私企業(yè)主買(mǎi)房，以何名義更劃算

劉先生是一家獨(dú)資企業(yè)的老板。經(jīng)過(guò)幾年在生意場(chǎng)上的打拼，他的公司已小具規(guī)模。為了進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)務(wù)，擴(kuò)招員工，劉先生決定購(gòu)置房產(chǎn)，以解決企業(yè)職工的住所問(wèn)題。經(jīng)過(guò)一番考察、比較，劉先生看上了離公司辦公地點(diǎn)較近的一處價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)。

鑒于劉先生的雙重身份選擇，他既可以以企業(yè)的名義購(gòu)入再出租給職工，又可以以自己的名義購(gòu)入房產(chǎn)然后再出租給職工。這兩種不同的購(gòu)入方式，稅負(fù)情況是不一樣的。對(duì)劉先生來(lái)說(shuō)，哪一種方式更劃算呢?

假定該房屋預(yù)計(jì)使用年限為30年(報(bào)廢后不考慮殘值)；該房產(chǎn)全部出租時(shí)，當(dāng)?shù)赝?lèi)住房每月租金為2萬(wàn)元；貸款年利率為5％。

下面我們來(lái)看這兩種方案是如何影響劉先生的稅負(fù)的。

方案一：劉先生以獨(dú)資企業(yè)的名義購(gòu)入，企業(yè)每月向職工收取租金。

以這種方案購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)，獨(dú)資企業(yè)除支付購(gòu)房款外，每年還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

因提供出租服務(wù)，獨(dú)資企業(yè)每年應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅為1.2萬(wàn)元(租金收入的營(yíng)業(yè)稅稅率為5％)；應(yīng)納房產(chǎn)稅為2.88萬(wàn)元(稅率為12％)。

根據(jù)《征收個(gè)人所得稅若干問(wèn)題的規(guī)定》(國(guó)稅發(fā)[1994]89號(hào))的規(guī)定，納稅義務(wù)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時(shí)，可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)。所以，計(jì)算租金收入應(yīng)納個(gè)人所得時(shí)，可扣除有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。按此計(jì)算，財(cái)產(chǎn)租賃所得應(yīng)納個(gè)人所得稅為3.12萬(wàn)元。

所以，劉先生和其獨(dú)資企業(yè)納稅合計(jì)為7.2萬(wàn)元。

方案二：劉先生向獨(dú)資企業(yè)貸款企業(yè)資金100萬(wàn)元，以自己個(gè)人的名義購(gòu)入房產(chǎn)并每月向使用房屋的職工收取租金。

根據(jù)規(guī)定，納稅年度內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)(個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外)借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

獨(dú)資企業(yè)每年從劉先生處收取利啟、為5萬(wàn)元。獨(dú)資企業(yè)利息所得應(yīng)納個(gè)人所得稅為1萬(wàn)元。

此外，按規(guī)定，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，房產(chǎn)稅按4％征收，營(yíng)業(yè)稅按3％征收，個(gè)人所得稅按10％征收。以此計(jì)算，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅為0.72萬(wàn)元；應(yīng)納房產(chǎn)稅為0.96萬(wàn)元；個(gè)人租賃所得應(yīng)納個(gè)人所得稅為1.39萬(wàn)元。

所以，劉先生和其獨(dú)資企業(yè)納稅合計(jì)為4.07萬(wàn)元。

顯然，第二方案對(duì)劉先生更有利。因而，考慮到稅收的因素，選擇向企業(yè)貸款并以個(gè)人名義購(gòu)房的方式，不失為明智之舉。

當(dāng)然，合伙企業(yè)的自主創(chuàng)業(yè)投資者也可比照上述原理進(jìn)行籌劃。在尋找稅務(wù)專(zhuān)家進(jìn)行稅收籌劃指導(dǎo)的同時(shí)，自主創(chuàng)業(yè)者也需密切關(guān)注與創(chuàng)業(yè)密切相關(guān)的一些稅收優(yōu)惠，甚至在創(chuàng)業(yè)前，許多稅收優(yōu)惠便是一個(gè)重要的參考因素。比如，托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院提供的育養(yǎng)、婚介等服務(wù)，醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)，學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)提供的教育勞務(wù)以及從事科技研究取得的技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入等，不繳營(yíng)業(yè)稅；符合國(guó)家規(guī)定的民政福利企業(yè)和廢舊物資回收企業(yè)，享受一定的增值稅免稅、減稅待遇。