我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈分析

趙　鑫

摘要：近年來(lái)房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，而今年年初開始，我國(guó)各地房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)不同程度的回落。房?jī)r(jià)的高低對(duì)人民生活產(chǎn)生的影響是不言而喻的。而房地產(chǎn)價(jià)格的形成是一個(gè)非常復(fù)雜的博弈機(jī)制，地方政府、購(gòu)買者、開發(fā)商等是市場(chǎng)中主要的博弈參與者。在此，本文對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)中地方政府、購(gòu)買者、開發(fā)商三方的相互博弈和內(nèi)部博弈進(jìn)行分析，并提出相關(guān)對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)博弈政府房地產(chǎn)商購(gòu)房者

一、引言

面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，2007年引發(fā)了一場(chǎng)關(guān)于房市拐點(diǎn)的大爭(zhēng)論，因而2008年的房?jī)r(jià)走勢(shì)從年初開局就備受關(guān)注。大半年的時(shí)間過(guò)去了，房市的確發(fā)生了一些變化：全國(guó)各地一路狂漲的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的改變，消費(fèi)者開始了對(duì)房市的觀望，恐慌性的購(gòu)房需求得到了抑制；在消費(fèi)者的觀望中，房屋銷售市場(chǎng)交易量開始急劇萎縮。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)商感受到了危機(jī)，利用傳統(tǒng)見(jiàn)旺的“金九銀十”準(zhǔn)備一博。然而9月已經(jīng)過(guò)去2/3，樓市并未出現(xiàn)升溫跡象。

房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)人民生活產(chǎn)生的影響是不言而喻的。而房地產(chǎn)價(jià)格的形成是一個(gè)非常復(fù)雜的博弈機(jī)制。下面，就房地產(chǎn)市場(chǎng)中博弈的參與者——地方政府、購(gòu)買者、開發(fā)商做一分析。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈分析

(一)中央政府與地方政府之間的博弈

中央政府在房地產(chǎn)行業(yè)中的行為即監(jiān)督行為，先構(gòu)造存在中央政府監(jiān)督情況下地方政府行為選擇的“監(jiān)督博弈”模型。則支付矩陣如表1。

此時(shí)地方政府只有守規(guī)開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，才能減少對(duì)社會(huì)的損害，同時(shí)保證中央政府在該項(xiàng)目上的收益不受侵害。③告訴我們，s越大，則q越小，也就是如果中央政府需要加大成本來(lái)進(jìn)行監(jiān)管，地方政府守規(guī)開發(fā)房產(chǎn)的概率越小。當(dāng)監(jiān)管的成本達(dá)到一定程度時(shí)，中央政府監(jiān)管所付出的成本大于從房產(chǎn)項(xiàng)目受益、罰款所得之和時(shí)，則監(jiān)查機(jī)構(gòu)也將放松檢查，地方政府就會(huì)違規(guī)。④⑤說(shuō)明，如果調(diào)整懲罰力度F，則當(dāng)F減少時(shí)，q將減少，p就增大，代表中央政府的處罰力度降低，對(duì)地方政府的威懾力就越小，其違規(guī)開發(fā)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)效益會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于受到的處罰，地方政府違規(guī)開發(fā)的可能性大大增加。當(dāng)F增大時(shí)，q將增大，而p減小，即可以降低檢查的必要性，同時(shí)提高開地方政府守規(guī)開發(fā)房產(chǎn)的概率。但如果一味加大懲罰力度，地方政府一旦有違規(guī)行為，可能造成巨大損失，甚至連成本也無(wú)法收回，這時(shí)部分地方政府就會(huì)選擇暫時(shí)不開發(fā)，隨之引起房?jī)r(jià)虛高。因此，懲罰力度F的大小還是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。由⑥可知，c越大，p也就越大，即如果守規(guī)地方政府的守規(guī)成本c越大，中央政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查的必要性越大。另一方面，中央政府干涉力度的增加使得地方政府的守規(guī)成本c加大，同時(shí)地方政府守規(guī)成本c加大帶來(lái)的違規(guī)道德風(fēng)險(xiǎn)又要求中央政府加大監(jiān)督力度。

通過(guò)以上對(duì)中央政府跟地方政府的博弈分析，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是不斷變化的，中央政府需要與時(shí)俱進(jìn)，適時(shí)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控措施，從而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正確引導(dǎo)和有效控制的目的。

(二)地方政府與房地產(chǎn)商的博弈

在地方政府與房地產(chǎn)商的博弈中，房產(chǎn)商的可選策略為房產(chǎn)高價(jià)或低價(jià)，而地方政府的可選策略為干涉或不干涉房地產(chǎn)商的行為。其博弈矩陣見(jiàn)表2。

現(xiàn)在我們?cè)O(shè)企業(yè)選擇高價(jià)時(shí)獲得的收益為P1,選擇低價(jià)時(shí)獲得的收益為P2，P2＜P1；如遭遇地方政府對(duì)其行為的干涉，須付出c的成本；地方政府由增長(zhǎng)帶來(lái)的效用為E，房地產(chǎn)稅費(fèi)及土地出讓金帶來(lái)的收益為U，增長(zhǎng)和房地產(chǎn)帶來(lái)的稅費(fèi)收入比低價(jià)的時(shí)候高，即E1＞E2，U1＞U2；如政府干涉需付出I的成本。如果高價(jià)時(shí)政府不干涉，則須承擔(dān)地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)R。

從該模型中，我們可以看到，房地產(chǎn)商的最優(yōu)選擇當(dāng)然是房地產(chǎn)高價(jià)，此時(shí)博弈的均衡解是(高價(jià)，干涉)或(高價(jià)，不干涉)。當(dāng)I＞R時(shí)，地方政府會(huì)毫不猶豫選擇不干涉企業(yè)的行為，博弈過(guò)程到此結(jié)束。而當(dāng)I＜R時(shí)，如果地方政府和企業(yè)打交道是一次性的，那么地方政府肯定會(huì)選擇干涉。但地方政府和企業(yè)之間是一個(gè)重復(fù)博弈的過(guò)程，假如在這次博弈中地方政府選擇了干涉，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府的干涉下發(fā)展較為平緩，這就會(huì)影響地方的增長(zhǎng)，而這又關(guān)系到地方政府的政績(jī)問(wèn)題，使得地方政府的預(yù)期收益減少?gòu)亩绊懴乱惠啿┺牡氖找嬷Ц丁?/p>

(三)房地產(chǎn)商與購(gòu)房者之間的博弈

對(duì)于一般群眾而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段最明顯、最引人關(guān)注的關(guān)系就是房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系?，F(xiàn)在我們根據(jù)博弈論中典型的博弈模型“囚徒困境”來(lái)假定只存在一個(gè)房地產(chǎn)商與一個(gè)消費(fèi)者，則他們之間的博弈情況如表3。

需要說(shuō)明的是，現(xiàn)階段購(gòu)房者的觀望并不是期望房?jī)r(jià)越低越好。隨著生活水平的提高、改善住房條件需求的增強(qiáng)以及對(duì)未來(lái)良好預(yù)期的不斷強(qiáng)化等，購(gòu)房者并不是盲目地等待房?jī)r(jià)的無(wú)限制降低，而是理智地等待在房?jī)r(jià)回歸到其心目中的期望值時(shí)立即入市。

從表3我們知道，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者有觀望和入市兩種可能的選擇，假設(shè)購(gòu)房者選擇的是觀望，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，維持價(jià)格得益為-3，降低價(jià)格得益為-2，根據(jù)個(gè)體理性的原則，房地產(chǎn)商應(yīng)該選擇降價(jià)；假設(shè)購(gòu)房者選擇的是入市，則房地產(chǎn)商維持價(jià)格得益為2，降低價(jià)格得益為5，房地產(chǎn)商還是會(huì)選擇降價(jià)。因此，在本博弈中，無(wú)論購(gòu)房者采取何種策略，房地產(chǎn)商的選擇都是唯一的，那就是降低價(jià)格。同樣，不論房地產(chǎn)商選用何種策略，消費(fèi)者的選擇都是入市。

因此，理智的開發(fā)商和購(gòu)房者之間博弈的結(jié)果應(yīng)該是降價(jià)和入市。當(dāng)然，這也取決于降價(jià)的幅度和購(gòu)房者對(duì)降價(jià)的預(yù)期值是否符合。

三、結(jié)論與對(duì)策

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府、房地產(chǎn)商、購(gòu)房者圍繞著房?jī)r(jià)進(jìn)行博弈。在這一過(guò)程中，中央政府不可能面面俱到，因此對(duì)于各地房地產(chǎn)的開發(fā)基本放權(quán)給各地的地方政府，中央對(duì)地方進(jìn)行監(jiān)督，而地方政府在不違背中央政府政策的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行管理，而面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的巨額利潤(rùn)，地方政府有極大的可能會(huì)選擇不干涉房地產(chǎn)商的違規(guī)行為，從而共同違規(guī)獲取超額利潤(rùn)。需要指出的是，在這一博弈過(guò)程中，購(gòu)房者即一般消費(fèi)者是弱勢(shì)群體，他們對(duì)房產(chǎn)信息的掌握是不完全的，甚至可以說(shuō)一無(wú)所知。他們只能被動(dòng)接受從政府、房地產(chǎn)商那里發(fā)布出來(lái)的信息，其中也不乏虛假消息。了避免這些問(wèn)題，政府、房地產(chǎn)商、購(gòu)房者應(yīng)從以下方面入手：

首先，政府的職責(zé)最重要的是解決住房問(wèn)題。要搞好廉租房，加大廉租房建設(shè)的力度。讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房。同時(shí)面向中產(chǎn)階級(jí)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積90平方米是比較適當(dāng)?shù)?，因?yàn)橹袊?guó)人多地少，“對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然這些土地也要節(jié)約和集約使用”。對(duì)于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，“但是也必須有國(guó)家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂”。

其次，應(yīng)完善制度和法規(guī)建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。制度和法規(guī)是市場(chǎng)正常運(yùn)行的保障。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史短而速度快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度和法規(guī)建設(shè)始終跟不上市場(chǎng)的需要。行政部門和立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加快這方面的步伐。只有這樣，才能在市場(chǎng)中強(qiáng)烈地顯示出公平和秩序這兩個(gè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本信號(hào)，才能規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)守規(guī)開發(fā)，保障社會(huì)利益和人民群眾的利益。

最后，消費(fèi)者應(yīng)追求和保護(hù)自身利益。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大量的信號(hào)是從房地產(chǎn)企業(yè)和銷售代理商那里出來(lái)的，帶有明顯的主觀性，不能公正、客觀地反映真實(shí)的市場(chǎng)狀況。而且大多數(shù)消費(fèi)者不是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，專業(yè)知識(shí)相當(dāng)匾乏，信息搜尋的機(jī)會(huì)成本也高。因此，購(gòu)房者為了提高信息對(duì)稱程度，保護(hù)自身權(quán)益，應(yīng)該大量收集信息。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，很多小房地產(chǎn)企業(yè)只注重短期利益，在一定程度上加劇了逆向選擇的問(wèn)題，對(duì)于這些小房地產(chǎn)企業(yè)，消費(fèi)者此時(shí)能做的，即是在購(gòu)房時(shí)請(qǐng)最好的律師來(lái)陪同購(gòu)買。當(dāng)然，消費(fèi)者也可以付出稍高的價(jià)格去購(gòu)買有保障的名牌房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品。