當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道的特征及發(fā)展趨勢

摘 要：本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場格局的形成背景及原因，著重分析了政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景，提出融資主體的需求轉(zhuǎn)變將是推動融資市場結(jié)構(gòu)變化的決定性力量。同時對當(dāng)前融資市場的主要特征進(jìn)行了簡要評述，對房地產(chǎn)融資市場進(jìn)行了綜合分析研究，對未來房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 融資市場 宏觀調(diào)控

近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了解決融資困難，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場格局的形成有著深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認(rèn)清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認(rèn)識房地產(chǎn)融資市場，理解其存在的合理性并及時地把握地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢。

一、政府政策背景

政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險的考慮，金融監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進(jìn)一步的限制。諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批，提高貸款利率等。

(一)緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險

目前我國房地產(chǎn)金融存在以下幾個方面的重大風(fēng)險：

第一，土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行信貸，超過60％的開發(fā)資金是直接或者間接來自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險與市場風(fēng)險集中銀行于一身。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險：另一方面，部分地區(qū)由于市場過熱而存在較高的市場投資風(fēng)險，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會大幅度貶值。

第二，金融體系不健全，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴(yán)格、抵押物管理不規(guī)范等。與房地產(chǎn)業(yè)市場化形成鮮明對比的是我國金融業(yè)的壟斷性，由于缺乏與市場經(jīng)濟(jì)相呼應(yīng)的經(jīng)營機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制與激勵機(jī)制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營漏洞。

第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位。缺乏有效的擔(dān)保措施等問題，向政府土地儲備中心發(fā)放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風(fēng)險與信用風(fēng)險。通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險可以通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強(qiáng)化管理以及改進(jìn)經(jīng)營機(jī)制等更加積極的方式來進(jìn)行化解，但由于近年來房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險同步迅速累積。在這種情況下，金融監(jiān)管當(dāng)局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時機(jī)對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行了更為嚴(yán)格的緊縮信貸政策。

(二)宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)

從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態(tài)，但是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)投資。2003年房地產(chǎn)貸款突破1萬億大關(guān)，同比增長29.7％。占同期固定資產(chǎn)投資總量的23.7％。固定資產(chǎn)投資增長過快對國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行造成了極大的負(fù)面影響，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模急劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟(jì)問題。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長，政府有計(jì)劃地出臺了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。政府的緊縮政策將在一段時間內(nèi)(3－5年)持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場的核心任務(wù)。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴(kuò)張的同時對房地產(chǎn)融資市場提出了更高的要求：二是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運(yùn)營重心向金融運(yùn)作傾斜。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變

隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化。傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導(dǎo)”運(yùn)作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變。在該運(yùn)作模式下，投資商為項(xiàng)目提供資金但不參與具體項(xiàng)目的管理；發(fā)展商除了組織實(shí)施投資之外，還要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評估、協(xié)調(diào)以及項(xiàng)目建成之后的運(yùn)營管理；建筑商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運(yùn)作模式上看，這種三位一體的運(yùn)作模式已經(jīng)具備了不動產(chǎn)投資基金管理運(yùn)作的基本雛形。行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變可以說是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭過程中走向分化的一個必然結(jié)果。隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營重心逐步由地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營向金融運(yùn)作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作在很大程度上將會是一種金融運(yùn)作。

(二)市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高

據(jù)權(quán)威部門預(yù)計(jì)，今后5—10年，現(xiàn)有近3萬家房地產(chǎn)公司將有90％以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過百億元的跨區(qū)域經(jīng)營的特大型房地產(chǎn)集團(tuán)，行業(yè)集中度的提高使得融資主體對地產(chǎn)融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義更為深遠(yuǎn)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場的主要特征

監(jiān)管當(dāng)局不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局：二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向。

(一)以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局

2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9％，相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4％，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快。分別占資金總量的30.3％和42％。由于預(yù)售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60％以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。

(二)多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10％，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小視?？梢灶A(yù)見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立。產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。資金信托計(jì)劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具。雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1％，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。

四、房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢

從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟(jì)適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。

首先，房地產(chǎn)融資體系逐步健全。其中包含兩個方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。就金融機(jī)構(gòu)體系而言。除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言。關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實(shí)現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散到整個金融市場中。

其次。融資市場格局多元化。以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進(jìn)一步打開。

最后，金融產(chǎn)品創(chuàng)新會層出不窮。房地產(chǎn)市場中不斷變化的投融資需求是金融創(chuàng)新的原動力，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來房地產(chǎn)融資市場中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求。例如目前市場中資金信托計(jì)劃的花樣就層出不窮，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向。二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險。通常融資主體都會面臨利率風(fēng)險、期限配比風(fēng)險，有時還會面臨一定程度的匯率風(fēng)險，金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。有助于融資市場體系的進(jìn)一步完善。