不動(dòng)產(chǎn)登記制度模式探究

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)登記，指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)登載于特定國(guó)家機(jī)關(guān)簿冊(cè)上的的行為。當(dāng)代各國(guó)在確立不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，立法上存在差異，大體可歸納為三種模式：契據(jù)登記、權(quán)利登記、托倫斯登記。我國(guó)法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定介于權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度之間。該模式與我國(guó)社會(huì)狀況、法律傳統(tǒng)等各種因素相適應(yīng)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記 權(quán)利登記 托倫斯登記

許多國(guó)家的民法典將有體物分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)新出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第2條也將物分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分，重點(diǎn)在于位置移動(dòng)對(duì)其價(jià)值的影響。可以說。不動(dòng)產(chǎn)是指那些不能移動(dòng)或移動(dòng)后即損壞其完整性、損害其使用價(jià)值和價(jià)值的物。根據(jù)世界各國(guó)立法通例。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)都必須登記。

一、各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度模式

基于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的之間的區(qū)別，二者在物權(quán)變動(dòng)方式方面存在重大區(qū)別。物權(quán)變動(dòng)中，動(dòng)產(chǎn)的公示方式為交付占有，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式為登記。這樣動(dòng)產(chǎn)買賣就因交付而轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)則必須登記才能轉(zhuǎn)移所有權(quán)。所謂不動(dòng)產(chǎn)登記。即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。當(dāng)今世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度、托倫斯登記制度。

(一)契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制(又稱法國(guó)登記制)。登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí)，僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記，故此稱為契據(jù)登記制。該模式中登記是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記不過為已發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件。也就是說未經(jīng)登記的契據(jù)、合意也是生效的。登記機(jī)關(guān)對(duì)物權(quán)變動(dòng)無實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限，對(duì)契據(jù)中的實(shí)體權(quán)利內(nèi)容不審查，只作形式審查，僅審查申請(qǐng)登記的手續(xù)是否齊備，契據(jù)是否合法成立。所以登記事項(xiàng)實(shí)質(zhì)上不成立或無效時(shí)不能對(duì)抗善意的第三人。登記簿采用人的編成主義，即不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之，登記完畢后僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利證書。登記物權(quán)變動(dòng)的狀態(tài)，不僅登記物權(quán)之現(xiàn)存狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動(dòng)。實(shí)際上，登記的效力和登記的要求是密切聯(lián)系在一起，正因?yàn)椴勺栽负托问綄彶樵瓌t。才有登記為證明契據(jù)成立和僅具有對(duì)抗效力的后果。采用這種模式的國(guó)家有法國(guó)、意大利、西班牙、日本等。

(二)權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制(又稱德國(guó)登記制)。登記不僅是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法。而且是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件。未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在，故此稱為權(quán)利登記制。權(quán)利登記制度是德國(guó)首創(chuàng)。國(guó)家設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得、變更在登記簿上予以記載的法律事實(shí)。登記的內(nèi)容為物權(quán)，而不是物權(quán)發(fā)生的基礎(chǔ)行為——合同。登記的目的主要在于確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、公示、發(fā)放權(quán)利證書。登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件。即不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，除當(dāng)事人合意外，必須登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí)采用實(shí)質(zhì)審查主義，審查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系，如權(quán)利變更的前提條件是否完備，權(quán)利人是否為登記的有權(quán)處分的人等。登記簿上登記的事實(shí)，即使與事實(shí)不符，也不得以其不成立或無效對(duì)抗第三人，常常視為有效。登記簿的編成采取物的編成主義，以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)編成之。登記簿只記入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)在的狀態(tài)?？梢姍?quán)利登記制度與契據(jù)登記制度恰恰相反。由于兩種不同的制度設(shè)計(jì)，權(quán)利登記制度下，登記具有強(qiáng)制性、普遍性，登記程序、內(nèi)容要求都嚴(yán)格于契據(jù)登記制度。采用這種模式的有德國(guó)、奧地利、瑞士和北歐的一些國(guó)家。

(三)托倫斯登記制度

托倫斯登記制(又稱權(quán)利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據(jù)權(quán)利登記制度改良而來，1855年始行于南澳州，現(xiàn)在美國(guó)多數(shù)州也采用，被認(rèn)為是現(xiàn)行最優(yōu)的登記制度。因?yàn)閺臋?quán)利登記制度改良而來，所以主要部分還是與權(quán)利登記制度相同，登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記機(jī)關(guān)仍然采用實(shí)質(zhì)審查主義；登記有公信力，登記事項(xiàng)與真實(shí)情況不符時(shí)。不得以其不成立或無效對(duì)抗第三人，常常視為有效，登記具有絕對(duì)的法律效力：登記簿只記入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)在的狀態(tài)；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)非經(jīng)登記，不發(fā)生效力。特點(diǎn)主要在于登記程序方面：登記機(jī)關(guān)依照一定的程序，確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后制成權(quán)利證書一式二份，一份交申請(qǐng)人收?qǐng)?zhí)以供確認(rèn)權(quán)利之用，一份存登記機(jī)關(guān)以編成登記簿。權(quán)利人持有的權(quán)利證書實(shí)際上就是登記簿的副本。其內(nèi)容與登記簿的相應(yīng)部分完全一致。不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)依一定的形式，做成抵押書兩份，登記機(jī)關(guān)審查后記人登記簿。國(guó)家設(shè)置專門的賠償基金。因登記不實(shí)而給真權(quán)利人造成損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償責(zé)任。采用這種模式的有澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國(guó)家和地區(qū)如英格蘭、愛爾蘭、加拿大等。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀及特征

(一)我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)登記證發(fā)放制度

就發(fā)給登記權(quán)利證書而言，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度與托倫斯登記制度基本一致。當(dāng)然托倫斯登記制度的自愿登記模式以及專門賠償金與我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定不同。1983年頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！?987年我國(guó)相繼頒布了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，1990年頒布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和其他權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！睆拇艘?guī)定看出，我國(guó)實(shí)行登記生效要件主義。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第59條：“國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！边@一規(guī)定使得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)登記證發(fā)放制度正式確立。《土地登記規(guī)則》第65條還規(guī)定：“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利者的法律依據(jù)：土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者的法律憑證?！蔽覈?guó)新出臺(tái)的《物權(quán)法》沿用此制度，第17條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的。除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”可見，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記中存在權(quán)利證書的交付，而權(quán)利人持有的權(quán)利證書是登記簿的副本。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)生效要件

我國(guó)《物權(quán)法》第9條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”可見，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，物權(quán)的變動(dòng)必須經(jīng)過登記方能生效。不登記不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果，任何人都可以通過官方的途徑獲取登記信息并基于對(duì)登記的信賴而為法律行為，登記有絕對(duì)公信力。該規(guī)定與權(quán)利登記制度相符，采用權(quán)利登記制度與我國(guó)目前法律法規(guī)的規(guī)定、部門規(guī)章的規(guī)定以及目前司法機(jī)關(guān)的實(shí)踐比較吻合，這有利于降低法律運(yùn)行的成本。

(三)登記程序嚴(yán)格

在權(quán)利登記制度下，登記是物權(quán)變動(dòng)的必然程序，登記是強(qiáng)制的；在契據(jù)登記制度下，物權(quán)僅依當(dāng)事人意思即可變動(dòng)，登記僅僅具有對(duì)抗第三人的效力而非物權(quán)變動(dòng)的必然程序，所以登記是自愿的。比較特殊的是托倫斯登記制度，雖然原則上是任意登記主義，但是不動(dòng)產(chǎn)一旦申請(qǐng)第一次登記以后，此后其物權(quán)變動(dòng)依然需要強(qiáng)制登記，否則不發(fā)生法律效力。我國(guó)法律規(guī)定強(qiáng)制登記。不登記則不發(fā)生效力。

權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度一般采用實(shí)質(zhì)審查。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的也是實(shí)質(zhì)審查主義。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)權(quán)屬登記須經(jīng)土地管理部門“核實(shí)”?！锻恋氐怯浺?guī)則》第27條至第30條也分別規(guī)定了權(quán)利人須持有關(guān)合同和證明交易真實(shí)性的其他文件申請(qǐng)登記。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行統(tǒng)一登記制度。當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)等；申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。如此規(guī)定是為保證登記的真實(shí)性，保障登記具有公信力。

(四)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任

不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力所解決的是不動(dòng)產(chǎn)登記制度針對(duì)物權(quán)變動(dòng)中的能動(dòng)方即交易相對(duì)人的法律效力問題。因?yàn)榈怯浘哂泄帕?，信任登記簿記載內(nèi)容的第三人可以據(jù)此交易并取得不動(dòng)產(chǎn)上相關(guān)的權(quán)利，如果登記簿的記載錯(cuò)誤，則真正的權(quán)利人會(huì)遭受損失。為了在保護(hù)善意第三人的同時(shí)兼顧真正權(quán)利人的利益，在不動(dòng)產(chǎn)登記具備公信力的權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度國(guó)家。建立了不動(dòng)產(chǎn)登記的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，因登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。當(dāng)然‘，如果因?yàn)楫?dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記。給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(五)登記簿采取物之編成主義

在登記簿的編制上，有物的編成主義與人的編成主義之區(qū)分。前者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)，為權(quán)利登記制所采用；后者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)，為契據(jù)登記制所采用。采用物的編成主義，以不動(dòng)產(chǎn)為中心進(jìn)行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)上任何一項(xiàng)權(quán)利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的整體情況，

基于以上論述可以看出，《物權(quán)法》確立債權(quán)形式主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，不動(dòng)產(chǎn)登記則將權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度相結(jié)合，該模式與我國(guó)社會(huì)狀況、法律傳統(tǒng)等各種因素相適應(yīng)，具有最大合理性。