地鐵站點(diǎn)垂直空間綜合開發(fā)的成本收益分析

摘要：城市土地利用與交通系統(tǒng)的一體化規(guī)劃是目前城市可持續(xù)發(fā)展的重要途徑之一，軌道交通在我國(guó)大型城市得到迅速發(fā)展。通過(guò)對(duì)當(dāng)前世界上地鐵站點(diǎn)的各種垂直空間利用模式進(jìn)行研究和探討，并在此基礎(chǔ)上，以市域中心站點(diǎn)垂直空間的利用模式為重點(diǎn)進(jìn)行成本和收益分析。研究認(rèn)為，在我國(guó)大中型城市，通過(guò)地鐵站點(diǎn)與城市物業(yè)的一體化建設(shè)，對(duì)地鐵站點(diǎn)垂直空間進(jìn)行有序、合理、綜合、高效地開發(fā)利用，可以給各方經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)收益。同時(shí)通過(guò)將各種設(shè)施的功能綜合協(xié)調(diào)，可以實(shí)現(xiàn)城市有限空間資源的充分利用，發(fā)揮更大的社會(huì)效益。因此，地鐵站點(diǎn)垂直空間綜合開發(fā)具有緊迫性和合理性。

關(guān)鍵詞：地鐵站點(diǎn)；垂直空間利用；成本收益分析

中圖分類號(hào)：F570.73文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2008）10－0020－02

一、引言

在世界各大中型城市，軌道交通對(duì)城市的布局、城市土地開發(fā)利用模式產(chǎn)生了重要的影響。國(guó)內(nèi)外研究者采用多種研究方法定量研究城市軌道交通開發(fā)利益。美國(guó)學(xué)者Cervero Robert（1994）用多元回歸法研究了軌道交通對(duì)聯(lián)合開發(fā)的寫字樓房地產(chǎn)的影響；日本青木（1994）等探討了土地價(jià)格與交通成本的關(guān)系。這些研究結(jié)果大都認(rèn)為，軌道交通具有積極的外部效益，能夠給沿線的土地（房地產(chǎn)）帶來(lái)顯著的增值效益。國(guó)內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)北京、上海、廣州等大中型城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析得出了一些相似結(jié)論，認(rèn)為軌道交通給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)的利益是巨大的。

而目前關(guān)于地鐵車站的垂直空間利用（包括地下和地上）的研究較少，對(duì)其具體利用模式及其經(jīng)濟(jì)效益缺乏詳細(xì)全面的研究。地鐵車站左右著周邊地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的分布，影響該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展。因此，這項(xiàng)研究對(duì)開發(fā)商、居民、商家、企業(yè)和政府而言都有著十分重要的意義。本文主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，對(duì)市域中心站點(diǎn)垂直空間利用的成本和效益分析，對(duì)其經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

二、地鐵市域中心站點(diǎn)垂直空間利用模式

市域中心站點(diǎn)是位于市域空間結(jié)構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)和城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，或在市域范圍內(nèi)有較大影響地區(qū)的站點(diǎn)，如上海的徐家匯即屬于典型的市域中心站點(diǎn)。對(duì)于該類地鐵站點(diǎn)的垂直空間利用，根據(jù)世界各國(guó)成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，橫向上，對(duì)車站周邊地塊至少規(guī)劃三種高效益用地類型：商業(yè)、辦公和居住。縱向上，則適宜設(shè)計(jì)成多功能融合的綜合體，同時(shí)充分利用地下空間，如開發(fā)為大型地下商業(yè)街等。

為節(jié)約市域中心土地，市域中心站點(diǎn)還應(yīng)考慮與周圍建筑結(jié)合進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，將車站與建筑物各自的功能系統(tǒng)結(jié)合，開發(fā)為集輸送旅客、辦公、商務(wù)、購(gòu)物、娛樂(lè)、起居等功能于一身的大型綜合設(shè)施。同時(shí)，對(duì)站點(diǎn)周圍300—500米的用地范圍實(shí)施較高強(qiáng)度的開發(fā)，并以良好的行人設(shè)施和其他接駁服務(wù)相配合，使站點(diǎn)周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業(yè)和娛樂(lè)、辦公等設(shè)施為一體的綜合功能區(qū)。將居民的生活起居、休閑和工作各功能單元聯(lián)合成統(tǒng)一的整體，既完成了居民的出行目的，又減輕了地面交通的負(fù)擔(dān)。

三、地鐵市域中心站點(diǎn)垂直空間利用的成本因素

從開發(fā)商、商家和企業(yè)、居民的角度來(lái)看，市域中心站點(diǎn)垂直空間開發(fā)利用的成本主要包括下列一些因素：

（一）開發(fā)商

1.土地成本

根據(jù)城市區(qū)位理論，交通和人口與經(jīng)濟(jì)集聚是決定城市區(qū)位和土地價(jià)格的重要因素。地鐵建設(shè)可以大大改善沿線的交通狀況并能使沿線各車站周圍土地增值。如在日本，沿東海道線（靠近東京）各站點(diǎn)50米范圍以內(nèi)的商業(yè)用地價(jià)值漲幅高達(dá)57％[1]。市域中心地鐵站點(diǎn)由于交通便捷、人流量大、商業(yè)集聚效應(yīng)明顯和土地稀缺，周邊地價(jià)更是不菲。土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，站點(diǎn)周邊土地成本的高漲給開發(fā)商帶來(lái)了一定的負(fù)擔(dān)。

2.物業(yè)開發(fā)成本

這里指狹義的開發(fā)成本，即除了土地價(jià)格以外一切開發(fā)費(fèi)用。與地上物業(yè)開發(fā)相比，對(duì)地鐵車站地下空間各種功能的綜合開發(fā)由于存在各種技術(shù)難題，施工難度大，導(dǎo)致開發(fā)成本要比地上高得多。同時(shí)，在地鐵上蓋高層建筑，技術(shù)上為防止沉降必然會(huì)打深地基，勢(shì)必造成成本上升。因此，高昂的物業(yè)開發(fā)成本至今仍是阻礙地鐵站點(diǎn)垂直空間利用的主要因素之一。

3.地鐵站點(diǎn)與現(xiàn)有建筑物接駁的工程成本

對(duì)地鐵站點(diǎn)垂直空間利用，首先需考慮站點(diǎn)出口與周邊各建筑物入口的接駁功能。其次，在充分利用地下空間的同時(shí)，還必須統(tǒng)籌考慮地下空間與地上公共商業(yè)項(xiàng)目的安排及垂直交通的組織，力爭(zhēng)使人流能在物業(yè)地下空間內(nèi)部做垂直方向的輸送。這樣就會(huì)產(chǎn)生對(duì)已有路線或布局進(jìn)行改造的成本和配套設(shè)施建造的成本等，從而增加了設(shè)計(jì)開發(fā)難度和工程造價(jià)。

（二）商家和企業(yè)

市域中心站點(diǎn)附近的商家和企業(yè)通常承受著較高的物業(yè)購(gòu)買或租賃成本。由于地鐵對(duì)人流、物流和商流的“磁力場(chǎng)”作用，站點(diǎn)周邊物業(yè)逐漸成為寸土寸金的商業(yè)旺地，且隨著規(guī)模效益的增強(qiáng)，進(jìn)而形成地鐵商業(yè)圈，如上海的人民廣場(chǎng)、紐約的曼哈頓、東京的銀座等。和不靠近地鐵站點(diǎn)的同類物業(yè)相比，地鐵站點(diǎn)周邊的寫字樓和商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格和租金頻頻上漲，給商家或企業(yè)帶來(lái)了較高的經(jīng)營(yíng)成本。

（三）居民

由于交通的便利和商業(yè)等有吸引力要素的聚積，市域中心站點(diǎn)周邊上蓋住宅物業(yè)價(jià)格較高，增加了居民的居住成本。加拿大多倫多Dewees在21公里的地鐵建設(shè)的前后，對(duì)位于城市中心地區(qū)（CBD）的地鐵沿線的住宅物業(yè)價(jià)值進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)地鐵站口附近的房地產(chǎn)價(jià)值比其沿線的變化更為明顯，地鐵對(duì)站口附近的物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生積極影響。

四、地鐵市域中心站點(diǎn)垂直空間利用的收益

從開發(fā)商、商家和企業(yè)、居民三方角度來(lái)看，地鐵站點(diǎn)垂直空間利用給他們各自帶來(lái)了不同程度的經(jīng)濟(jì)收益：

（一）開發(fā)商

1.物業(yè)銷售或出租收益

市域中心地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)主要分為商業(yè)用房和住宅兩類。據(jù)美國(guó)的研究數(shù)據(jù)顯示，軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格有明顯的提升作用，漲幅達(dá)25％。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的鄭捷奮、劉洪玉等人根據(jù)特征價(jià)格理論，對(duì)深圳地鐵一期沿線站點(diǎn)周圍住宅交易數(shù)據(jù)進(jìn)行了定量分析和實(shí)證研究[2]。研究結(jié)果顯示，地鐵建設(shè)對(duì)周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)值的影響范圍為地鐵站點(diǎn)距離400—600米半徑的區(qū)域，其中增值影響最大的是距離地鐵站點(diǎn)100—200米的住宅房地產(chǎn)，與距離地鐵站點(diǎn)700—800米的住宅相比，房?jī)r(jià)高了30.62％。

在影響商業(yè)用房租金的要素中，交通是最重要的因素。商業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)地鐵的敏感程度非常高，地鐵站點(diǎn)附近是營(yíng)業(yè)性商業(yè)用房的最佳選址，物業(yè)租金的增長(zhǎng)幅度為40％～500％[3]，如上海的徐家匯商圈圍繞地鐵而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房?jī)r(jià)值，這些物業(yè)無(wú)疑能給開發(fā)商創(chuàng)造豐厚的租金收入。

2．土地升值收益

市域中心站點(diǎn)區(qū)域通常都是房產(chǎn)高密度開發(fā)的重點(diǎn)，土地會(huì)不斷升值，土地開發(fā)能得到可觀回報(bào)。葉霞飛、蔡蔚等人采用地價(jià)函數(shù)法研究認(rèn)為，軌道交通具有明顯的外部效益，房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的開發(fā)利益是巨大的[4]。美國(guó)學(xué)者對(duì)華盛頓特區(qū)地鐵及周圍房地產(chǎn)的研究顯示，到2001年1月，地鐵累計(jì)投資達(dá)到95億美元，新增的土地價(jià)值達(dá)到100億～150億美元。地鐵沿線一些區(qū)域的商業(yè)用地增值幅度達(dá)到100％～300％[5]。KimK-C進(jìn)一步把軌道交通的影響區(qū)域分三部分：（1）在地鐵站影響最主要的區(qū)域（小于200米范圍內(nèi)）土地價(jià)格上升9—10倍；（2）在地鐵站影響第二重要的區(qū)域（200—500米）土地價(jià)格上升11—12倍；（3）在地鐵站間接影響的區(qū)域（500—1 000米）土地價(jià)格上升9—28倍。

（二）商家和企業(yè)

從地鐵公司的相關(guān)數(shù)據(jù)了解到，人們?yōu)榱斯?jié)省購(gòu)物時(shí)間，往往會(huì)在地鐵沿線隨機(jī)購(gòu)物，客流的隨機(jī)購(gòu)物率是10%～20%。國(guó)外對(duì)市域中心站點(diǎn)的土地開發(fā)活動(dòng)特別注重通過(guò)步行系統(tǒng)聯(lián)系軌道交通和商業(yè)開發(fā)。根據(jù)對(duì)徐家匯的調(diào)查結(jié)果，從與東方商廈和太平洋百貨相臨的地鐵口出來(lái)的人流中，平均有46%和61%直接進(jìn)入商場(chǎng)地下層。而沒(méi)有與地鐵站相連的第六百貨，從相臨的地鐵站地面出口出來(lái)的人流中，平均只有21%進(jìn)入商場(chǎng)。地鐵的開通，給市域中心站點(diǎn)周邊的商家和企業(yè)帶來(lái)了蘊(yùn)涵無(wú)限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”。

（三）居民

對(duì)地鐵車站垂直空間加以開發(fā)利用，將具有不同的功能、滿足乘客不同需求的各類建筑集中在地鐵站點(diǎn)附近，可以節(jié)約乘客出行的時(shí)間成本和交通成本，減少居民的出行疲勞和提高安全性，從而給城市居民帶來(lái)收益。此外，地鐵站點(diǎn)垂直空間開發(fā)利用還給地鐵站點(diǎn)周邊的居民帶來(lái)其他利益，如房屋增值、生活便利等。

五、結(jié)論

本文對(duì)地鐵市域中心站點(diǎn)垂直空間利用的成本和收益進(jìn)行分析，研究表明：對(duì)市域中心站點(diǎn)垂直空間的利用可以充分實(shí)現(xiàn)站點(diǎn)周圍的土地價(jià)值，提升周邊房地產(chǎn)價(jià)格，給開發(fā)商帶來(lái)豐厚的收益；可以最大限度地發(fā)揮地鐵車站周圍的交通優(yōu)勢(shì)和人流集聚效應(yīng)，創(chuàng)造出商業(yè)效益；可以為市民提供功能強(qiáng)大的大型設(shè)施和舒適便利的生活空間，方便城市居民的生活?？傊@種新的空間形態(tài)可以在車站附近造成一種區(qū)域性的開發(fā)效應(yīng)，激發(fā)城市活力，創(chuàng)造出可觀的社會(huì)效益，促進(jìn)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]Du H， Mulley C. The short-term land value impacts of urban rail transit: Quantitative evidence from Sunderland[J].Land Use

Policy，UK 2007，（24）：223-233.

[2]鄭捷奮，劉洪玉.深圳地鐵建設(shè)對(duì)站點(diǎn)周邊住宅價(jià)值的影響[J].鐵道學(xué)報(bào)，2005，（5）：11-18.

[3]鐘建民.地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響之初探[R].深圳大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院，2000

[4]葉霞飛，蔡蔚.城市軌道開發(fā)利益的計(jì)算方法[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)，2002，（4）：431-436.

[5]鄭捷奮，劉洪玉.城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響研究綜述[J].城市軌道交通，2003，（10）：14-16.