美國次貸危機(jī)對中國零售信貸業(yè)務(wù)的啟示

摘 要：本文深入比較分析了中美兩國住房抵押市場的特征，并在此基礎(chǔ)上提出美國次貸危機(jī)對我國零售信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的幾點(diǎn)啟示和思考。

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī) 零售信貸 貸款

一、引言

美國次級抵押貸款危機(jī)爆發(fā)，與此相關(guān)聯(lián)的借款人、貸款機(jī)構(gòu)、投資銀行、對沖基金等均遭受了不同程度的損失。受此影響，美國及世界其他主要股市出現(xiàn)大幅度震蕩，全球流動性收緊，各國政府也紛紛采取應(yīng)對措施，盡量減少其對其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的負(fù)面影響。美國次級抵押貸款危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)的破壞性有目共睹，我國的零售信貸業(yè)是否潛藏著美國次貸危機(jī)類似的風(fēng)險(xiǎn)。如何從美國次貸危機(jī)中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免類似情況發(fā)生是當(dāng)前大家關(guān)注的熱點(diǎn)。

二、中美房屋抵押貸款市場的分析比較

(一)相似的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境醞釀潛在的風(fēng)險(xiǎn)

1 房地產(chǎn)價(jià)格連年走高

目前我國房價(jià)在房貸資金支撐下仍然一路看漲，沒有下跌的跡象，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的調(diào)查顯示，2007年2季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同季度上漲6.3％。央行發(fā)布的2季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中同時(shí)提醒：2007年以來，房地產(chǎn)價(jià)格又出現(xiàn)了加快上漲勢頭。本來夏季是房市交易的傳統(tǒng)淡季，但全國房市行情的熱度卻絲毫不減。除了中心城市的房價(jià)居高不下外。一些二、三線城市的房價(jià)也出現(xiàn)快速上漲。如2007年前6個(gè)月，在房價(jià)超過全國平均漲幅的“領(lǐng)漲”城市中，中西部地區(qū)所占比重均在4成以上，而去年同類數(shù)據(jù)不足3成。這預(yù)示著，房價(jià)上漲不再是東部沿海城市的局部現(xiàn)象，而是進(jìn)一步向中西部二線城市擴(kuò)散。

2 緊縮性貨幣政策逐漸加大房貸還款壓力

2007年3月開始，短短半年時(shí)間央行已經(jīng)連續(xù)5次加息，市場利率水平明顯提高；尤其是隨著CPI不斷走高，為了遏制通貨膨脹，央行還可能會進(jìn)一步采取包括加息在內(nèi)的緊縮政策，2008年初銀行將開始執(zhí)行新的貸款利息，2007年的歷次加息將一次性釋放，貸款購房者的負(fù)擔(dān)將明顯增加，這些情況都有可能給國內(nèi)房市帶來沖擊。

(二)制度體系、產(chǎn)品和客戶等因素的差異降低了中國類似危機(jī)的發(fā)生概率

1 不同的交易主體、法律法規(guī)、資產(chǎn)證券化比率

我國法律規(guī)定：商業(yè)銀行是國內(nèi)房貸市場的主要貸款人，目前也是貸款風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。特殊的市場地位決定了商業(yè)銀行出于自身贏利和風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，不可能像美國的貸款機(jī)構(gòu)那樣通過貸款——打包售出——再貸款的方式迅速發(fā)放大量貸款。另外，和美國次級抵押貸款市場各種資產(chǎn)證券化方法和頻繁使用的高風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)杠桿相比，我國房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)證券化還處于探索階段，商業(yè)銀行暫時(shí)無法使用這些金融工具去開展房屋抵押貸款，因此承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也顯著不同。

2 我國房屋抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理

美國次級抵押貸款多采用“2-18”貸款模式，對于借款人來說。在這種模式下，前2年還款壓力非常小，但如果在此期間利率水平不斷上升，到了第3年以后，還款壓力會陡然增加，因此造成大批借款人無法承受重負(fù)，只能選擇違約。

我國目前房屋抵押貸款按利率支付方式分為浮動利率型貸款產(chǎn)品和固定利率型貸款產(chǎn)品。浮動利率產(chǎn)品，是指利率水平以央行最新公布的基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，在借款人還款期間每年年初調(diào)整1次：而固定利率產(chǎn)品，則是指利率水平按合同約定執(zhí)行，在借款人還款期間始終保持不變。這兩種產(chǎn)品模式均不會出現(xiàn)“2-18”模式下還款額突增的情況，與之相比，在很大程度上減少了借款人違約情況的出現(xiàn)。

3 我國房貸市場的客戶資質(zhì)較好，房款首付比例較高

我國商業(yè)銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，歷來對房貸客戶的選擇十分謹(jǐn)慎。借款人一般需要有穩(wěn)定的工作和可靠的收入來源，信用級別也相對較高。因此我國房屋抵押貸款的借款人資信水平與美國優(yōu)質(zhì)貸款市場借款人比較接近。另外，我國金融監(jiān)管部門對于貸款購房的首付款項(xiàng)具有嚴(yán)格的規(guī)定，一般為房屋總價(jià)3成以上。這樣對于商業(yè)銀行來說，即使房價(jià)出現(xiàn)一定程度的波動，只要下跌幅度不超過首付比例，客戶一般不會理性違約，仍能保證貸款的全額收回，這與美國次級抵押貸款大量的零首付、高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)具有本質(zhì)的不同。

4 我國住房抵押貸款余額的GDP占比較低

以住房貸款余額與國家GDP總量比例來衡量，美國目前住房貸款余額約為3萬億美元，是2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值的22％：日本在1991年發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)時(shí)。住房貸款余額為2.7萬億美元，是1990年國內(nèi)生產(chǎn)總值的91％：而截至2007年9月末，我國住房貸款余額為2.54萬億元人民幣，僅為2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值的12％。可見我國的住房抵押貸款市場由于發(fā)展較晚，還處于起步階段，對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響有限，尚不具備爆發(fā)類似危機(jī)的充分條件。盡管如此，我們依然不能掉以輕心，要積極關(guān)注相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化趨勢，做好應(yīng)對各種復(fù)雜市場變化的準(zhǔn)備工作。

三、美國次級貸款危機(jī)對我國零售信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的重要啟示

(一)改變“住房抵押貸款有抵押無風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤觀念

房產(chǎn)抵押物作為借款人最重要的不動產(chǎn)，對于銀行來說，在逾期貸款清收過程中，很大程度上發(fā)揮著增加客戶壓力、督促客戶還款的作用。通過拍賣房產(chǎn)回收貸款，只是貸款最后的解決措施，因此必須強(qiáng)化征信、評估、抵押登記等崗位的業(yè)務(wù)水平，認(rèn)真做好客戶第一還款來源的調(diào)查核實(shí)和第二還款來源權(quán)屬的落實(shí)工作：在放貸前就做好對借款人的調(diào)查和甄選，核查借款人的真實(shí)收入情況，對其還款能力給予正確的評價(jià)；做好對抵押物的勘查，根據(jù)多方面信息對抵押物進(jìn)行合理估價(jià)；做好抵押物權(quán)屬的確認(rèn)、抵押權(quán)證的領(lǐng)取和交接等工作。只有通過貸前各崗位耐心細(xì)致的工作。才能切實(shí)有效地提高房貸的質(zhì)量。因此，我們要高度重視客戶經(jīng)理面談、面簽工作。高度重視征信工作，高度重視估價(jià)和抵押登記的落實(shí)工作，把好貸款質(zhì)量第一關(guān)。

(二)加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款操作性風(fēng)險(xiǎn)的管理工作

個(gè)人住房抵押貸款在辦理過程中涉及到信用記錄查詢、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、抵押權(quán)屬辦理等多方面的外部相關(guān)部門協(xié)調(diào)合作，同時(shí)在本銀行部業(yè)務(wù)辦理過程中又存在著征信、估價(jià)、審查、審批、放款等多個(gè)部門的流程安排，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題。有可能導(dǎo)致整個(gè)貸款鏈條的風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，銀行各部門在工作中應(yīng)該相互獨(dú)立又相互監(jiān)督，在與有業(yè)務(wù)聯(lián)系的政府部門和行外企業(yè)協(xié)作時(shí)也要始終把風(fēng)險(xiǎn)防范工作放在首位。這就要求我們要加快推進(jìn)零售信貸中心的建設(shè)，落實(shí)人員配置、崗位職責(zé)、工作內(nèi)容，強(qiáng)化貸款的管理工作。

(三)結(jié)合市場狀況和政策導(dǎo)向，有效降低貸款產(chǎn)品的違約風(fēng)險(xiǎn)

此次美國次級抵押貸款危機(jī)的源頭就是美國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在市場繁榮時(shí)期放松了貸款條件并推出了前兩年先還利息、第三年開始才還本金的“先松后緊”的貸款產(chǎn)品，并且多為浮動利率。而在加息周期里，這種還款方式顯然加重了客戶的負(fù)擔(dān)，其中信用、收入情況不好的客戶過度負(fù)債，導(dǎo)致大量違約事件的發(fā)生。銀行應(yīng)該認(rèn)真吸取這個(gè)教訓(xùn)，在房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)政策運(yùn)行的不同時(shí)期，通過開發(fā)與其相符合的貸款產(chǎn)品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。提高貸款質(zhì)量。例如在目前市場條件下，可根據(jù)客戶需要推出部分固定利率型房資產(chǎn)品，減輕客戶還款壓力，降低違約風(fēng)險(xiǎn)。

(四)實(shí)行差異化營銷策略，以首付比率和利率等手段引導(dǎo)客戶

由于全國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、家庭可支配收入、居民實(shí)際購買力等情況都有所不同，因而要針對各區(qū)域的不同特點(diǎn)制定與其相適宜的信貸營銷策略。例如在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然房價(jià)較高，但多數(shù)客戶收入狀況良好，具有較強(qiáng)的負(fù)債能力。則可以在保證貸款質(zhì)量的前提下，適當(dāng)發(fā)放一些高額信貸；而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，則可以重點(diǎn)支持一些小戶型房屋抵押貸款，并注意地區(qū)貸款總規(guī)模的控制。

對于單一客戶的過度負(fù)債，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)提示，并根據(jù)央行[2007]359號文件精神，適度提高貸款購買第二套及以上住房的購房者的首付比率和貸款利率，增大其交易成本。防止客戶的短期投機(jī)心理為以后帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，我們不但要培養(yǎng)客戶的消費(fèi)信貸意識，更要努力提高他們的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

(五)穩(wěn)步推進(jìn)住房抵押貸款的證券化進(jìn)程

由于美國抵押貸款證券化市場已經(jīng)非常發(fā)達(dá)，所以本輪次級抵押貸款危機(jī)并沒有導(dǎo)致發(fā)放次級債的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的全面破產(chǎn)，因?yàn)榇渭墏?yīng)商已經(jīng)通過證券化把部分貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給機(jī)構(gòu)投資者。國內(nèi)商業(yè)銀行大多還沒有實(shí)行貸款證券化，一旦出現(xiàn)大規(guī)模違約，商業(yè)銀行將承受所有信用風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)積極參與抵押貸款證券化的試點(diǎn)工作，嘗試與具備抵押貸款評級能力的機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通合作，獲取相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，充分了解并掌握這種國際上較成熟的轉(zhuǎn)移信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，在證券投資領(lǐng)域與其他金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

美國國次級抵押貸款危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)的影響還在蔓延，各國經(jīng)濟(jì)金融體系均受到了不同程度的沖擊。只有多方面吸取此次危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，理性看待市場繁榮，充分做好多方面的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，才能保證我國零售信貸業(yè)務(wù)能夠穩(wěn)健地發(fā)展。