北京二手房市場：“山雨欲來風(fēng)滿樓”

不僅一手房市場出現(xiàn)了翻盤－－量縮價減，二手房市場同樣也不好過。

交易同比萎縮一成

2008年上半年，北京二手房市場整體表現(xiàn)謹(jǐn)慎有余而活力不足。據(jù)我愛我家市場研究中心的統(tǒng)計資料顯示，2008年上半年北京二手房的交易總量為35276套，與去年同期相比向下回落9.80%；較之于去年下半年的交易總量而言變化幅度則更為明顯，環(huán)比降幅高達(dá)35.62%。雖然單月銷售量數(shù)月超越一手房交易量，但總體成交量并未超過去年同期水平，反而較之去年下半年的交易狀況呈現(xiàn)明顯回落的態(tài)勢。

二手房市場疲軟的主因則在于2007年年底開始的貨幣緊縮政策。目前市場上的拐點論及觀望情緒都是基于這一原因。再加上去年二套房貸、6次加息、居民消費指數(shù)的一路向上以及存款準(zhǔn)備金的不斷上調(diào)，進一步造成了銀根的緊縮，間接地抑制了購房者的需求。此外，處于“百日巨變”危機中的開發(fā)商因恐懼資金鏈斷裂，進而瘋狂打折促銷。奧運后地產(chǎn)價格的走向依舊并不明朗以及伴隨著部分限價房的封頂開售，這些因素都在很大程度上搖著二手房市場中的購買者意愿，部分購房者也受限于此選擇觀望，影響了市場的整體交易狀況。

均價逼近萬元價格漲幅明顯放緩

上半年北京二手房交易均價為9757元/平方米，與去年同期的交易均價相比，增幅為9.14%。環(huán)比去年下半年上漲了近4%，價格漲幅明顯放緩。值得注意的是，本年度前6個月的房價增幅較之于去年上半年11.42%的增長幅度回落了2.28%。

從兩種房屋交易權(quán)屬細(xì)分來看，上半年二手已購公房的交易均價為9824元/平方米，而二手商品房的交易均價為9760元/平方米，較之于去年同期均出現(xiàn)了不同程度的上漲。從城八區(qū)的二手房買賣市場來看，2008年上半年城八區(qū)的二手房銷售均價為11576元/平方米，較之去年同期的9436元/平方米，上漲了2140元，漲幅為22.67%。

盡管上半年京城二手房市場的交易均價仍舊處于高位，但其整體漲幅速度已經(jīng)開始呈現(xiàn)緩慢下調(diào)的良好態(tài)勢。一方面，拐點論令市場中房源數(shù)量明顯增多而購買需求持續(xù)萎縮?；诙址渴袌鲑I賣雙方共同定價的原則，由此導(dǎo)致部分急于出手的業(yè)主議價空間提升較大；另一方面，在一、二手樓市聯(lián)動作用之下，一手樓盤層出不窮的打折現(xiàn)象在一定程度上影響了二手房業(yè)主的收益預(yù)期，尤其是在個別區(qū)域一、二手價格倒掛的不利情勢下，更促使相關(guān)區(qū)域內(nèi)二手房價的隨行就市。從目前的形勢來看，銀監(jiān)會堅持從緊的貨幣政策不變，銀行貸款出現(xiàn)松動的可能性微乎其微，通脹的風(fēng)險左右著購房者的購買計劃。部分購房者選擇了價位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房價的上漲趨勢。不過短期來看，北京二手房市場的交易價格不會出現(xiàn)較大振幅，在漲幅趨緩的發(fā)展勢頭之下，其交易價格將會控制在合理范圍之內(nèi)。

兩居室最為搶手

從成交面積可以看出，60平米以下的小戶型房源一躍成為二手房市場中的“黑馬”，其前半年的成交比重高居各區(qū)間之首，占整體成交水平的36.91%,同比去年同期提升了2.65百分點。60-90平米區(qū)間房源交易比重為35.03%,同比小幅回落了0.76%。

從居室交易來看，二居室成交比重依舊遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)間，其前半年的成交比重為55.20%，同比所占比重略有回調(diào)，降幅為1.41%。與去年同期相比，面積偏大的一居室其成交比重有所增加，已占到整體成交量的25.84%,比重增幅為1.68%。除此之外，四居室的成交比重也較去年同期微微向上，其比重在整體交易比重中的所占比例為2.08%，同比漲幅為0.25%。

50萬元以下成交占據(jù)半壁江山

從成交價格來看，交易價格在30-50萬區(qū)間的二手房源成交比例占到總交易量的32.82%。但隨著房價的不斷上漲，低總價房源數(shù)量呈逐年遞減的趨勢。中高總價的70-90萬區(qū)間以及90萬元以上房源的成交比例分別為總交易量的13.99%和14.66%，同比去年同期分別增長了2.02%和4.46%。

外來人口購房比例逐步放大

本地居民始終是北京市二手房市場中的主力購買群體，其前6個月的整體交易比重占到整體交易比重的70.78%，相比去年同期下滑了7.23個百分點，但環(huán)比差距有所減小，降幅為0.56%。而隨著城區(qū)范圍的不斷擴大以及大量新開工建設(shè)項目的投入，外來人口的比例也呈逐年放大態(tài)勢，由此導(dǎo)致外地客群的購房成交比重與日俱增，與去年同期相比其購買力漲幅為6.72%，不過環(huán)比去年下半年，其交易比重有小幅萎縮勢頭，降幅為1.23%。這主要是與拐點論帶來的市場預(yù)期有關(guān)，部分投資炒房的外地購房者數(shù)量已經(jīng)明顯下降。

（胡景暉 我愛我家副總經(jīng)理）