淺談房地產(chǎn)價格問題

　　摘要　近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，但房地產(chǎn)泡沫的積聚，正在成為我國社會穩(wěn)定、金融穩(wěn)定和經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的威脅，本文旨在分析房地產(chǎn)價格居高不下的原因，并對穩(wěn)定房價提出了自己的建議
　　關(guān)鍵詞　炒房；穩(wěn)定房價
　　
　　一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
　　
　　近幾年。我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟增長點和居民消費的熱點。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不同程度地帶動了建筑、裝潢、家電、汽車等行業(yè)的發(fā)展，為我國經(jīng)濟持續(xù)、快速增長作出了積極的貢獻。但近一段時期以來，我國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高。住房價格上漲過快。直接影響了城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求，加重了中低收入家庭的生活負(fù)擔(dān)，如不及時加以控制，不僅不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展，還會影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、增加金融市場的潛在風(fēng)險，甚至?xí)：φ麄€國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。影響社會穩(wěn)定和和諧社會的構(gòu)建。
　　
　　二、房地產(chǎn)價格居高不下的原因
　　
　　(一)炒房團和開發(fā)商哄抬房價
　　炒房是大量游資對房地產(chǎn)進行短期套利而進行的投機行為，無非是讓大家跟著去買，促使房價持續(xù)走高。然后轉(zhuǎn)手賣出賺取差價而已。炒房者囤積房屋，造成住房緊缺的假象。并同開發(fā)商一起四處宣傳房價必漲、供給緊張等信息，為房價上漲造勢，給真正需要住房的人造成一種壓力，增加其對高房價的承受力。這種炒作越成功，炒房者的獲益就越大，房價也就越容易持續(xù)上漲。
　　
　　(二)消費者心理不成熟
　　在中國幾千年來的傳統(tǒng)觀念中，安居才能樂業(yè)。到了現(xiàn)代，對一般工薪階層而言，擁有自己的住房是他們最大的愿望。房價的不斷上漲給工薪階層帶來了心理恐慌，而他們的恐慌正中開發(fā)商的下懷。因為擔(dān)心房價進一步上漲，工薪階層就會產(chǎn)生購房；中動，從而刺激需求，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。此外，房地產(chǎn)商采用各種手段給消費者發(fā)出信號，那就是未來樓市有極大的升值潛力，從而拉動投資和投機性購房需求，鼓勵消費者以投機為目的搶購。從而推動了房價的進一步升高。
　　
　　(三)政策不完善
　　住房事關(guān)國計民生，房地產(chǎn)市場又和股票市場一樣容易產(chǎn)生價格操縱行為。目前，國家有關(guān)房地產(chǎn)政策本身不完善，房地產(chǎn)市場開發(fā)、經(jīng)營管理的監(jiān)控力度也不夠。房地產(chǎn)商之所以能夠囤積居奇。就是因為開發(fā)資金依賴銀行貸款的比例太高。由于資金不是自己的，開發(fā)商寧可讓房子空著賣不出去。也不肯降價回籠資金。此外，現(xiàn)在的“招拍掛”方式雖然能使土地賣出很好的價錢，但是卻鼓勵了房地產(chǎn)商只蓋大戶型、豪華型房子，這樣進一步加劇了中低收入者的心理恐慌，進而促進房價不斷攀升。
　　
　　(四)外資和熱錢大舉進入中國房地產(chǎn)市場
　　對于國外許多大企業(yè)、大財團來說，他們看好中國未來的發(fā)展。一般都有長線打算。但資本的本性是逐利，盡管國外大企業(yè)重視長線，但眼下中國房地產(chǎn)的高利潤也對他們頗具吸引力。而且。大企業(yè)進入房地產(chǎn)市場，主要集中于高端市場，如高檔住宅、高級寫字樓等。這不僅進一步推動了地產(chǎn)價格上漲，還加劇了中國房地產(chǎn)市場供應(yīng)的不合理結(jié)構(gòu)。除了投資機構(gòu)，海外游資即熱錢也紛紛涌入。熱錢主要是賭人民幣升值，其短期套利的特性決定了它們大多涌入中高檔住宅市場。它們在炒買炒賣之間，不斷推高房價。
　　
　　三、穩(wěn)定房價的措施
　　
　　(一)遏制“炒房”，杜絕不法競爭，打擊擾亂市場行為，減輕“炒房”給社會造成的“恐慌”
　　若要遏制“炒房”，可以采用限制購買套數(shù)的方法，當(dāng)購房者(夫妻雙方)購買第一套房屋的時候。國家可以實行一定的優(yōu)惠政策，幫助普通購房者能夠購買到用于自住的房屋。而購房者如果購買第二套房屋，應(yīng)收取較高的稅收，并且提高其銀行貸款首付，從而抑制一些“炒房”人的投機行為。在購買第二套房屋的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出第一套房屋的成本時，絕大部分的投資者將望而卻步。這種方法能有力地改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失衡現(xiàn)狀，也是宏觀調(diào)控的有力措施。
　　
　　(二)加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，消除消費者的心理恐慌
　　政府應(yīng)加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，不斷擴大享有該福利的對象范圍，最終促使房價不斷下降。目前，我國廉租房和經(jīng)濟適用房數(shù)量較少，能享受這種福利的人群也較小。政府如果能夠加大建設(shè)力度，不斷擴大廉租房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量，并嚴(yán)格其準(zhǔn)入制度，既可以擴大該福利的享受范圍，又可以縮小社會整體的生活水平差距，對于社會穩(wěn)定意義重大。此外，加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度。還可以有力地消除暫時缺乏購房能力的中低收入家庭的心理恐慌。
　　
　　(三)政府要加強對房地產(chǎn)市場的整頓和監(jiān)管
　　對開發(fā)商囤積土地，中介機構(gòu)和開發(fā)商串通一氣、哄抬房價要加大處罰力度。對部分住房價格上漲過快的地區(qū)和城市要重點檢查。對違反規(guī)定的不正當(dāng)行為要嚴(yán)肅查處。此外，還要做好土地供應(yīng)管理。對經(jīng)濟適用房和普通商品房的土地價格應(yīng)該嚴(yán)格控制，實行定向招標(biāo)。即限定好用途后，由競標(biāo)開發(fā)商自己上報規(guī)劃建設(shè)方案和未來銷售價格，通過評選，由優(yōu)秀方案中標(biāo)。在隨后的開發(fā)建設(shè)和銷售過程中，政府應(yīng)監(jiān)督開發(fā)商嚴(yán)格按照當(dāng)初的投標(biāo)方案執(zhí)行，并對銷售價格進行嚴(yán)格控制。
　　
　　(四)對外資的進入作必要的限制
　　房地產(chǎn)行業(yè)利潤豐厚，要嚴(yán)格監(jiān)管外資進入炒房。目前，無論是正規(guī)渠道的外資，還是境外熱錢，主要在高端產(chǎn)品市場活動，這部分市場已經(jīng)嚴(yán)重過剩，應(yīng)當(dāng)在一段時期內(nèi)限制發(fā)展。一旦“熱錢”毫無顧忌地侵入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場就會進入瘋狂狀態(tài)，瘋狂之后便會急轉(zhuǎn)直下。后果非?？膳隆６?，目前人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動，如果房地產(chǎn)價格仍不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來賺取雙重利潤，這會進一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期。我們必須提高警惕，不斷趨利避害，抑止境外投機炒房。
　　總之，穩(wěn)定房價不是要打壓房地產(chǎn)，而是要保持這個行業(yè)的長期、健康發(fā)展。其目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，遏制投機炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住宅和經(jīng)濟適用房，合理引導(dǎo)住房消費，從而不斷縮小社會整體的生活水平差距，保持社會穩(wěn)定，推動和諧社會的建