對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不宜輕言“救市”

　　受國內(nèi)緊縮政策和美國次貸危機(jī)一再擴(kuò)散的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)在2007年10月份以后，呈現(xiàn)逐波走低、由繁榮進(jìn)入調(diào)整的變化走勢，許多地區(qū)商品房交易呈現(xiàn)“價量齊跌”的局面，由于商品房大量滯銷、資金周轉(zhuǎn)不靈導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商感覺面臨前所未有的艱難。始于2003年的本輪經(jīng)濟(jì)增長周期，與房地產(chǎn)投資和銷售的快速增長密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)是拉動經(jīng)濟(jì)高速增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它的衰落對整體經(jīng)濟(jì)的不良影響不容忽視?；诖朔N考慮，許多人提出中國政府應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)予以“救市”扶助。我認(rèn)為目前對房地產(chǎn)業(yè)不宜輕言“救市”。
　　
　　一、房地產(chǎn)業(yè)在前期較快增長基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整實(shí)屬必然
　　
　　隨著我國福利分房制度的取消，1999年以來，在公有住房商品化、成本價買房、商品房買賣規(guī)范化、二手房交易放寬等政策的引導(dǎo)下，我國居民住房商品化、私有化以前所未有的進(jìn)程快速推進(jìn)。2000-2007年我國商品房銷售額年均增速高達(dá)35.3％，商品房銷售面積年均增長26.7％，商品房銷售增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其它商品的銷售增速。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積由改革開放初期的不足10平米，提高為2007年的人均27.1平米。我國住房自有化程度也快速提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界發(fā)達(dá)國家的住房自有率大約為50-70％，而2005年我國居民住房自有率目前已達(dá)到81.6％，2006-2007年進(jìn)一步有所提高。2006年以來我國各地區(qū)的商品房價格也快速上漲，“價量齊漲”成為商品房銷售的主要特征。
　　面對“過度繁榮”的商品房市場，2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。此外，對于當(dāng)時普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機(jī)行為，銀監(jiān)會也重拳出擊，從信貸的角度加以規(guī)范。一年后，監(jiān)管部門的9·27房貸新政顯示出威力，各地房價瘋漲的勢頭被遏制，投機(jī)炒樓行為大幅減少，商品房價格和銷售回歸理性。緊縮性政策也帶來了樓市成交量萎縮、房地產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，銀行房貸業(yè)務(wù)量下降等等問題，這是實(shí)現(xiàn)政策調(diào)整目的的附屬產(chǎn)品，不足為奇，如果由于開放商的艱難，取消政策限制，甚至出臺“救市”新政，前期政策效果將前功盡棄。
　　
　　二、“救市”意味著保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利
　　
　　從2007年10月份以來，我國房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)除了“蕭條”的態(tài)勢，表現(xiàn)為交易量不斷下降，連續(xù)幾年房子不愁賣的局勢成為往事。在蕭條上加上引號，是因?yàn)檫@種“蕭條”不是真正意義上的蕭條，嚴(yán)格來說，蕭條是指在市場價格不斷下跌即使跌破成本價的情況下，需求依然難以有效提高的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。反觀我國房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場需求不旺的原因不在于出現(xiàn)了真正的蕭條，而是由于房地產(chǎn)價格過高，大大超過廣大消費(fèi)者的購買能力，因而壓制了需求。個別地區(qū)樓盤大幅度降價，結(jié)果購房者踴躍購買，說明了這一問題。
　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來分析我國目前房地產(chǎn)市場的供求狀況，其本質(zhì)在于市場需求和供給不能形成均衡，只要價格回落到均衡價格，需求和供給就會達(dá)到均衡。正是由于產(chǎn)品的供應(yīng)者即房地產(chǎn)開發(fā)商堅(jiān)持價格不回落，個別開發(fā)商甚至還要將價格抬高一下，最終人為地造成了供需缺口。
　　目前，雖然房地產(chǎn)業(yè)具備了“充分競爭”的形式，但是從具體運(yùn)營上看，無論從拿地，還是經(jīng)營上，都多多少少有“社會資本”的影子。不夠透明的要素市場、不完全遵循市場規(guī)則的運(yùn)營方式，注定了房地產(chǎn)市場是不充分競爭的。更為重要的是，在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商壟斷了定價權(quán)力這一最重要的話語權(quán)，導(dǎo)致廣大購房者只能是被動的接受者。即使在目前房市不景氣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商也能堅(jiān)持住，關(guān)鍵就是其壟斷了定價權(quán)。上述的分析可以看出，我國房地產(chǎn)市場步入的是一個人為的“蕭條”期，是房地產(chǎn)商自己造就的困境，根本不存在本質(zhì)上的市場轉(zhuǎn)折期。這是政府是否要“救市”的重要判斷條件。
　　
　　三、我國房地產(chǎn)調(diào)整和美國房地產(chǎn)危機(jī)性質(zhì)截然不同
　　
　　美國房地產(chǎn)危機(jī)和中國房地產(chǎn)市場蕭條性質(zhì)和階段截然不同，美國的政策在中國并不適用。美國出臺“救市”政策是在房地產(chǎn)泡沫破裂后，為維持經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)采取注入大量資金的補(bǔ)救措施，無可厚非。而中國房地產(chǎn)不景氣其實(shí)質(zhì)是在房地產(chǎn)泡沫的制造過程中受阻，此時如果政府在金融、信貸等方面施以援手，進(jìn)行“救助”，那就意味著8n1f47EO5bREoKMVM/iXmw==支持房地產(chǎn)業(yè)可以繼續(xù)吹大泡沫，表面看，中國經(jīng)濟(jì)保住了增速、房地產(chǎn)開發(fā)商度過了艱難，但實(shí)際受損失的是普通購房者和國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康增長的前景。老百姓購買了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自己支付能力的住房，背上一生難以解脫的債務(wù)。國民經(jīng)濟(jì)由于房地產(chǎn)的過度泡沫早晚要破裂，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不僅會重蹈日本80年代房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的實(shí)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也會重現(xiàn)美國本次房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的一系列金融和信用危機(jī)。
　　美國之所以要“救市”，一個重要的原因就是房地產(chǎn)市場和金融市場有著千絲萬縷的聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)市場出了問題，金融機(jī)構(gòu)會受到影響，直至發(fā)生金融危機(jī)。
　　但是，美國的政策未必適應(yīng)我國。首先，我國的房地產(chǎn)相關(guān)貸款所占比例與美國相比，比重依然比較低。相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國目前各項(xiàng)貸款余額的占比中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大約占7％，個人住房貸款大約占11％，二者合計(jì)達(dá)到18％。跟美國相比，這一比例并不大。其次，我國還沒有實(shí)施按揭貸款證券化等措施，即使萬一發(fā)生一些危險，也不會在整個金融系統(tǒng)大規(guī)模傳播，因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題而發(fā)生大規(guī)模金融風(fēng)險的可能性不大。再次，我國斷供這一說法最近很短時間才出現(xiàn)，而且大多數(shù)被證明為騙局，由某些利益團(tuán)體推動的騙局，而另一部分可能會出現(xiàn)斷供的團(tuán)體是投機(jī)者。因此。大規(guī)模的斷供出現(xiàn)的可能性并不大。同時，即使出現(xiàn)小規(guī)模斷供，銀行由于規(guī)模大，受到的影響也不會很大。
　　
　　四、出臺“救市”政策有違公平
　　
　　客觀而言，目前的房地產(chǎn)價格已經(jīng)使社會各階層的利益格局發(fā)生了很大的、不利于中低收入階層的變化，這一改變已經(jīng)通過壓縮消費(fèi)而影響到了宏觀經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的前景，如果繼續(xù)做出有利于房地產(chǎn)價格上漲的行為，無疑會激化社會矛盾，代價高昂。我們記得，在幾年前，為了控制房地產(chǎn)價格過快上漲，政府曾陸續(xù)出臺過一系列措施政策，而這些卻被房地產(chǎn)商和地方政府聯(lián)合給“抵消”了，沒有達(dá)到預(yù)期目的。目前，在國內(nèi)外雙重壓力的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商遭受懲罰的時候，政府就伸出援手，讓房地產(chǎn)開發(fā)商渡過危難，房地產(chǎn)開發(fā)商有什么理由永遠(yuǎn)處于被保護(hù)的地位?即使說房地產(chǎn)行業(yè)是一個支柱性行業(yè)，但是如果任由房地產(chǎn)開發(fā)商操縱市場，受到損毀的是絕大多數(shù)人的未來利益和長期經(jīng)濟(jì)增長的趨勢，而從其中得利的只會是少數(shù)人，這顯然是不公平的。
　　
　　(執(zhí)筆：祁京梅)
　　
　　(本欄目策劃、編輯：蘇小