中國房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性分析

摘要：中國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場，可以使用哈佛學派的主要理論S-C-P范式來研究我國的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)組織問題。不同的土地出讓方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，所以我們根據(jù)地塊大小、距離遠近等的這種出讓方式不同來分析各種情況下的市場行為和市場績效。房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷政策的制定的依據(jù)和內(nèi)容也存在“馬歇爾沖突”，考慮中國房地產(chǎn)企業(yè)是規(guī)模經(jīng)濟不變的情況下，對壟斷進行拆分是對社會有利的選擇。具體操作上：不要大面積拍賣土地，改為小塊拍賣出讓，引進多家開發(fā)商鼓勵競爭，對打破壟斷更有現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；壟斷；產(chǎn)業(yè)組織理論

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X（2008）13-0134-02

一、導論

根據(jù)主流產(chǎn)業(yè)組織理論，哈佛學派的主要理論S-C-P范式，市場結(jié)構(gòu)（Structrue)決定市場行為(Conduct)，市場行為決定市場績效(Performance)，具有單向的因果關(guān)系；而芝加哥學派提出結(jié)構(gòu)、行為、績效三者之間應為雙向因果關(guān)系，認為市場績效起著決定性作用，企業(yè)效率的不同導致不同的市場結(jié)構(gòu)，高集中度的市場是高效率、低成本的結(jié)果，一個持續(xù)高利潤率的產(chǎn)業(yè)完全可能是該產(chǎn)業(yè)中企業(yè)高效經(jīng)營所致，否則會招致其他企業(yè)大量進入而降低利潤率。那我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織分析到底是適用哈佛學派還是適用芝加哥學派呢？

根據(jù)競爭和壟斷程度的不同，一般把市場分為四種類型：(1)完全競爭市場；(2)完全壟斷市場；(3)壟斷競爭市場；(4)寡頭壟斷市場。寡頭壟斷市場是指一個市場中只有少數(shù)幾個廠商相互競爭，且新廠商的進入是受到阻礙的，各廠商生產(chǎn)的產(chǎn)品可以有差別，也可以是沒有差別的。我國的房地產(chǎn)業(yè)是怎樣的市場類型呢？

高洪文(2007)通過勒納指數(shù)的實證研究方法，得出中國房地產(chǎn)行業(yè)的確存在壟斷特征的結(jié)論[1] ， 李宏瑾(2005)指出，中國房地產(chǎn)市場的壟斷程度相當嚴重，雖然隨著市場經(jīng)濟進程的深入和經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭狀況逐漸好轉(zhuǎn)，但這一過程非常緩慢[2]。余凱（2007）指出，中國房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，在此區(qū)域市場中有著很高的市場集中度，中國房地產(chǎn)市場存在較高的進入障礙（主要是土地資源壁壘和行政管理壁壘），房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性，決定了中國房地產(chǎn)市場是一個寡頭壟斷的市場。并且從巨額的沉淀成本、區(qū)域寡頭壟斷分析了寡頭壟斷的必要性和可能性。得出價格合謀下的非價格競爭是中國房地產(chǎn)價格居高不下的一個根本原因[3]。林素鋼 、崔秀琴（2007）指出，中國房地產(chǎn)市場壟斷的表現(xiàn):土地市場的壟斷，房地產(chǎn)廠商集中度較高，房地產(chǎn)產(chǎn)品的自然壟斷，房地產(chǎn)市場信息的壟斷，房地產(chǎn)商品中商品住房供給方式的壟斷[4]。以上文章說明中國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場。

中國盡管市場上開發(fā)商數(shù)量眾多，但房地產(chǎn)這一特殊商品在各個地區(qū)之間是不能流動的，所以他們實際上并非在同一市場上競爭，構(gòu)成競爭的只是相鄰的少數(shù)幾家開發(fā)商，表現(xiàn)出相鄰競爭態(tài)勢，所以可以說中國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場。這個區(qū)域可以是一個市，但更可能是市中更小的一個區(qū)域?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場存在的價格領(lǐng)袖制，實際上就是價格合謀或價格勾結(jié)，而價格合謀的實質(zhì)就是壟斷，開發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價格聯(lián)盟”， 余凱(2007)也對此進行了分析[5]。

二、基于S-C-P范式分析我國的房地產(chǎn)業(yè)

對于土地出讓的方式，2001年，國務院15號文件明確規(guī)定，經(jīng)營性用地必須實行招標拍賣掛牌的出讓形式。只要有資金支持，有意投資房地產(chǎn)的任何個人、法人，都可以通過土地“招拍掛”的形式獲得土地。

我們現(xiàn)在考慮另一種具體的土地出讓方式——地塊大小對房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的基礎是土地的出讓方式。不同的土地出讓方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，所以我們根據(jù)地塊大小、距離遠近等的這種出讓方式不同來分析各種情況下的市場行為和市場績效。

我們可以根據(jù)出讓地塊大小、距離遠近等將土地的出讓方式分類為下表：

可以看出，土地的出讓方式在房地產(chǎn)市場中起著決定性的作用。當前，中國房地產(chǎn)企業(yè)“圈地”規(guī)模的日趨擴大，這是與我國現(xiàn)在的土地出讓制度相對應的。拍得大塊地的“地王”事實上就是區(qū)域的地產(chǎn)壟斷者。這種土地出讓制度至少會帶來兩個問題：第一個問題是所能容納的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量相對減少，不利于競爭的提高；第二個問題是大規(guī)模的土地購置以及開發(fā)所需的巨額資金壁壘將很多房地產(chǎn)企業(yè)、特別是中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)排斥在外，容易強化部分開發(fā)商的壟斷地位。

政府在土地出讓上，應控制過大規(guī)模地塊的整體出讓，即使是相對較大規(guī)模地塊的出讓就可以將大塊地切分為若干規(guī)模適中的地塊，將大項目拆分為中小項目，由不同的開發(fā)企業(yè)開發(fā)，這樣才能在一定程度上緩解我國房地產(chǎn)壟斷和競爭不足的現(xiàn)狀。這也是房地產(chǎn)調(diào)控的一個新思路。

三、房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷政策的制定的依據(jù)和內(nèi)容

對于一個壟斷產(chǎn)業(yè)，應該是采取打破壟斷還是采取價格管制呢？我們分以下幾種情況討論：

需要具體討論的是壟斷產(chǎn)業(yè)3，因為他具有規(guī)模經(jīng)濟，規(guī)模經(jīng)濟和打破壟斷存在一定的矛盾，所以要看社會總體的利益考慮是否拆分。

“馬歇爾沖突”即規(guī)模經(jīng)濟和壟斷的弊病之間的矛盾，即企業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟的結(jié)果是壟斷的發(fā)展，壟斷反過來又會阻礙價格機制，扼殺自由競爭，使經(jīng)濟活動失去活力，破壞資源的合理分配。“馬歇爾沖突”所提出的競爭的活力和規(guī)模經(jīng)濟之間的關(guān)系，正是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組織理論所關(guān)注的核心問題。

我們可以根據(jù)“馬歇爾沖突”提出一個新的評價市場效率的標準：以價格為中心的市場效率的標準。即把價格作為社會利益的代表，低的價格就是對社會有益的價格，公共政策的制定應該以提高社會福利即降低產(chǎn)品價格為目的。

如下圖所示，向右下傾斜的LAC代表行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟。SAC1代表一個廠商壟斷時的情形，較陡的需求曲線D1代表對市場較強的控制力，此時均衡點E1對應的價格是P1。SAC2代表多個廠商寡頭或壟斷競爭時的情形，較緩的需求曲線D2代表對市場較弱的控制力，此時均衡點E2對應的價格是P2。

我們可以看到，隨著LAC、D1、D2的斜率的不同，以及SAC1 、SAC2形狀的不同，P1、P2的大小也會不同。壟斷拆分以后，企業(yè)的短期成本曲線SAC1 變?yōu)镾AC2，規(guī)模經(jīng)濟下降，但是企業(yè)的市場力量下降。產(chǎn)品價格到底是上升還是下降還得看兩種效應哪個大。

如果把價格作為社會利益的代表，低的價格就是對社會有益的價格。那么我們就認為如果P1P2說明壟斷下的規(guī)模經(jīng)濟的效應小于市場力量的效應，不能提供更低的價格，壟斷不如拆分。

具體到中國房地產(chǎn)市場，由于數(shù)據(jù)很難得到或者具體情況千差萬別，所以沒有直接證據(jù)說明是規(guī)模經(jīng)濟或不經(jīng)濟。但是根據(jù)我們的經(jīng)濟學理論，中國房地產(chǎn)平均開發(fā)成本和總體開發(fā)規(guī)模關(guān)系不是很大，所以考慮中國房地產(chǎn)企業(yè)是規(guī)模經(jīng)濟不變的。

沒有任何約束的土地拍賣似乎是公平的，價高者先得，但實際上大塊拍賣卻剝奪了中、小開發(fā)商的獲得土地的權(quán)利，加大了土地的壟斷程度，也加大了房源的壟斷程度。當然在現(xiàn)階段，由于中國地產(chǎn)業(yè)僅僅是區(qū)域、局部壟斷，所以不要采取大面積拍賣土地的方式，采取小塊拍賣出讓，引進多家開發(fā)商鼓勵競爭，對打破壟斷更有現(xiàn)實意義。

參考文獻:

[1] 高洪文，楊紅.對中國房地產(chǎn)行業(yè)是否存在壟斷特征的實證分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2007，(13):14-15.

[2] 李宏瑾.我國房地產(chǎn)市場壟斷程度研究——勒納指數(shù)的測算[J].財經(jīng)問題研究，2005，(3):3-10.

[3] 余凱.我國寡頭壟斷下的房地產(chǎn)價格形成機制研究[J].城市發(fā)展研究，2007，(3):63-71.

[4] 林素鋼，崔秀琴.我國房地產(chǎn)市場壟斷性分析[J].當代經(jīng)濟.2007，(6):80-81.

[5] 余凱.我國房地產(chǎn)價格合謀現(xiàn)象研究[J].中國物價，2007，(6):59-63.

[6] 周曉東，文啟湘.房地產(chǎn)行業(yè)價格因素分析及實證研究[J].經(jīng)濟經(jīng)緯，2007，(5):80-83.

[責任編輯陳麗敏]