律后果應(yīng)由使用權(quán)人承擔(dān)。如果將來國家另建新城，是否采取無償撥付土地交給失去土地使用權(quán)人繼續(xù)使用，應(yīng)由國家來決定。如果縣城異地重建，則應(yīng)當(dāng)通過劃撥手段，由原來的土地使用權(quán)人重新取得新的土地使用權(quán)，而不是原來的土地使用權(quán)的延續(xù)，應(yīng)另行辦理土地使用權(quán)取得手續(xù)；如果縣城還在原址重建，也應(yīng)當(dāng)重新劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，使原來的土地使用權(quán)人能夠重新取得使用權(quán)。

對災(zāi)區(qū)分期付款的商品房，業(yè)主將其房地產(chǎn)權(quán)屬抵押給銀行，在地震中房屋滅失的，房屋所有權(quán)消滅，其房屋所有權(quán)抵押關(guān)系隨之消滅，就不再存在抵押關(guān)系。但土地使用權(quán)一并抵押的，如果土地沒有滅失，其土地使用權(quán)仍然是抵押物，還發(fā)生抵押作用，仍然在擔(dān)保貸款債權(quán)；如果土地滅失，土地使用權(quán)隨之消滅，其土地使用權(quán)的抵押關(guān)系也就不復(fù)存在。

四、無主物、遺失物的處置問題

在地震后的搜救過程中，搜救人員拾到大量現(xiàn)金、存折、項鏈和手機等貴重物品，處置這些財產(chǎn)也是一個大問題。

地震災(zāi)害后，會形成大量的無主物，但是并非所有一時找不到主人的物都是無主物，因為有些是遺產(chǎn)。如果是遇難者遺留的遺產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)由他的繼承人予以繼承，并取得所有權(quán)。即使是遇難者遺留的遺產(chǎn)為無人繼承的遺產(chǎn)，也應(yīng)當(dāng)按照《繼承法》的規(guī)定，收歸國家或者收歸集體所有，一般不會形成無主財產(chǎn)。在農(nóng)村，所有的農(nóng)戶廢墟中的物，即使無人認(rèn)領(lǐng)，也都是本村集體農(nóng)民的遺產(chǎn)，無人繼承，也都由村集體取得所有權(quán)，不會成為無主物。

地震后，只有那些無法確定究竟是誰的，也無人認(rèn)領(lǐng)的物，才可能成為無主物。我國《物權(quán)法》沒有規(guī)定無主物先占取得制度，故不適用先占取得規(guī)則，拾得人不能取得所有權(quán)。

在地震中拾得遺失物，按照《物權(quán)法》第109條規(guī)定，拾得人不能取得遺失物的所有權(quán)，拾得人應(yīng)當(dāng)將拾得物交還失主，或者交給公安機關(guān)。如果已經(jīng)確認(rèn)拾得物是無主物，根據(jù)《物權(quán)法》第113條規(guī)定，遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的歸國家所有。

對拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，《物權(quán)法》第114條也明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)參照拾得遺失物的規(guī)則處理，能夠交還權(quán)利人的，返還權(quán)利人，不能返還的，送交公安機關(guān)。但文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，則依照其規(guī)定處理。

五、幾點建議

1.通過這次地震，建議國家針對災(zāi)害發(fā)生的新情況、新問題，借鑒多地震國家的經(jīng)驗（如日本），及時出臺相應(yīng)的法律、法規(guī)和政策，填補法律漏洞，或者變更一些無法在災(zāi)區(qū)適用的法律條款。在這方面，中國銀監(jiān)會作出了榜樣。

2.對垮塌房屋業(yè)主按揭貸款的償還問題，目前國內(nèi)基本上沒有現(xiàn)行法律可供適用。中國銀監(jiān)會關(guān)于因地震無力償還的債務(wù)應(yīng)予核銷的通知，也只是針對本次地震的臨時措施。建議研究對房屋貸款尚未清償?shù)牟糠?，在地震險投保中解決，并納入法制軌道。

3.城市毀損土地滅失，國家另建新城時，建議采取無償撥付土地交給失去土地使用權(quán)人繼續(xù)使用。