生態(tài)農(nóng)莊的投資與風(fēng)險(xiǎn)

廚衛(wèi)齊全，51平方米的一室一廳；231平方米的蔬菜大棚，外加一個(gè)160平方米的露天院落。30年的使用期，總共售價(jià)24萬。如果不是沒有房產(chǎn)證，只有一張20年或50年的租期合同，足以讓城市中被房價(jià)所壓的市民為之垂涎。正是看中了這里面的商機(jī)，在北京郊區(qū)，如此的生態(tài)農(nóng)業(yè)投資正在悄然流行。

溫室、大棚邊的“樣板間”

從北京城區(qū)的立湯路往北走，越過兩邊的綠野，驅(qū)車不到一個(gè)小時(shí)的車程，在昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)肖村昌金路拐角的左側(cè)，就可以看到一片規(guī)劃整齊的“小區(qū)”。

進(jìn)入“小區(qū)”，有專門的保安、物業(yè)看守，筆直的水泥馬路，以及聯(lián)排的住宅小獨(dú)棟。如果不是每戶人家的住宅旁都多出一個(gè)玻璃溫室、大棚——里面生長著郁郁蔥蔥、討人喜歡的黃瓜、豆角——的話，幾乎和一個(gè)普通住宅小區(qū)沒有任何區(qū)別。

為了方便前來看房者對(duì)“小區(qū)”規(guī)劃有更直觀的了解，這里也有1:1比例的“樣板間”，就建在溫室、大棚旁邊。

但是，這個(gè)小區(qū)對(duì)外的稱謂是北京市肖村都市農(nóng)業(yè)種植合作社。這里的100多戶業(yè)主雖然清一色都來自城區(qū)，但綠油油的蔬菜大棚，現(xiàn)代化的電腦灌溉，忙忙碌碌的種植人員，似乎還昭示著，這里是一個(gè)合乎規(guī)定的農(nóng)業(yè)生態(tài)園。

7月底，當(dāng)《小康·財(cái)智》記者前往昌平區(qū)調(diào)查采訪時(shí)，該都市農(nóng)業(yè)種植合作社的負(fù)責(zé)人告訴記者，只要一次性付19.8萬元，就能用“土地承包”的方式獲得一個(gè)200平方米左右的玻璃溫室，231平方米的鋼架蔬菜大棚，外加一個(gè)160平方米的露天院落。租期為30年。

如果再交4萬元，公司還可以幫業(yè)主建造一個(gè)和樣板間一模一樣，50平方米左右的一室一廳，里面水電，廚房，衛(wèi)生間，上、下水齊全。“只要不改變房屋的結(jié)構(gòu)、大小，業(yè)主還可以根據(jù)自己的喜好，自己裝修?！痹摱际修r(nóng)業(yè)種植合作社負(fù)責(zé)人稱。之后，每年只需要交納2500元的上地建設(shè)費(fèi)即可。

園區(qū)要求業(yè)主唯一硬性的條件就是，房子旁邊的蔬菜大棚不能閑置。業(yè)主可以選擇自己種，也可以讓生態(tài)園的工作人員代替打理，將來的收入按照業(yè)主和生態(tài)園6:4分成。

該都市農(nóng)業(yè)種植合作社總共200畝。共設(shè)計(jì)了出租單元150戶。該合作社負(fù)責(zé)人透露，目前生意還不錯(cuò)，每天來看房的人很多?！?50套，已經(jīng)訂出100套，今年10月份就可以全部入住?！?/p>

最長可“住”50年

在順義潮白河岸邊，靠近京平高速公路沿河出口，有一個(gè)農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園。記者了解到，為了吸引客戶，該生態(tài)園自己統(tǒng)一建好了54平方米的水、電、暖齊全的房屋，外加360平方米的蔬菜大棚(其中露天綠地100平方米)，售價(jià)18萬元，租期25年。除此之外，每年只需要交納2000元的物業(yè)費(fèi)即可。溫室大棚的利益分成是業(yè)主和觀光園7:3。

而且，租賃年限和面積也可以靈活掌握。54平方米的房子，租期延長至30年的話，21萬元；租49年總價(jià)款增加至26萬元。該公司人士向記者介紹，如果在54平方米的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加價(jià)款，加蓋3、4平方米，還可以將目前的一室一廳改為兩室一廳?！叭绻@樣還覺得小，還有大戶型——建筑面積在135平方米。條件是附帶2畝以上的大棚。租期25年的話，價(jià)位是36萬?！?/p>

事實(shí)上，在北京的郊區(qū)，尤其是順義、通州的潮白河兩岸，昌平小湯山這樣的自然環(huán)境優(yōu)美，交通便利的區(qū)域，類似的生態(tài)農(nóng)莊悄然成風(fēng)，形式也大致雷同。

在同一個(gè)地方，此類的生態(tài)園也扎堆。甚至一家類似的生態(tài)園剛剛開始招租，附近另一家就把前者的合同文本直接拿到后，自己再去克隆一個(gè)出來。

就在距離小湯山鎮(zhèn)昌金路旁的“北京市肖村都市農(nóng)業(yè)種植合作社”不遠(yuǎn)，驅(qū)車大概5華里的距離，還有一家興壽鎮(zhèn)崔村辦的農(nóng)業(yè)生態(tài)園。雖然距離前者，這里離北京城區(qū)更遠(yuǎn)了些，但價(jià)格更為便宜。

該生態(tài)園有230多畝。在每戶800平方米的面積里，包括：143平方米的生活區(qū)、300平方米的種植園，外加上300多平方米的蔬菜大棚。同樣是30年的租期，總共僅需13.8萬元。

記者采訪得知，如果再加上5萬元，也可以在143平方米大的生活區(qū)里建一個(gè)80平方米左右的“住宅居室”。以后，每年只需交納1800元的地租和水電費(fèi)即可。大棚里的產(chǎn)品也同樣是6:4分成。

這個(gè)生態(tài)園的經(jīng)理告訴記者，去年這個(gè)時(shí)候，自己的項(xiàng)目售價(jià)還只是8.3萬元，但今年漲價(jià)了，因?yàn)橹車念愃粕鷳B(tài)園的行情都在看漲。

農(nóng)莊=高爾夫球場+垂釣園+采摘園

雖然沒有產(chǎn)權(quán)，只有一紙的長期承包租賃合同，但有一塊屬于自己侍弄的土地，和城市中住宅毫無二致的設(shè)施齊全的居室，對(duì)城市人還是一種誘惑。從性價(jià)比上講，畢竟在這個(gè)房子上的花費(fèi)要比北京4環(huán)內(nèi)的房子首付還要少。此外，這里還有更新鮮的空氣和安靜宜人的環(huán)境。這吸引著每一個(gè)城市中的人。

據(jù)順義潮自河邊的生態(tài)觀光園負(fù)責(zé)人透露，該園15萬平方米，總共150戶，目前已經(jīng)入住30戶。“來買的客戶主要是城里的市民，為了自己周末休閑度假用，或者父母養(yǎng)老。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民是買不起的。有些客戶是首都機(jī)場的退役飛行員?！?/p>

該生態(tài)園幾步之遙便是水草蔥蘢的潮白河。生態(tài)園的業(yè)務(wù)員在游說前來看房的客戶時(shí)，這里是必帶的參觀地。

由于臨近京平高速公路，開車的話，交通還算便利。即便如此，該觀光園的負(fù)責(zé)人向記者表示，將來，觀光園中還將有超市和綠色餐廳?！肮具€試想，如果園區(qū)里住有退休醫(yī)生的話，還可以組建一個(gè)醫(yī)務(wù)室?！?/p>

為了吸引更多的城市人前來“買房”長期租住。有先見的一些生態(tài)園的“農(nóng)民們”也在增加自己農(nóng)莊的高附加值，以便招攬更多的客戶。

一畝私人農(nóng)莊+垂釣園+明星體育公園+高爾夫球場+采摘園=25萬；小湯山隱園農(nóng)莊，夢(mèng)想之家，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)完善。這是同樣位于小湯山的一家農(nóng)莊用手機(jī)短消息形式發(fā)送的“廣告”。

這家農(nóng)莊位于小湯山四海路東側(cè)，總共600畝大小。目前，門口依然還掛著某高新科技發(fā)展公司的牌子。

該農(nóng)莊的銷售人員告訴記者：“25萬買20年的租期，并不貴。”因?yàn)樵谒麄兛磥?，這不但能得到一個(gè)2臥1室1衛(wèi)1廚的80平方米住房、200平方米的溫室大棚、284平方米的獨(dú)門獨(dú)院；在農(nóng)莊里還正在建一個(gè)600平方米的高爾夫練習(xí)場，還有只對(duì)業(yè)主開放的采摘園、垂釣園和體育健身公園、網(wǎng)球場。

“將來農(nóng)莊外面要拉上圍墻，有專門的物業(yè)負(fù)責(zé)安保，和一個(gè)高檔社區(qū)沒有兩樣?！变N售人員稱，25萬目前只是起步價(jià)，將來還有上漲的空間。因?yàn)閬砜捶康娜私j(luò)繹不絕，第一期的130戶已經(jīng)預(yù)定出不少。

政策范圍內(nèi)擠出的“鄉(xiāng)間住宅”

仿佛是為了某種程度上的謹(jǐn)慎起見，各家生態(tài)園都不公開打廣告，而是靠口耳相傳，客戶互相舉薦，或者發(fā)手機(jī)短信廣告。對(duì)外的稱呼也都是清一色的“農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園”、“農(nóng)業(yè)種植合作社”或者“種植業(yè)配送中心”，等等。

甚至在各家農(nóng)莊與客戶簽訂的承包合同上，表述也都很相似?！绊憫?yīng)國家關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的政策……發(fā)展生產(chǎn)、生態(tài)、旅游、休閑為一體的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)……讓城市市民享受鄉(xiāng)村田園生活?！睅缀跏敲考液贤斜貍涞年P(guān)鍵字眼。

在實(shí)際操作中，各家生態(tài)園也極力把自己和政府正在打壓的鄉(xiāng)村小產(chǎn)權(quán)房撇清界限。

“這絕對(duì)不是房地產(chǎn)項(xiàng)目。我們整個(gè)園區(qū)都是搞生態(tài)農(nóng)業(yè)的。不是買賣上地，而是租賃溫室大棚。”一家“農(nóng)業(yè)種植合作社”的負(fù)責(zé)人向記者辯解，“之所以敢開發(fā)這些農(nóng)莊，項(xiàng)目都是以農(nóng)業(yè)大棚名義立的項(xiàng)，經(jīng)過了村、鎮(zhèn)、區(qū)的層層批復(fù)?！?/p>

他也承認(rèn)，對(duì)每戶來租賃大棚的業(yè)主，合作社都會(huì)事先聲明：“溫室和大棚不能荒廢，至少要種些東西，如果沒有時(shí)間或興趣，我們可以幫著打理。”

不但對(duì)溫室和大棚的種植進(jìn)行限制，一般的生態(tài)園農(nóng)莊會(huì)把住宅居室的面積牢牢限制在50平方米左右。雖然每戶出租大棚的面積都在好幾百平方米以上，但合同中就列明：不允許加蓋或加層，乃至大范圍地改變居室外觀。

“唯一的變通方式就是，你可以通過增加更大面積的溫室和大棚來增大自己的住宅居室?！背卑缀舆叺囊患疑鷳B(tài)觀光園負(fù)責(zé)人這么告訴記者，他們的方式就是大戶型可以建到135平方米，但條件是附帶2畝以上的大棚。在該園區(qū)，普通的規(guī)劃都是一戶面積1畝左右，配一個(gè)小居室。

據(jù)了解，每家生態(tài)園都把建筑面積控制在整個(gè)園區(qū)面積的5％至8％。這些示范園的立項(xiàng)都是在農(nóng)業(yè)耕地上的政府溫室大棚扶持項(xiàng)目，經(jīng)過當(dāng)?shù)卣牧㈨?xiàng)、驗(yàn)收。

北京市政府顧問、中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究會(huì)副理事長袁士疇告訴《小康·財(cái)智》記者，根據(jù)國家相關(guān)土地法規(guī)和有關(guān)政策，為了農(nóng)產(chǎn)品的集中整理、包裝和粗加工，是可以在整個(gè)用地上的5％至10％的范圍內(nèi)建造臨時(shí)工作間為農(nóng)業(yè)服務(wù)的?！暗]有統(tǒng)一對(duì)溫室、大棚等設(shè)施農(nóng)業(yè)、示范農(nóng)業(yè)中工作間等輔助用房做具體面積限制?！?/p>

在北京周邊的上述生態(tài)園中，居住面積操作上，幾乎都是當(dāng)?shù)貐^(qū)級(jí)政府中的農(nóng)業(yè)管理部門在變通掌握。中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所教授蔣和平在接受《小康·財(cái)智》記者采訪時(shí)稱，“全國各地也都是如此，農(nóng)業(yè)部等主管部門也并沒有制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。溫室大棚配備工作間，主要從考慮冬季的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)角度考慮的，只要求簡易、實(shí)用?！?/p>

因此，從某種意義上，在每一家農(nóng)業(yè)示范園里，不乏有些人純粹是為了獲取一個(gè)在城市里如此便宜的價(jià)位是絕對(duì)難以買到的30年居住權(quán)。但就整個(gè)園區(qū)看來，他們確實(shí)在規(guī)劃之初就讓自己在符合國家的現(xiàn)行土地政策和農(nóng)業(yè)政策的許可范圍內(nèi)發(fā)揮想象力——統(tǒng)一的規(guī)劃、住宅的現(xiàn)代化乃至后期的物業(yè)配套，盡量讓每種想法的人住在這里都感覺宜居。

“想想看，你自己在家門口的菜園里種植蔬菜吃，會(huì)是什么感覺?！币晃皇痉秷@的負(fù)責(zé)人如此對(duì)記者說。

位于興壽鎮(zhèn)崔村的農(nóng)業(yè)生態(tài)園同時(shí)也是昌平區(qū)的蘑菇養(yǎng)殖基地。作為農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，除了政府的扶持，還需要更多的資金投入?！凹幢阄覀兪前褱厥掖笈镒饨o城里人，這也是讓他們參與農(nóng)業(yè)示范園區(qū)的建設(shè)?！痹撋鷳B(tài)園經(jīng)理稱。

補(bǔ)貼拉低農(nóng)莊投資成本

農(nóng)業(yè)示范園熱的大背景是北京乃至全國各地，政府對(duì)設(shè)施農(nóng)業(yè)的扶持力度正在逐步加大。

所謂設(shè)施農(nóng)業(yè)就是通過溫室大棚等高科技的基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)行高效生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式。2006年4月24日，北京市涉農(nóng)八部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)的意見》，提出大力扶持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，并明確了扶持條件和扶持內(nèi)容。

該意見規(guī)定，“北京各區(qū)縣全年新增設(shè)施總面積在5000畝以上，且區(qū)縣有鼓勵(lì)新建設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展政策的，將被作為市級(jí)重點(diǎn)扶持區(qū)縣予以扶持?！?/p>

《小康·財(cái)智》記者從北京市農(nóng)委信息中心獲取的數(shù)據(jù)顯示：截至目前，北京市已發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)27萬畝，從今年起至2012年，全市每年還將新增設(shè)施農(nóng)業(yè)4萬畝，市財(cái)政還將每年投入補(bǔ)助資金6億元用于發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)。

北京市農(nóng)委一位負(fù)責(zé)人向《小康·財(cái)智》記者透露，“2008年全市的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是：按照規(guī)模不同，對(duì)新建符合要求的日光溫室，每畝以獎(jiǎng)代補(bǔ)扶持1萬元至2萬元；鋼架大棚，每畝以獎(jiǎng)代補(bǔ)扶持4000元至6000元。具體到區(qū)縣，加上其他扶持政策，比這個(gè)數(shù)目還要高一些?！?/p>

為鼓勵(lì)溫室、大棚建設(shè)，順義、昌平等區(qū)縣政府農(nóng)委、財(cái)政局都下發(fā)了對(duì)各自屬地設(shè)施農(nóng)業(yè)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

粗略算下來，一座200畝左右的生態(tài)園，經(jīng)過區(qū)農(nóng)委、財(cái)政局等單位組成的驗(yàn)收組驗(yàn)收合格后，即可獲得數(shù)百萬元的補(bǔ)貼。

順義一家生態(tài)觀光園負(fù)責(zé)人透露，從投資成本上說，由于補(bǔ)貼的可觀，拿地的錢，其實(shí)已經(jīng)可以忽略不計(jì)了。主要的成本還是在建設(shè)生態(tài)園里面的住宅設(shè)施、餐廳等公用設(shè)施方面。

以該生態(tài)園為例，一座54平方米住宅面積的出租單位建設(shè)成本在7～8萬元，售價(jià)在18萬元左右。比起種植農(nóng)業(yè)，公司的投資成本將可以很快收回。

記者了解到，該生態(tài)園注冊(cè)的公司，其身份就是主要經(jīng)營蔬菜、水果配送，供應(yīng)北京各大超市、賓館飯店，在該公司辦公室的墻壁上，還陳列著農(nóng)業(yè)部、北京市農(nóng)委為其頒發(fā)的安全食品認(rèn)證、無公害蔬菜以證。

“公司的打算就是，利用這些出租單位的收益，迅速把投資成本收回來，接著做純粹的溫室蔬菜、水果?！痹撋鷳B(tài)園負(fù)責(zé)人表示，畢竟，后者還是更擅長。

家住北京德勝門外的吳先生也看到這其中的商機(jī)。吳先生的父親退休后一直在老家昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)的農(nóng)村生活，通過村里的關(guān)系，吳先生承包了40畝地。租期為3。年。他透露，“2007年，當(dāng)時(shí)拿地時(shí)，一畝地還不到1000元。現(xiàn)在高的已經(jīng)漲到了2500元一畝。”

最初，吳先生把地里的溫室大棚建好以后，便分別按棚租給一些公司和城里的單位。這些單位把此當(dāng)自己菜地，自己種菜。一般租期并不長，大致都在3到5年左右。

對(duì)比周圍別的生態(tài)園的一次性30年的“居住加種植”模式，他也按捺不住了。當(dāng)然，讓他擔(dān)憂的地方就是，僅憑自己有限的資金和管理能力，萬一投資了以后，“一百套僅出租三、四十套，成本收不回來，也是一個(gè)問題。”

目前已經(jīng)投資了類似生態(tài)園的人士向《小康·財(cái)智》記者透露，從村里拿到地也是一門學(xué)問，目前的價(jià)格都不是絕對(duì)透明的。租多少年，該收多少錢都不是明碼標(biāo)價(jià)，這也為將來雙方的糾紛埋下隱患。

政府曖昧的支持態(tài)度

每個(gè)農(nóng)莊、生態(tài)園有信心的動(dòng)力更多還在于當(dāng)?shù)卣闹С帧?/p>

昌平區(qū)農(nóng)委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《小康·財(cái)智》記者，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙上的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，由相關(guān)單位組成的驗(yàn)收組每年年底也會(huì)進(jìn)行檢查?！翱赡軙?huì)有一些生態(tài)園并不是真正熱心發(fā)展農(nóng)業(yè)。但只要生態(tài)園是按照規(guī)劃在種植蔬菜、花卉，是挑不出毛病的。”

該官員也表示，政策只能正面引導(dǎo)絕大多數(shù)的生態(tài)園致力于設(shè)施農(nóng)業(yè)的發(fā)展。對(duì)現(xiàn)在“居住加種植”做法，法律并沒有明文規(guī)定禁止，

記者從小湯山四海路上那家掛著“高新科技發(fā)展公司”的農(nóng)莊負(fù)責(zé)人口中獲悉，該農(nóng)莊不僅是政府花大力氣扶持的草莓園。在當(dāng)?shù)卣兄氐拿磕暌欢鹊牟葺?jié)上，農(nóng)莊還是接納外來參觀的定點(diǎn)單位。這些細(xì)節(jié)，足可見地方政府對(duì)這件事看法和定性上的曖昧。

該公司之前是昌平區(qū)小有名氣的林業(yè)、苗木種植公司，正是看中了生態(tài)農(nóng)莊的商機(jī)，在拿到了政府的批文，順利在村里租到了地以后，該公司才決心投資。

“我不是給你夸?？?，如果將來不是因?yàn)檫`法行為，而遭政府取締，我敢在合同里給你寫上雙倍賠償損失?！痹撠?fù)責(zé)人要給記者打“保票”。

有一位投資農(nóng)莊的人士向記者坦言，如果純粹在農(nóng)村搞設(shè)施農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，在高投資下，效益不高而且回收慢，與開發(fā)能招攬城里來的有錢人居住的農(nóng)莊相比，當(dāng)?shù)卮迕窈驼畷?huì)選擇哪一種，結(jié)果顯而易見。

就在那個(gè)“高新科技發(fā)展公司”農(nóng)莊里，農(nóng)莊負(fù)責(zé)人透露，前期已經(jīng)投資了三千萬宋建設(shè)物業(yè)樓，用于將來的農(nóng)莊管理和溫室大棚的日常打理。這對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民自己發(fā)展溫室來說，是不可想象的。

順義潮白河岸邊的生態(tài)觀光園負(fù)責(zé)人還向記者展示：公司在當(dāng)?shù)亻_發(fā)農(nóng)莊以來，村里已有幾十個(gè)村民被安排進(jìn)入農(nóng)莊，平均每人月工資1500元；平時(shí)，公司還為村民出資修馬路，搞義診?！斑@些都是在幫助當(dāng)?shù)剞r(nóng)村建設(shè)，如果我們不來搞農(nóng)莊，這些地里種的還會(huì)是價(jià)格低廉的麥子?！?/p>

生態(tài)園投資有無風(fēng)險(xiǎn)?

但是，專家們看上去更冷靜。蔣和平認(rèn)為，真正的設(shè)施農(nóng)業(yè)是和目前這種做法有本質(zhì)上的區(qū)別的。農(nóng)業(yè)科技園、生態(tài)園的資金投入應(yīng)該主要是用于生產(chǎn)。這才是政府政策補(bǔ)貼的初衷。一旦政府察覺到發(fā)展過程中出現(xiàn)偏差，今后的補(bǔ)貼可能會(huì)有所調(diào)整。

“溫室農(nóng)業(yè)，本身的投資是低廉的。但生態(tài)園一旦做起了房產(chǎn)、物業(yè)的這一塊，未免牽扯更多的投資和精力，無形中也就加大了農(nóng)業(yè)投資的成本和風(fēng)險(xiǎn)?！笔Y和平在接受《小康·財(cái)智》記者采訪時(shí)說。

袁士疇表示，雖然在目前，“居住加種植”還沒有被決策層明確定義為違規(guī)建房，但它投資模式最大的風(fēng)險(xiǎn)就是——“畢竟是偏離了農(nóng)業(yè)用地中耕地的根本性質(zhì)。一旦遭遇農(nóng)業(yè)政策調(diào)整，這種承包租賃合同的法律效力將是無力的?！?/p>

在與生態(tài)園簽訂合同時(shí)，都市農(nóng)業(yè)種植合作社的每一個(gè)銷售人員都會(huì)很負(fù)責(zé)地提醒客戶，這是一份土地承包合同，30年過程中也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)存在的。

在該合作社提供的土地承包合同里，還明確注明：“如遇政府征地、拆遷，甲方(合作社)同意拆遷方地上建筑物及附屬設(shè)施的賠償全部歸乙方(客戶)所有?！?/p>

通常的簽約模式是：合同是客戶與生態(tài)園簽，和村里的集體單位不產(chǎn)生關(guān)系。如果客戶需要，生態(tài)園也會(huì)把自己與當(dāng)?shù)厮诩w單位簽訂的土地承包合同副本復(fù)印一份給客戶。

為了讓有意向的客戶放心，生態(tài)園也會(huì)不斷地安撫客戶，從政策層面說，生態(tài)園區(qū)的土地都是基本農(nóng)田。也就是說，被政府征用、劃撥的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他土地。

為了促使更多的投資致力于設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，解決根本的土地租賃合法化問題，政策決策層也正在試圖研究更為變通的促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的可行性辦法。

在占北京市設(shè)施農(nóng)業(yè)面積60％的大興區(qū)，當(dāng)?shù)卣诠膭?lì)農(nóng)民調(diào)換土地，以建設(shè)規(guī)?；y(tǒng)一、規(guī)范的溫室大棚。這些仿佛都是生態(tài)農(nóng)業(yè)投資利好的消息。

根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理法，集體土地承包給該集體之外公司或個(gè)人，承包期限可以由合同約定，這也就意味著租賃合同期限可以逾越通俗意義上的30年大限。

有人走得更遠(yuǎn)

有投資風(fēng)險(xiǎn)分析人士認(rèn)為，只要不去從根本上觸動(dòng)、扭曲現(xiàn)有的設(shè)施農(nóng)業(yè)政策，把主要精力用于溫室、大棚農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不是過多致力于擦邊球——“住宅”的銷售和管理，生態(tài)農(nóng)業(yè)還是有投資的空間和前景的。

然而，在北京的郊區(qū)，各個(gè)農(nóng)莊正在邊風(fēng)風(fēng)火火投資，邊揣摩決策層態(tài)度，小步試探前行時(shí)，有人卻走得更遠(yuǎn)。

在北京通州的姚辛莊，靠近京沈和京津塘高速，一座320畝、計(jì)劃入住231戶的“歐式獨(dú)棟莊園”正在日現(xiàn)雛形。

在每戶289平方米的面積上，除了一個(gè)84平方米的溫室，134平方米的院子，還有一個(gè)占地60平方米，居住面積130平方米的兩層小獨(dú)棟。交納60萬元的建造費(fèi)后，每年只需再交4800元的租金，就可獲得50年的租期。

該農(nóng)莊還許諾，這里是公司化經(jīng)營管理的豪華物業(yè)。在其招攬顧客的廣告詞上寫著：“享有健康，擁抱財(cái)富，京東運(yùn)河獨(dú)辟一處休閑居住、養(yǎng)生耕種為一體的歐式獨(dú)棟?！?/p>

雖然，該農(nóng)莊同樣聲稱，自己是農(nóng)民以土地入股的都市農(nóng)業(yè)；也遵循著“管理用房建設(shè)占溫室大棚面積10％以內(nèi)”尺度的行業(yè)潛規(guī)則；同樣是出租土地，而不是出賣房子。甚至，農(nóng)莊的負(fù)責(zé)人還向記者展示自己5。年的土地使用權(quán)證書、公證處的證明，以及通州區(qū)政府發(fā)布的林林總總的有關(guān)文件。

但他的若干同行們依然很憂慮。一位農(nóng)莊的老板認(rèn)為，在示范農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)的范疇內(nèi)，開發(fā)、投資有創(chuàng)意的農(nóng)莊仍有余地。但沒必要去過分挑戰(zhàn)政府的極限 一比如在建筑面積上大做文章，然后大肆拋售豪華住宅?！澳承┤俗叩锰h(yuǎn)，會(huì)連累其他人，殃及整個(gè)行業(yè)?！?/p>

仿佛，前車之鑒，并不遙遠(yuǎn)。2008年7月8日，國土資源部通報(bào)了全國10起典型土地違法案件。其中一起便是：遼寧省查處的大連市旅順口區(qū)雙島櫻桃園非法占用基本農(nóng)田案。

國土資源部在通報(bào)中陳述的詳情是：2006年5月，鄧某承包大連市旅順口區(qū)張家村147畝耕地。然后以建雙島櫻桃園設(shè)施農(nóng)業(yè)為名，非法占用其中22.92畝基本農(nóng)田建設(shè)別墅165棟，并對(duì)外銷售。

最終，該櫻桃園遭遇的結(jié)果是：限期拆除非法建筑物，恢復(fù)土地耕種，并處以耕地開墾費(fèi)2倍的罰款。

一位行事更為低調(diào)的農(nóng)莊負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)于他們來說，非但不敢搞兩層小樓，就是業(yè)主不在農(nóng)莊的溫室里種蔬菜、花卉，他們都會(huì)代為補(bǔ)種上?！爸辽伲阋谡愫脚臅r(shí)，讓人一眼看上去感覺像一個(gè)正常的溫室大棚?！?/p>