論業(yè)主委員會的性質(zhì)

　　 業(yè)主委員會是房屋管理體制改革中的新生事物，關(guān)于其性質(zhì)和法律地位的問題，在房地產(chǎn)法律研究中一直是一個受到關(guān)注的領(lǐng)域，關(guān)于業(yè)主委員會是不是一個獨立的法人，有沒有獨立的民事權(quán)利義務(wù)，可不可以成為獨立的訴訟主體，行使民事訴訟權(quán)利的問題。
　　
　　一、 業(yè)主委員會的概述
　　
　　(一)業(yè)主委員會的概念
　　 業(yè)主委員會是經(jīng)過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。它是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機構(gòu)。
　　(二)業(yè)主委員會與業(yè)主代表大會的區(qū)別
　　1.聯(lián)系：都是由業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成的業(yè)主自治機構(gòu)，都是對物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主的自治管理。
　　2.區(qū)別：業(yè)主代表大會是與業(yè)主大會等同的一個概念，是由于一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主過多，由全體業(yè)主組成大會較為不便，才由業(yè)主選出代表組成大會性質(zhì)的機構(gòu)。它并不是一個常設(shè)機構(gòu)，只在業(yè)主公約規(guī)定的時間召開會議，平時并不持續(xù)行使職權(quán)。而業(yè)主委員會是它的常設(shè)機構(gòu)，二者有上下級關(guān)系，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主代表大會負(fù)責(zé)并報告工作，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。
　　(三)業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系
　　兩者之間是一個委托代理關(guān)系，除了他們之間有監(jiān)督關(guān)系外，仍應(yīng)對其二者之間相互關(guān)系的實質(zhì)進(jìn)行分析，以準(zhǔn)確定位二者的地位，處理好在日常的物業(yè)區(qū)域管理中業(yè)主自治管理機制與物業(yè)管理公司委托管理、服務(wù)機制之間的協(xié)調(diào)共存。
　　沒有業(yè)主委員會，缺少了物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理也失去了生存和發(fā)展基礎(chǔ)，也就談不到發(fā)揮物業(yè)管理新體制和市場機制的作用和效能。因此，建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。
　　
　　二、國外對業(yè)主委員會性質(zhì)的界定
　　
　　(一)德國模式：不具有法人資格
　　該模式認(rèn)為業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它沒有獨立的責(zé)任財產(chǎn)，不是獨立的民事主體。此團(tuán)體是住宅所有權(quán)人共同體，不具備權(quán)利能力，因而不具有法人資格。權(quán)利義務(wù)主體為單個的住宅所有權(quán)人，而非住宅所有權(quán)人共同體。立法以德國的《住宅所有權(quán)法》為代表。但德國學(xué)術(shù)界認(rèn)為，該住宅所有29c74ba033d46945c5e47967f71b2e26權(quán)人團(tuán)體性質(zhì)上屬于具有部分權(quán)利能力的特別團(tuán)體，即該團(tuán)體可以借區(qū)分所有權(quán)人會議與管理人而成為有行為能力的組織體，可以從事訴訟行為。德國現(xiàn)行住宅所有權(quán)法規(guī)定，住宅所有人通過契約結(jié)成住宅所有人共同體即管理團(tuán)體，而非法律強制成立。
　　(二)法國、新加坡模式：具有法人資格，與法人無區(qū)別
　　該模式賦予其依法享有法人資格，具有民事行為能力和民事權(quán)利能力，依法獨立享有民事權(quán)利承擔(dān)民事義務(wù)。在實體權(quán)利能力、行為能力和當(dāng)事人能力方面與法人均無區(qū)別。
　　《法國住宅分居所有權(quán)法》規(guī)定，如果有兩名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體。而且，該兩名以上區(qū)分所有權(quán)人全體于法律上系當(dāng)然構(gòu)成團(tuán)體，并各自成為該管理團(tuán)體的構(gòu)成員。該團(tuán)體性質(zhì)上屬于享有法人資格的團(tuán)體。其與公司相同，有法律上的行為能力，能實施法律行為，并能進(jìn)行訴訟活動。依此可知，法國在立法上認(rèn)為，全體業(yè)主當(dāng)然構(gòu)成具有法人資格的業(yè)主團(tuán)體。
　　據(jù)新加坡現(xiàn)行法的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體在登記官的“區(qū)分所有權(quán)一覽書”上登記的同時就自動設(shè)立。該管理團(tuán)體性質(zhì)上屬于具有法人資格的實體，且具有永續(xù)性。該管理團(tuán)體可以締結(jié)任何契約，或就有關(guān)涉及共同所有財產(chǎn)的任何問題，承擔(dān)訴訟的原告或被告。
　　(三)美國模式：具有判例實務(wù)的法人資格
　　美國傳統(tǒng)法律及現(xiàn)行法制并不承認(rèn)業(yè)主委員會具有法人資格，但隨著形勢發(fā)展及法律學(xué)說的推動，美國法院在20世紀(jì)70年代通過判例承認(rèn)該組織具有法人資格。至今，業(yè)主委員會的法人資格已于美國判例實務(wù)上獲得普遍承認(rèn)。
　　從世界各國立法及實務(wù)的情勢看，業(yè)主委員會具有明顯的法人化共同傾向?？傻贸鋈缦陆Y(jié)論：一是立法上大多數(shù)國家或地區(qū)都承認(rèn)和支持成立業(yè)主委員會來解決區(qū)分所有權(quán)人有效管理其共有財產(chǎn)的問題；二是不論業(yè)主委員會是否具有法人資格，它都是作為一個民事主體存在的，具有當(dāng)事人能力，能以自己的名義起訴或應(yīng)訴。而筆者更偏向于美國模式，它能夠使業(yè)主委員會行使職權(quán)與維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益在理論和實踐中達(dá)到平衡。
　　
　　三、我國關(guān)于業(yè)主委員會性質(zhì)的爭論
　　
　　我國理論界和實務(wù)界一直存在著爭議，歸納起來，主要有三種不同觀點：
　　(一)業(yè)主委員會屬于獨立的社團(tuán)法人
　　具體理由如下：
　　1.按照《物業(yè)管理條例》和其他相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會是經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門注冊登記的有形實體組織，它有自己的章程。
　　2.現(xiàn)實中我國絕大多數(shù)業(yè)主委員會都有相當(dāng)數(shù)量的財產(chǎn)和活動經(jīng)費。
　　3.業(yè)主委員會完全獨立于各個業(yè)主，享有擬制資格，能夠獨立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，如對外簽訂合同、進(jìn)行訴訟等等。其行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各個業(yè)主。
　　(二)業(yè)主委員會屬于享有獨立訴訟主體資格的非法人組織
　　具體理由如下：
　　1.業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，是經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立的，具有合法的地位，有一定的組織機構(gòu)和運營財產(chǎn)，應(yīng)該屬于《民事訴訟法》所說的“其他組織”。
　　2.業(yè)主委員會雖然不具有法人資格，但作為一個合法組織，并非各個業(yè)主的簡單聚合，有一定的組織性和穩(wěn)定性，并且長期固定存在，就應(yīng)可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，在民事糾紛、爭議中應(yīng)享有獨立的訴訟權(quán)利，有獨立的訴訟主體資格。
　　3.業(yè)主委員會不是法人，沒有獨立的擬制資格，其行為的后果、責(zé)任應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
　　(三)業(yè)主委員會是既非法人，也無獨立訴訟主體資格的一般組織
　　具體理由如下：
　　1.業(yè)主委員會既不從事經(jīng)營活動，業(yè)主也不繳納款項交給業(yè)主委員會運作。所以業(yè)主委員會并沒有自己獨立的財產(chǎn)，不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格，更不能成為法人。
　　2.當(dāng)在實踐中涉及糾紛訴訟事務(wù)時，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動，行使訴訟的權(quán)利，其訴訟活動的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。
　　以筆者之拙見，觀點一依據(jù)我國現(xiàn)行法律關(guān)于法人制度的規(guī)定不能成立。原因是雖然各地的物業(yè)管理法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主委員會必須進(jìn)行必要的登記，有穩(wěn)定的組織性，但是這種登記一般是由房地產(chǎn)行政主管部門做出，即此登記為行政登記而非民事登記。而且，根據(jù)社會團(tuán)體登記管理的法律規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會團(tuán)體。而一般來說，一個物業(yè)管理區(qū)域就應(yīng)設(shè)立一個業(yè)主委員會，一個大中型城市可以劃分出許多的物業(yè)管理區(qū)域，從而存在著少則幾百家，多則數(shù)千家的業(yè)主委員會。如此一來，若將業(yè)主委員會視為一種社會團(tuán)體，將使得同一個行政區(qū)域內(nèi)充斥著相類似的某某業(yè)主委員會的社會團(tuán)體。因此，將業(yè)主委員會視為有法人資格的社會團(tuán)體或者沒有法人資格的社會團(tuán)體都頗為不妥。
　　觀點二，從我國目前的法學(xué)理論和司法實踐的發(fā)展來看過于保守。至于將業(yè)主委員會僅視為被委托人，沒有獨立訴訟主體資格的看法，在實踐中也有諸多麻煩，最終仍由業(yè)主委員會進(jìn)行訴訟活動，因而并無將其作此區(qū)別的現(xiàn)實必要。
　　
　　綜上，筆者同意第二種觀點，即業(yè)主委員會屬于有獨立訴訟主體資格的非法人組織。具體理由如下所述。
　　
　　四、業(yè)主委員會屬于享有獨立訴訟主體資格的非法人組織
　　
　　(一)業(yè)主委員會屬于非營利性的非法人組織
　　1.非法人組織的含義
　　非法人組織常被法學(xué)界稱為非法人團(tuán)體。一般認(rèn)為是指不具有法人資格但以自己的名義進(jìn)行民事活動的團(tuán)體。盡管對非法人組織在實體法上的權(quán)利能力和行為能力仍存有爭議，但正如上文所述，各國立法或?qū)崉?wù)上都肯定了其具有當(dāng)事人能力，具有訴訟主體資格。而業(yè)主委員會的宗旨是維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，它與外界并不從事經(jīng)營行為，是純粹的非營利性的組織。
　　2.非法人組織與法人的區(qū)別
　　在我國，一般認(rèn)為，非法人組織與法人最實質(zhì)的不同在于而且只在于，它可以沒有自己獨立享有所有權(quán)的財產(chǎn)或經(jīng)費，它不具備完全的責(zé)任能力，其對外從事活動所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)由其創(chuàng)辦人承擔(dān)法律后果。法人能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任，是它擁有獨立財產(chǎn)的必然反映和結(jié)果。正因為法人有獨立的財產(chǎn)，所以它理所當(dāng)然地要獨立負(fù)擔(dān)由自己活動所產(chǎn)生的財產(chǎn)責(zé)任。既然法人的財產(chǎn)與法人成員的財產(chǎn)以及創(chuàng)立人的財產(chǎn)是相互獨立的，因此除法律另有規(guī)定外，法人的成員或創(chuàng)立人個人對法人的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，而應(yīng)由法人以自己的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。但是非法人組織都不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任，其成員或創(chuàng)立人通常要對其他組織的債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任。
　　3.業(yè)主委員會符合非法人組織的法律特征：
　　⑴非法人組織是依法成立并具有一定目的的組織體，其存在是全體構(gòu)成人員或上級單位為實現(xiàn)該組織總體目的和利益的法律形式。 新《物權(quán)法》第75條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！睒I(yè)主委員會成立的目的是使業(yè)主對物業(yè)自治管理權(quán)能有一個常設(shè)的機構(gòu)來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項中，它代表并維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
　?、品欠ㄈ私M織是具有一定穩(wěn)定性的組織體，有自己的名稱、組織機構(gòu)和組織規(guī)則，并設(shè)有代表人或管理人。業(yè)主委員會應(yīng)由業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，其行為應(yīng)向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主大會經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，它并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責(zé)的法律上的組織。
　?、欠欠ㄈ私M織是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力的組織體。但這種民事權(quán)利能力和民事行為能力的享有是受到一定限制的。業(yè)主委員會在履行職責(zé)時代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并且監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。其要在規(guī)定的權(quán)限內(nèi)做出決定，不應(yīng)該由業(yè)主委員會做出決定，如《物權(quán)法》第76條所規(guī)定的事項，業(yè)主委員會無權(quán)做出決定。
　?、确欠ㄈ私M織是不能完全獨立承擔(dān)民事責(zé)任的組織體，因其所支配財產(chǎn)的非獨立性及其民事責(zé)任能力的不完整性，需要由與其有法定責(zé)任關(guān)系的單位或個人負(fù)補充連帶責(zé)任。
　　法人承擔(dān)民事責(zé)任的前提和基礎(chǔ)便是擁有獨立的財產(chǎn)和經(jīng)費，但是業(yè)主委員會自身享有的財產(chǎn)并不獨立，它只是在某一期限內(nèi)由業(yè)主共同繳納相關(guān)的物業(yè)維修費用和其他經(jīng)費，所以業(yè)主委員會只是暫時的有相對獨立的支配管理權(quán)，因此在分擔(dān)責(zé)任時由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
　　(二)業(yè)主委員會屬于民事訴訟法規(guī)定的“其他組織”
　　 1.《中華人民共和國民事訴訟法》第49條規(guī)定：“公民、法人或其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規(guī)定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”其作為民事訴訟當(dāng)事人時，應(yīng)由其主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行訴訟。
　　 2.其他組織雖然可以以自己的名義從事民事活動，但它們本身不是民事主體，并不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任，而只能由其成員承擔(dān)民事責(zé)任。民事訴訟法之所以認(rèn)為是民事訴訟主體，有當(dāng)事人地位，主要是出于方便訴訟的目的。
　　3.由此可知，業(yè)主委員會既非自然人，也非法人，應(yīng)歸屬于其他組織，即符合法學(xué)理論上所講的非法人組織的特征和構(gòu)成要件。具體而言，業(yè)主委員會具備“其他組織”的以下構(gòu)成要件：
　?、藕戏ǔ闪?br/>　　 《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”此述說明業(yè)主委員會是依法成立的組織。
　?、朴幸欢ǖ慕M織機構(gòu)
　　 《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)?！蓖瑫r，《業(yè)主大會規(guī)程》以及一些地方物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章還對相關(guān)內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定，因此業(yè)主委員會的組織機構(gòu)是健全與完備的。
　　⑶有一定的財產(chǎn)
　　依照目前我國法律對業(yè)主委員會的規(guī)定，業(yè)主委員會除了少量的辦公和活動經(jīng)費外，并沒有自己獨立享有所有權(quán)的財產(chǎn)。而業(yè)主委員會的財產(chǎn)主要來源于以下三個部分：
　　①物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理。
　?、谧≌灿貌课?、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，其屬于全體業(yè)主所有。
　?、蹣I(yè)主委員會的辦公活動經(jīng)費。其可以從物業(yè)公共設(shè)施經(jīng)營取得中提取，也可按業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議向業(yè)主籌集。
　　綜上所述，筆者認(rèn)為我國應(yīng)完善各個區(qū)域的立法狀況，建立健全物業(yè)管理方面的特別法律規(guī)定，促使業(yè)主委員會在理論和實踐中都能得到統(tǒng)一的定論，防止出現(xiàn)過多的分歧與爭議，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，給予業(yè)主委員會一個準(zhǔn)確合理的法律定位，并使我國的房地產(chǎn)事業(yè)能夠在一個法律的環(huán)境下有序地發(fā)展生存，并且擴(kuò)大和規(guī)范民事主體的種類，為業(yè)主委員會法律地位的確立奠定法律基礎(chǔ)，將業(yè)主委員會納入其他組織的范疇，讓業(yè)主委員會與其他不具有法人資格的組織一樣享有獨立的民事主體地位和訴訟主體地位。同時，亦應(yīng)協(xié)調(diào)好相關(guān)組織的法律關(guān)系。
　　(西北政法大學(xué))