房產(chǎn)企業(yè)“合縱連橫”

房地產(chǎn)企業(yè)合作是指具有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同企業(yè)之間共同出資、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險的合作行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。這種方式不限于一方出地、另一方出資，也可以雙方共同出資。合作開發(fā)房地產(chǎn)必須“三共”：共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。

宏觀政策從緊，獲貸難度加大。

2008年中央經(jīng)濟工作會議明確表示將實行從緊的貨幣政策。貨幣政策從緊，開發(fā)商獲取資金難度增加甚至無法獲取貸款。今年陸續(xù)出臺的一系列金融政策、土地政策及財稅政策，都將對房地產(chǎn)未來走勢造成不可輕估的影響。央行連續(xù)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，被凍結(jié)在央行的資金增加了，銀行發(fā)放貸款的規(guī)模就會縮小。目前房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險較大，放貸時銀行會比以前更加謹(jǐn)慎。開發(fā)商取得貸款已是難上加難。從緊的貨幣政策下，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加，甚至無法從銀行獲取資金，不但將影響其拿地能力，甚至還會影響開發(fā)商開發(fā)項目的后期資金鏈，將導(dǎo)致市場出現(xiàn)本質(zhì)的變化。

觀望嚴(yán)重，后市不明朗

自去年11月以來，全國房地產(chǎn)市場陷入觀望態(tài)勢，這已成為一種共識。樓市已經(jīng)歷了長達(dá)數(shù)月的觀望期。這種全國性觀望態(tài)勢的時間周期，是自1998年房改以來所未見的。以前樓市的觀望時間，一般是調(diào)控政策出臺后的二三個月以及2003年非典時的三四個月時間。而目前樓市觀望周期延續(xù)時間如此之長，供需方觀望情緒如此之重，無不說明目前樓市形勢的嚴(yán)峻性。市場交投慘淡的局面已持續(xù)大半年，供求雙方的博弈愈演愈烈。缺錢的開發(fā)商想盡辦法以維持岌岌可危的資金鏈條不斷裂；購房人則緊捂錢袋，寄希望于開發(fā)商降價銷售，房價松動。供需雙方陷入僵持、觀望的境地。

房企資金鏈短缺，融資壓力大

鑒于綠城與國信房產(chǎn)及浙江日報等的合作案例，從一定側(cè)面說明了目前很多房企都或多或少的存在資金緊張的問題。事實上，從市場反饋的信息來看，正是因為宏觀調(diào)控的影響，銀行借貸政策的調(diào)整，使許多開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，其中包括一些正在積極擴張的大型房地產(chǎn)集團，在運作某些大項目時也感到力不從心，資金正成為項目開發(fā)的“掣肘”。在資金壓力下，強強聯(lián)手，合作開發(fā)，能讓企業(yè)有更多可周轉(zhuǎn)的資金，用于企業(yè)的其他項目和其他事業(yè)，能最大化企業(yè)的贏利能力。

房地產(chǎn)企業(yè)合作的利弊分析：

在從緊的政策、不明朗的后市態(tài)勢、資金鏈斷裂、融資難的情況下，一些企業(yè)實施合作、聯(lián)盟，從某種意義上說是進行自救甚至是“救市”的一種必然選擇。

對一些資金實力不是很強，產(chǎn)品又不具有特色的中、小企業(yè)而言，在市場并不火熱的情況下，他們的日子并不好過。和大企業(yè)合作對其來說可謂益處多多，一方面他們可以解決資金壓力，有效分散風(fēng)險；另一方面他們在合作的過程中可以向有實力的大企業(yè)學(xué)習(xí)一些管理、產(chǎn)品方面的經(jīng)驗，借以提升自己。

對大企業(yè)而言，在當(dāng)前土地成本在開發(fā)成本中的比例不斷增加的情況下，地價增速大大超過房價，僅僅靠海外募集資金，往往很難獲得50億以上的大項目。對像綠城、萬科、復(fù)地等這樣的大企業(yè)而言，選擇與在當(dāng)?shù)鼐哂匈Y金及地區(qū)優(yōu)勢的合作伙伴共同開發(fā)，不失為一條捷徑。強強聯(lián)合有利于行業(yè)整合，打造真正的“地產(chǎn)航母”。一些大企業(yè)在發(fā)展的過程中也存在著一些不足和不擅長，例如萬科在住宅領(lǐng)域具有相對明顯的優(yōu)勢，但在商用物業(yè)方面還涉足不深，與嘉德合作有利于它自身學(xué)習(xí)借鑒并不斷提高。相互之間取長補短，有利于他們各自在開發(fā)理念、產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)提升和經(jīng)營管理等方面不斷創(chuàng)新和完善。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)實施合作也有一定的弊端，例如很多實力不強的小企業(yè)在合作的過程中有可能被兼并、并購。出售股權(quán)使得他們對公司的管控能力降低，這些方面對他們自身而言也許是不利的。

總之，利弊都是存在的，各個企業(yè)在選擇企業(yè)合作戰(zhàn)略時，一定要充分考慮到這些方面，權(quán)衡一下，實施合作對本公司是利大于弊，還是弊大于利？然后再采取適時適宜的措施。

今年以來尤其是房產(chǎn)新政相繼推出后，全國各大城市普遍陷入了觀望、僵持局面，而消費者持幣觀望氣氛也日趨濃烈，日漸萎縮的成交更令不少樓盤發(fā)展商擔(dān)心當(dāng)前的樓市。不少資金實力不強、運營能力較低的房企開始面臨行業(yè)分化，大型房企也開始積極謀變，房地產(chǎn)市場新一輪行業(yè)分化由此開始。宏觀調(diào)控帶來的樓市震蕩，本身就是一個重新洗牌的陣痛過程。隨著樓市調(diào)控后續(xù)反應(yīng)逐步呈現(xiàn)，有越來越多的地產(chǎn)公司選擇走向合作或者合并，由此開始了新一輪地產(chǎn)變局。

宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)界帶來的影響是很大的，交易的停滯，企業(yè)紛變頻頻發(fā)生，這些在很大程度上都是目前市場的現(xiàn)實。如何應(yīng)對宏觀調(diào)控的挑戰(zhàn)，不僅僅是大企業(yè)之間的合并合作，在更多資金鏈脆弱的中小開發(fā)商看來，市場調(diào)控力度漸大，選擇合并聯(lián)盟將成為必然的選擇。今年以來，在有意“淘汰”一大批資金實力不強運營能力不高尤其是運作不規(guī)范的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的同時，中央政府也想據(jù)此扶持一批大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)起來擔(dān)當(dāng)市場主流，因為只有這樣才能真正做到保障中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

從去年“8·31”開始后，就預(yù)示著房地產(chǎn)并購時代即將到來。當(dāng)時也有很多項目找合作的案例，這說明房地產(chǎn)資本開始活躍，優(yōu)化組合的時代來臨了。資本和各種有利因素都將促使大型房企不斷形成。放眼未來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將催生更多的品牌地產(chǎn)航母。

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